■冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，最惡劣情況下的貿易戰影響還未出現。 資料圖片
【文匯網訊】（香港文匯報記者 黎梓田）美國總統特朗普反覆無常，中美貿易戰重啟戰火，令市場無所適從。環球經濟正值風雨飄搖之際，發展商採取「樓照賣、價照加」策略，無奈市民怕變樓蟹，可撻訂的都撻，今年頭5個月新盤撻訂數字已超過160宗，已相當於去年全年229宗的近70%水平。忽冷忽熱，市民期待有水晶球可預測樓市走勢，香港文匯報綜合樓市專家的意見，歸納出樓市未來5大關鍵因素，期在千頭萬緒中為讀者找出一點曙光。
中美貿易戰經已成影響樓市最大因素，全球兩大經濟體「經濟冷戰」，戰況左右全球貿易及經濟增長，也牽動息口及資金流向，香港困在兩個巨人之間走避，分分鐘被踩死，經濟及樓市受影響之巨，不言而喻。
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，最惡劣情況下的貿易戰影響還未出現，目前導致新盤出現撻訂的主因還是心理因素及信心問題，買家害怕香港受到貿易戰拖累而引起。
他認為，中美貿易問題依然「有得傾」，但暫時雙方未有讓步意願，短期內料有數次震盪。惟因彼此高度依賴，相信不會「攬住一齊死」，預料要到兩國經濟出現問題，那時候達成協議的機會率較大。
股市「逐漸形成風暴」
故此，目前影響樓市第一大因素莫過於股市大冧，關焯照表示，其實現時情況算是受到控制，所以恒指跌幅不算大，否則就會急跌至22,000點。與2008年金融海嘯比較，當時屬「已經形成風暴」，現在則是「逐漸形成風暴」，兩者情況有別。他強調，即使情況不變，中美「唔出聲」也會導致情況惡化，屆時可能出現更多撻訂，在最壞情況下，每月或多達100宗個案。
第二因素是留意6月中的樓市成交數字。關焯照指，如今次貿易戰真令樓市出現調整，那便是有較大的「黑天鵝」走出來，屆時樓價跌幅必定多於10%，「一定無上年跌咁少」，呼籲市民最好不要作任何投資。如要觀察樓市去向，市民應留意6月中的樓市成交數字，如有冰封情況，便可判斷市場信心動搖。
G20無成果一定無運行
第三個重要觀察點則是6月底的G20峰會，他預料，只要中美其中一方拒絕會面，又或全無成果，貿易戰便會持續惡化，經濟、樓市一定無運行。
湯文亮：勿用「呼吸plan」
至於第四、第五個影響樓市因素，則是3個月後美國是否真的制裁華為，以及明年美國總統選舉。紀惠集團行政總裁及副主席湯文亮指，中美貿易談判「拖拖拉拉」，料最快要待美國對華為制裁的決定揭盅時才達成協議，遲則要到一年後的美國總統選舉。他認為，如貿易戰惡化，則今年絕對不是買樓時機，並建議今年保守一點，例如不要用「呼吸plan」借到盡，全年「如果能夠打和都唔錯」。
湯文亮認為，貿易戰升溫，發展商仍然愈賣愈貴，有撻訂貨加價兩、三成重售或將貨尾加價，其做法是想穩住已買樓的人，希望他們不會撻訂。至於發展商加快推售新盤，除害怕空置稅外，也與貿易戰增添變數有關。對於今年新盤撻訂量增加，湯文亮認為，以前細價樓買家都是羊群心態，「唔買就笨」，但他們沒料到特朗普反口，現在就是「唔撻就笨」。而今年首5個月超過160宗撻訂實在太多，多少反映樓市有危險。
湯文亮認為，如貿易戰時間拖得愈長，樓價跌幅愈大，負資產的數字會愈多，不過一時之間很難準確預測數字。他又認為，天水圍嘉湖山莊將會出現較多負資產，因為不少業主是勉強上車，其次是油塘麗港城。如果太古城出現負資產，則樓市就「很大件事」。
他個人預測貿戰惡化下，樓價會跌約一成半。當中，嘉湖山莊跌幅較多，可達兩成，其次就是麗港城及太古城，料分別跌一成半及一成。
至於中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，近月新盤撻訂增加當然跟貿易戰影響市場信心有關，而股市波動亦令資金被鎖死，難免有個別投資者因而棄購新盤。不過從經濟數據來看，目前經濟仍然健康，貿易戰對樓市仍未有太大影響。
留意零售旅客早作準備
然而，中美何時達成協議，莊太量直言「好難講」，預計雙方隨時「開打」，需時刻為最壞情況作好準備。他認為，美國制裁中國都是為針對其科技發展以及賺取更多利潤，或會令股市時好時壞，如情況保持的話，相信樓價亦不會下跌太多。另外，市民應留意中美元首會面日期，以及明年美國總統選舉，短期來說亦應留意本港經濟數據，如本季零售及旅客數字等，以作準備。
新盤撻訂比率 新例後高位
過去數月樓市借勢反彈，發展商單位售價一加再加，大量買家怕錯失良機爭搶入市，「聯手」打造一手陽春，令今年首五個月一手成交量便已超越去年上半年總和。不過，大家也沒有料到特朗普反口，一片歌舞昇平的樓市再現危機，導致出現更多一手撻訂個案。
首五個月突破160宗
根據一手成交記錄冊，雖然今年首4個月一手成交活躍，卻每月平均錄逾30宗新盤撻訂個案(包括簽署臨約後未有進展及終止買賣合約)，首季共計104宗，較對上一季的61宗增70.5%，首五個月則累錄逾160宗，大幅超過去年首八個月錄約110宗數字，開始追貼去年全年約229宗撻訂宗數。
此外，新盤撻訂宗數佔今年首五個月一手成交約1.7%，這比率有何特別?翻查資料，過去撻訂比率最高一年是一手新例實施的2013年，當年撻訂比率高達1.6%，其後數年已開始回落，加上美國聯儲局加息令本港樓市氣氛逆轉，2015年及2016年該比率只不過是1.2%及1.4%。今年比例上升，此亦反映出市場信心正處低位。
本月新盤仍然活躍，但亦有不少撻訂，至今累錄至少30宗個案。成交記錄冊顯示，白石角海日灣II再錄一宗撻訂，來自6座18樓F室，原於本月13日以956.5萬元售出，買家取消交易，估計遭沒收48萬元訂金，而海日灣II累錄2宗取消交易個案。
近日油塘曦臺連錄3宗撻訂，包括2座8樓C室、2座7樓D室以及1座10樓F室，上述3組買家同樣在本月12日簽署臨時買賣合約，並選用超級建築期付款辦法，發展商殺訂約173萬元。
逾億豪宅照蝕訂離場
成交記錄冊資料顯示，北角柏傲山6座32及33樓A室複式戶原於本月3日以1.51億元售出，買方近日撻訂，以樓價5%計，料遭發展商沒收約755萬元訂金，成為本月最大宗新盤撻訂個案。單位面積2,835方呎，連3個車位，若以當時購入價1.51億元計，呎價53,263元。
責任編輯：張岩