【文匯網訊】(香港文匯網訊記者 毛麗娟 深圳報道)在10日至11日的2016北京大學匯豐商學院經濟論壇暨EDP年會上,有樓市思想家之稱的世聯行董事長陳勁松做了「中國樓市趨勢」的剖析。陳勁松論壇間隙接受本報記者採訪表示,中國房地產上半場的基本背景是:資本稀缺 、城市化人口流動、供不應求、基礎設施不足;而下半場最主要的變化將是規則的變化:農村土地會走向市場、預售制度將會改變、物業稅將在2019年前在幾個主要城市全面推出。
就在剛剛結束的今年最後一次的中央政治局會議上,討論房地產行業時有一段重要表述: 「要讓中國房地產建立長效機制,建立符合中國實際情況的、符合市場規律的長效機制。」陳勁松認為,以前的房地產調控基本上都是短期調控,未來中國的房地產調控將走向長效機制的建立,這對於中國房地產未來發展是一個極為重要的信號。
陳勁松指出,「三十年為一世,而道更。1889年到1919年道更,1919年到1949年道更,1949年到1979年道更,後面道更的時間縮短了,1979年到1989年是道更的十年,2009年到2019年也將是道更十年,這十年內,一系列規則都會改變。」規則的改變就關係到中國房地產下半場怎麼走。
陳勁松分析,樓市上半場的四個背景已經全部都變了,我們現在從資本稀缺走到了資本過剩,城市化人口進城已經到了高點,剩下的機會是可能是人口在城市間流動。
他認為,樓市下半場最主要的變化將是規則的變化。第一大變化是農村土地,農村土地會走向市場,這會帶來大都市群所需土地的巨大供應和巨大的財富增長效應。第二大需要關注的變化是預售制度的改變。現在的開發商越來越不缺錢了,而當你買一個房子剛冒出地面時你就要全面按揭,這對老百姓不公平,全球的預售制度裡,像中國這樣幹的目前只有香港。未來,中國可能學全球發達經濟體,樓盤拿到預售證後,買房人只要交5%—10%的房款,開發商拿著客戶的5%房款向銀行申請房地產的建築貸款,專款專用只能用在這個樓,不能拿著這個款去買別的地方的地王。第三需密切關注的是土地財政,物業稅未來會在幾個主要城市推出。
陳勁松表示,樓市的下半場已經來了。開發商的三大機會在於:服務紅利、從迅速的城市化到大都市圈化的機會、存量的機會(中國樓市存量市場價值150萬億,150萬億的房子裡面還有一半是不能賣的,包括農民、政府、軍隊建的房子,存量市場如此之大,市場機會仍然很多)。
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