【文匯網訊】 近年接連拋售物業的恆基兆業地產有限公司（以下簡稱「恆基地產」）在香港土地市場「搶」了一塊高價地。在大手筆攻城略地之際，恆基地產同時也在頻繁拋售物業獲取大量資金。今年資產出售或攬金逾70億。
據中國經營報5月27日報道，5月16日，恆基地產以232.8億港元競得中環美利道商業地塊，摺合樓麵價約50064港元/平方呎，無論是總價還是單價均打破了香港地價的紀錄。約為53.9萬港元/平方米（約合人民幣47.7萬元/平方米），成為香港總價和單價雙料地王。
值得關注的是，在同一區域，恆基地產2016年剛以43億港元出售了一座商業大廈——寶龍中心，今年將繼續完成出售其所稱的非核心物業，包括北京恆基中心、輝煌台商鋪、觀塘麗東酒店以及北角麗東軒酒店，總銷售金額預計約70.24億港元。
在這一進一出之間，恆基地產的資產轉換策略成為了業界熱議的焦點。有分析認為，出售資產所獲巨額資金可「反哺」香港地王項目。
香港本土房企成搶地主角
資料顯示，美利道商業地塊位於中環商務中心，原為停車場和政府辦公之用。該地塊租期為50年，佔地面積2880平方米，建築面積介乎25920平方米及43200平方米之間。賣地條款規定，中標者不得拆售項目，這意味着以後只能整體出售或出租經營。
記者了解到，作為香港中環區內近20年來推出的首個優質商業地塊，美利道商業地塊一經推出便成為市場焦點，業內普遍看好其未來發展空間，預料投標者出價將較為進取。此前業內最高估值達223.2億港元，與最終實際成交價格相差僅不到10億港元。
此外，從公布的投標者來看，與業界之前所預料的內資房企主導的局面相反的是，香港本土房企成為了這次搶地大戲的主角。
參與此次投標的企業或聯合體共有9家，內資房企僅有擅長商業地產運作的世茂，且是合資競投聯合體之一，其他則均為香港房地產市場的「老面孔」，除了恆基地產，還有長江實業、新鴻基、新世界等房企。
中原地產測量師張競達表示，此前美利道商業地塊的市場預估價並不高，每平方呎樓面地價在3萬~ 3.5萬港元之間，也有逾4萬港元。
「每平方呎樓面地價逾5萬港元的最終成交價，我個人認為相對進取了。」張競達指出，內資房企爭搶寫字樓項目可能性不大，因為他們偏愛資金回籠快的住宅項目。
對此，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝告訴記者，美利道商業地塊的成交價雖然比市場預期高了一些，但不算太離譜。他分析，目前中區（包括上環、中環及金鐘）超甲級寫字樓市場需求較為旺盛，待租率較低，而且未來四年中區沒有新增供應。
在恆基地產副主席李家誠看來，「地塊競投的價錢合理」。他認為，香港中區的寫字樓市場需求殷切，空置率非常低，租金可觀。據其透露，該項目的總投資額逾260億港元。恆基地產發佈公告稱，該項目將打造成一座地標商業大廈附設零售設施，預計將約於2022年落成。
中資機構爭相赴港「搶位」
被恆基地產以高價收入囊中後，美利道商業地塊的未來前景很快在市場上引發了爭議。
美銀美林指出，假設每平方呎建築費為7000港元，項目整體造價將達300億港元。以每平方呎月租140港元計算，此項目凈租金毛利率為2%。鑒於目前中環辦公樓供應稀少，且租金已達歷史高位，從投資回報角度來看並不吸引人，投資者反應或冷淡。而且，在5年建築期內，恆基地產仍將面臨資產價格調整的風險。
不過，相比機構大行的不買賬，業內人士對香港新地王的前景較為樂觀，而香港寫字樓市場的強勁走勢則為主要參照。張競達認為，美利道項目所在的中區新增供應較為缺乏，吸引力較大。
在接受記者採訪時，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅分析，未來項目的租金在170港元~200港元/平方呎 /月才合理。從目前市場的上揚走勢以及項目所處位置優越判斷，項目建成後租金達到180港元或190港元應該沒有難度。
