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【文匯網訊】在香港，多數人都居住在狹小逼仄的公寓中，與它們相比，紐約或倫敦的公寓宛若宮殿。儘管如此，香港依然贏得了全球房價最難負擔城市的頭銜。
據參考消息網援引英國《金融時報》網站報道，對於這塊前英國殖民地而言，這是一份沉甸甸的「榮譽」。在這裡，買間最不起眼的公寓也至少要花掉你100萬美元，而永遠渴望收入最大化的開發商已計算出，還可以將公寓建得更小（僅46平方米），向大量稍微不那麼富裕的購房者出售。
報道稱，但香港的房地產業大廈正在顯現裂痕。房價正在升至越來越不可持續的新高度。香港對外國購房者的限制以及內地對資本管制的收緊，正開始抑制購房衝動。來自內地的資金已經提振了從悉尼、倫敦到紐約的房地產銷售。
以負擔能力為例。Demographia的國際住房可負擔性調查顯示，去年第三季度，香港房價中值是家庭稅前年收入中值的19倍，居世界第一，而位列第二的悉尼房價收入比為12.2倍，第八名的倫敦為8.5倍。
算上2003年至2015年9月峰值期間、以及隨後至今的資產通脹，香港房地產價格飆升了370%，供應有限、創紀錄的低利率以及來自內地的資金都強有力地加劇了房價漲勢。
結果如何？與世界各地年齡介於18歲至35歲之間的千禧一代一樣，香港千禧一代與父母同住的時間更長了——往往一直住到自己結婚為止，而婚後仍與父母同住的現象也越來越多。
外國購房者也開始洩氣。這並不奇怪。地球上沒有幾個地方花這麼多錢只能買下如此小的空間。如今，許多人正帶著現金轉向歐洲、日本尋找相對便宜的房子。
2012年10月實施的對外國購房者和投資者徵收稅率為15%的印花稅的政策，進一步抑制了購房慾望。該政策旨在為呈螺旋上升的房價降溫，在某種程度上，它已經起到了作用。交易量下降，價格趨穩，而房地產中介叫苦不迭，稱這一政策扼殺了二級市場。
報道稱，但與即將襲來的寒風相比，這些問題就顯得無足輕重了。這一次的寒風來自內地——它正在關上資金的水龍頭。去年8月中旬，人民幣兌美元匯率一次性下調2%，對全球市場造成震動，自那以來人民幣已貶值5.8%，處於持續疲軟狀態，而且許多人認為人民幣未來還會進一步貶值，甚至可能再次出現匯率下調。
作為應對，中國加強了資本管制，增加資金外流的難度，同時更加堅定地執行配額制，收緊海外投資申請程序。
中國的反腐運動也產生了影響，通過追蹤資金外流軌跡，大大減少了資金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地產市場的資金變得越來越少。
報道稱，香港房地產業已經出現了危險信號。2月份，新界的一塊住宅用地每平方英尺價格比半年前的類似地塊低了近70%。
據中原地產的中原城市領先指數（CCL），香港房價比去年9月高點低了11%。
開發商的口氣開始變得越來越悲觀，較為樂觀的中介則用一句口頭禪鼓舞自己——富人永遠是富人，他們總能找到合法途徑規避資本管制。
這話的確是事實，但同樣是事實的是，中國內地的資金正在枯竭，收益率已受到擠壓，購房對許多人來說仍遙不可及。
正如美國投資家沃倫·巴菲特所言：「只有退潮了，才知道誰在裸泳」。
報道稱，中國內地的措施將讓香港房地產市場暴露出大批裸泳者，倫敦、紐約和溫哥華的房地產市場很可能也會如此。 | 
