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長效機制謀樓市轉型 一線樓價「穩」字當頭

2018-01-08

【文匯網訊】(香港文匯網記者 毛麗娟)近日,蘭州放鬆限購後,南京放開高層次人才限購,廈門也發話:滿足首套,支持改善。第一太平戴維斯華南區研究部主管羅瑞受訪表示,樓市分類調控開始落實,滿足首套剛需,支持改善需求,而在租賃市場,未來也或有更多政策出來,以做大租賃市場規模,而只有達到一定規模,才會對普通住宅的價格形成一定的制約。

去年8月份以來,多地陸續開始出台租賃細則,從供應端和需求端發力,提出在落地執行過程中更為具體和細化的措施, 以進一步完善房地產的基礎性制度和長效機制。

在全國房地產市場方面,調控效果繼續,市場整體向好,熱點城市需求外溢,2016年8月到2017年11月,一線城市房價環比下降,二三線城市房價環比略有上漲,70個大中城市的住宅銷售價格方面,上漲的城市有50個,下跌的城市有10個,持平的城市有10個。

羅瑞分析,受調控政策與年底銀行貸款額度收縮影響,首套房利率持續上浮對剛需購房者而言提高了購房成本;此外,今年房地產市場去庫存已取得顯著進展,尤其是住宅市場去化周期明顯縮短,但辦公和商業用房存量仍然壓力較大。

調控「組合拳」 一線樓價現「維穩」效應

2017年是響應國家宏觀樓市調控,踐行長效機制之年,頻率高、範圍廣、史上最嚴等關鍵字可以用來總結今年出台的調控政策的特點。2017年出台的房地產相關調控政策措施超過200次,調控範圍也從東部擴展到了中西部,從一二線熱點城市擴散到三四線城市,中心城市和周邊城市政策同步調控,形成「合力效應」。「五限」加上利率上調,嚴查消費貸、首付貸,嚴控資金違規流入房地產市場等措施抑制短期投機需求,穩定了市場預期。一系列「史上最嚴」的調控措施接連出台,令全國房地產市場熱度迅速降溫,截至2017年11月,一線、二線、三線城市的房價環比增幅分別回落至0.7%,4.7%和6.9%。

雖然深圳這一年並沒有出台新的調控重磅政策,但整體市場的表現仍在調控的影響之下。戴德梁行的最新研究數據顯示,深圳上半年供應大降近7成,雖下半年供應有所增加,但全年住宅新房供應量仍較上年同期下降26%,2017年住宅新房供應量以327萬平米創下歷史新低,其在全年商品房供應中的佔比也降至55%,全年成交面積也同比下降38%。全年成交價格雖較去年上升1.85%,但連續15個月價格維持在5.5萬元左右,價格維穩效果突出。

與此同時,「限貸限購」下公寓類產品的增加也拉高了近兩年商業物業在商品房供應中的佔比,由之前的不足15%升至20%以上。戴德梁行大中華區副總裁暨華南及華西區董事總經理程家龍認為,因學區、落戶等配套不完善及首付、貸款利率較高等明顯缺陷,未來在長效機制建成和有形之手逐漸撤出之時,公寓類產品可能面臨一定的風險。自去年深圳出台」10.4」史上最嚴新政後,深圳新房的成交均價一直保持在非常平穩的水平,年初預、現售價格管理操作細則也進一步削弱了市場各方對房價持續攀升的預期;正是因為這種一步到位的調控令市場降溫並價格回穩,才使得深圳樓市避免了各地持續加碼調控政策的局面,持續走穩的市場也為接下來長效機制的建設鋪平了道路。

長達十年的上漲帶來焦慮,圖為等待買房的人群(記者 毛麗娟攝)

長達十年的上漲帶來焦慮,圖為等待買房的人群(記者 毛麗娟攝)

二手市場亦受到市場整體降溫的波及。2017年,二手住宅成交量較上年同期下降33%,反映整體市場需求量的一二手住宅成交總量798萬平方米,較去年同期下降35%。從戴德梁行監測的中高端住宅價格指數來看,價格年初同比去年同期小幅上漲了1.9%,年末則同比下降了0.1%,今年下半年出現微幅下調;而租金除季節性因素波動外,總體保持穩中微升走勢。

有形之手短期難以撤出

對於2018年的走勢,戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端認為,經過多輪廣泛深入的調控,「限購限貸限售限價限商」為代表的干預手段令房價將總體趨於平穩。為保持市場穩定,同時為長效機制的建設營造穩定的市場環境,有形之手短期不會退出,這意味茼b未來一定時期內房價上漲將難以得到支持。

漸趨穩定的房地產市場為長效機制的建設奠定了基礎,發展相對滯後的住房租賃市場將迎來大發展。12月8日的中共中央政治局工作會議明確提出「加快住房制度改革和長效機制建設」,並強調要「力爭取得明顯成效」,預計包括土地、市場、稅收、交易、租賃、保障等多方面的長效機制組成部分將陸續出台。走在前列的租賃市場建設已吸引多方力量——開發商陸續進入、銀企合作為租賃物業的開發持有提供更多資金支持、關於租賃用房的金融創新不斷,自持型及權益型公寓均實現類REITs破冰等。大量需求將從商品房市場轉移,對於構建多元化的房地產市場、緩解房價上漲壓力、實現「住有所居」意義重大。

另一方面,深圳「十三五」期間計劃供應人才住房和保障性住房35萬套,未來5年大量的保障性住房陸續投入使用,「保障的歸保障,市場的歸市場」的雙軌並行的環境將更有利於商品住宅市場的市場化發展。張曉端表示,隨荅硫謋奕鶣堻]的大力推進、保障房覆蓋範圍擴大,再加上未來逐步推進財稅體制改革、住房金融市場與監管制度的完善,住房市場長效機制有望最終建立,真正實現高端有市場、中端有支持、低端有保障的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩定健康的住房供應體系。只有當長效機制完全落實建成之時,以行政干預為代表的短期調控手段才能無後顧之憂的徹底退出市場。

責任編輯:范佩南

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