據戴德梁行提供的數據顯示，在今年首季度，中區甲級寫字樓待租率為3.6%，全港各區第二低，而超甲級商廈的待租率僅為2.8%，創下2008年第三季以來的新低。租金方面，中區也以1.7%的按季漲幅排在各區第二位，租金為122.16港元/平方呎/月，而超甲級商廈的租金則按季上升1.4%至136.03港元/平方呎/月。
值得一提的是，在去年每季都出現負吸納量的背景下，中區甲級寫字樓租金的全年升幅依然高達8.4%，而這主要是因為中資機構不惜高價「搶位」。
年初時，蕭亮輝分析，中資機構在中區的租賃速度並沒有放緩的跡象，預計全年租金將有3%~6%的升幅。但從目前的形勢來看，他認為中資機構的需求與去年一樣，全年租金升幅接近6%的可能性會更大一些。
近年來，中資機構加緊了入駐香港，而位處核心位置的中環則成為了首選。據戴德梁行統計數據顯示，截至2016年，內地企業佔香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年增加了3.1%。此外，中資機構2016年在香港共租賃了40萬平方呎的甲級寫字樓，其中65%位於中環。
蕭亮輝透露，在中環，中資機構租用的寫字樓面積佔了整個中區寫字樓面積約1560萬平方呎的19%。相比五年前的13%，增加了6%，「中區最近幾年沒有什麼新增供應，中資機構過去五年在中環的吸納量約90多萬平方呎。」
今年資產出售或攬金逾70億
事實上，在大手筆攻城略地之際，恆基地產同時也在頻繁拋售物業獲取大量資金。
記者梳理其近三年財報獲悉，自2014恆基地產開始陸續調整或出售包括停車場、酒店、寫字樓等商業投資物業，且有愈演愈烈的趨勢。
其中，2014年出售一項深圳商業投資物業的50%權益，以及一項香港商業投資物業和兩間全資附屬公司之全部權益。2015年僅出售若干整項投資物業，合共219 個私家停車場泊位及若干自行車停放處。值得一提的是，香港麗東酒店也於2015年結業，計劃重建轉作寫字樓用途。
時至2016年，恆基地產相繼宣布出售香港金龍中心和北京恆基中心。在2017年，恆基地產也將出售輝煌台商鋪以及觀塘麗東酒店、北角麗東軒酒店。
恆基地產近年接二連三地拋售物業引發了各界的關注。在張競達看來，恆基地產並非因為市場不好而低價拋售物業，而是用適合的價格出售物業回籠現金，以做其他方面的投資。張競達同時指出，「此前的寶龍中心賣出的價格不低。」據悉，寶龍中心成交總價為43.48億港元，而收益凈額高達19.56億港元。
此外，大和資本發表研究報告稱，恆基地產投得美利道商業地塊，反映了其追求資產轉換策略，強化了租務收入及資產質素。
大和資本表示，截至去年9月，恆基地產出售資產已取得了114億港元，資本化率約2%，預計其以後將會繼續出售更多資產，或能夠完全覆蓋美利道項目的投資。
記者了解到，恆基地產在2014年出售工商廈及商鋪的收入約22.34億港元，連同住宅銷售，在香港的售樓收入達139.26億港元。到了2016年，通過出售金龍中心、商鋪以及工業單位等多項非住宅項目，恆基地產獲得了48.11億港元的銷售收益，當年香港售樓收入同比上漲30%。
此外，恆基地產在2017年還將完成出售多項非核心投資物業及酒店，其中包括北京恆基中心、輝煌台商鋪、觀塘麗東酒店和北角麗東軒酒店，銷售金額預計共約70.24億港元。
多位受訪人士表示，恆基地產出售物業的價格並不低，可見看好市場行情。以作價10億港元出售的北角麗東軒酒店來看，大和資本分析，該價格相當於每個酒店房間估值320萬港元，等於以3.3倍價錢出售資產，而且該酒店2016年虧損，三至四星酒店的市場競爭較為激烈。
責任編輯：張斐