分析認為，隨着產業和人口的導入以及政策的嚴控，海南的土地將越來越珍貴，海南的可售住房將越來越稀缺
【文匯網訊】中共中央、國務院發佈《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》，海南未來的增長空間和發展潛力將充滿想像力。4月22日夜間海南樓市再度加碼，對商品住宅進行「全域限購」。在人口湧入而可售住房緊張的背景下，顯然地產的機會非常之大。
目前海南陸地面積3.54萬平方公里，是香港的32倍、新加坡的50倍、迪拜的8.9倍，與台灣島面積基本相當。海南人口僅為925萬人，雖然高於香港、迪拜和新加坡，但比台灣的2349萬人相去甚遠。海南人口密度低於迪拜和台灣，更遠低於香港和新加坡，人均GDP更是少得可憐。可以想像，這麼多的新產業發展機會，勢必需要更多的產業人才支撐。
常住人口有望翻倍
海南未來人口增長潛力巨大。比如，博鰲樂城國際醫療旅遊先行區不僅吸引內地老年人旅遊醫療，也希望吸引境外患者便利診療，現有的醫生、護士、藥劑師，甚至護工肯定都是不夠的，引進菲律賓勞工也是未嘗不可的。
海南實施更加開放便利的離島免稅購物政策，提高免稅購物限額，誰來開發、運營、管理購物中心等商業呢？要知道，一個中型購物中心可以提供數千人的就業崗位。
在海南註冊的中外合資旅行社也需要更多人手從事出境和島內旅遊業務，引入國際一流體育賽事、舉辦海博會、冬交會、海購會、國際休閒旅遊博覽會、海購節、國際廣告節、國際電影節，運營管理場館都需要大量人才和勞工。
郵輪用工量也非常之大，郵輪具有酒店、酒吧、牌室、影院、劇場、舞場、賭場、商場等功能，還有登岸觀光。不算船長、技師、水手，廚師、餐廳服務生、酒吧服務生、勤雜工、保安員、清潔員、泳池管理員、演藝人員就是一大堆。一般乘員與旅客配比大致為1：2.2，換句話説，一艘載有4000名遊客的豪華郵輪需要將近2000名乘員，再加上郵輪母港的保障人員，不亞於一般購物中心用工數量。
去年海南旅遊人次超過6700萬人次，同比增長12%，加上開放59國外國人入境旅遊免簽政策，未來登島的旅遊人口恐怕很快就會翻番，大量的酒店用工僅靠本地人顯然是不現實的，未來中小型家庭旅館也會分流當地農村剩餘勞動力。
海南出台搶奪人才政策幾乎已是必然，甚至只要是勞動力，海南都會願意吸納。恰如海南省政府工作報告所説：「要努力營造當年『十萬人才下海南』的人才環境，使海南成為人才薈萃的沃土」。而且，不只是國人，海南支持外商全面參與自由貿易港建設，未來自由港的外國人佔比很可能高於1%，這樣的海南才具有國際性，換句話説，未來海南居留的外國人可能高達數十萬。最終，海南常住人口將會達到2000萬，接近台灣島人口。
過去，海南住房供應過度，導致庫存大量積壓。2016年初，海南出台了以消化存量商品住宅為目標的「雙暫停」政策，刺激了房地產銷售，在2015年房屋銷售面積984萬平方米的基礎上增長了43.4%，商品房庫存減少930萬平方米，去化期從45個月大幅下降到23個月。
可售住房資源稀缺
庫存下降是因為減供應導致的，但海南的房子其實不多。海南在2015年拆除違法建築870萬平方米的基礎上，2016年又拆除違建787萬平方米。2017年，海南繼續鐵腕整治、依法拆除違法建築2810萬平方米，商品住宅庫存也已下降至合理區間。海南農村住房也並不多，人均住房僅為29.25平方米（2016年），也遠低於全國平均水平45.8平方米，其中約10平方米還是磚木結構的。
與全國不同的是，海南農村住房面積甚至低於城鎮住房面積，可見海南農村貧困程度遠高於全國平均水平。未來，海南是缺房子的。據估算，海南現有住房存量大約為2.8億平米，大致相當於300萬套，滿足約270萬戶常住人口的住房需求，還接納了大量外來投資購房者。筆者有個朋友去年在五指山買了房，現在，那裏已經不能再向外地購房者賣房了。
4月22日晚間，海南樓市調控再升級，在已出台的限購政策基礎上，實施全域限購。根據通知，海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。在上述區域之外，非海南本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
此外，自通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。各市縣要加強購房資格審查，規範住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。關於引進人才的住房政策由省政府另行制定。
隨着產業和人口的導入以及政策的嚴控，海南的土地將越來越珍貴，海南的可售住房將越來越稀缺。
既然我們不能增加住房用地供應，那就長期調控吧。未來，海南住房發展的主要出路就是租賃住宅、共享住宅。民間住房包括人均面積不多的農村住房也會被鼓勵用於租賃住宅和度假民宿，其背後的邏輯就是在住房難以滿足需求的時候，提高住房利用效率。
當數以千萬的人口湧入海南，卻不意味着這些人可以終老海南，他們無房可擁有，終將離去、葉落歸根。海南可以是養生之地，但不應是養老之地。「後來者」未必再能居上，這裏將是年輕人的天堂，過客們的樂園，老人們的驛站。
海南，將變成一個永葆青春活力的大省。
(來源：大公網)
責任編輯：喬一