【文匯網訊】剛剛過去的周六日，多個住宅新樓盤銷情不俗，合共售出六百多個單位，為近十個月以來最旺。本月累計成交的一手樓接近二千個單位，一時之間予人樓市小陽春來臨的感覺。
不過，近期新樓盤銷售速度加快，實際與地產發展商面對現實、採取低價開售策略有關，但此舉卻難免對二手樓市場進一步添加壓力，二手樓業主要擴大減價幅度，才能吸引買家入市承接，令近周二手樓價跌勢加劇。因此，儘管新樓盤銷售有所回暖，但對整體住宅樓市產生沖喜作用預期不大。
最重要的是，當前外部環境嚴峻，隨時飛出黑天鵝。美國總統特朗普與民主黨就興建美墨邊境圍牆的爭拗互不相讓，政府重新開門遙遙無期，加劇美國經濟衰退風險，再加上英國議會否決首相文翠珊與歐盟達成脫歐協議，呈現無序脫歐可能性進一步上升，威脅全球經濟與金融穩定，包括香港住宅樓市在內的環球資產價格下行壓力實在難消。
迄今香港住宅樓市調整幅度溫和，令人憂心現水平樓價尚未充分反映潛在利淡因素，有理由相信樓市下行還會持續一段時間。
首先，住宅樓市動力顯著減弱。2018年一手樓成交宗數為一萬五千四百宗，較2017的一萬八千五百宗，下跌百分之十六，而涉及成交金額亦由二千四百億元減少百分之七至二千二百億元。這顯示住宅樓市動力減弱，可知道樓價見頂回落早已是有跡可尋。
其次，樓價與市民購買力依然嚴重脫節。即使住宅樓價從歷史高位回落接近一成，但目前樓價水平仍然偏高，較一九九七年高峰期高出了百分之一百一十二，普羅市民難以負擔得來。衡量市民置業能力的購買力指數，即按揭供款相對住戶入息的比率，在去年第三季上升至百分之七十四，遠高於長期平均的百分之四十四，反映樓價水平遠超市民負擔能力，樓市泡沫化情況依然令人不安，成為當局堅持樓市辣招不「減辣」以及不放寬樓按成數的有力理據。
第三，住宅供應增加，市場承接力備受考驗。根據資料顯示，去年推出新樓盤合共有四十三個，涉及一萬八千個單位，但迄今售出約一萬個單位，仍有八千個單位有待出售，即售出率百分之五十五，可見積存新樓盤貨尾數目不少，估計受到樓市市況轉弱以及政府逐步增加資助出售房屋所影響，其中私樓部分買家會流向首置上車盤等資助出售房屋。
事實上，今年預計可供推出的新樓盤將比去年更多，涉及住宅單位約二萬五千個，這令轉弱之中的住宅樓市面臨更大考驗。
世界政經持續不明朗，香港經濟呈現放緩勢所難免，樓市進一步下行壓力更加不容低估。近月地產發展商接連推出樓花期接近三十個月的新樓盤，地產商心急出貨套現、趁高鎖定利潤的心態可見一斑。
責任編輯：Caroline