【文匯網訊】（香港文匯網記者 毛麗娟）第一太平戴維斯近日在線上發佈會中表示，若樂觀預測疫情於3月底結束，房地產全年銷售業績將下滑18%，相比2019年全年銷售額，對比2019年全年銷售額將約有2.89萬億元的的差額，相較於2020年年初預期業績，差額在3.6萬億元。
至於寫字樓市場，整體寫字樓成交量或受打擊，傳統寫字樓散售將變得十分困難，大宗交易成為主要資金回籠手段。
以廣深寫字樓為例，2017年-2019年廣深寫字樓平均年成交金額約221億元，而2020年預計廣深寫字樓成交金額約180億元。
疫情疊加供應壓力
第一太平戴維斯指出，疫情疊加供應壓力，使得大灣區寫字樓租金承壓，其中深圳最為明顯。
具體而言，深圳受2019年下半年大量新項目入市所推動，新增供應達108萬平方米，空置率攀升至24.6%，寫字樓租金連續四個季度下跌，全市租金同比下降11.9%。
圖為前海新建的甲級寫字樓（記者毛麗娟 攝）
據第一太平戴維斯統計，深圳寫字樓市場平均吸納量達50萬平方米，過去幾年寫字樓數量供應平均，但去年下半年供應量的大幅上升，導致深圳空置率水平達到歷史最高水平，不少業主以價換量吸引租戶。
深圳未來五年內，新增供應將達450萬平方米，相當於現有存量寫字樓60%-70%的比例，新增落成量逾七成集中於南山區，存量有望於福田區並肩。
即使深圳寫字樓每年淨吸納量繼續增長，空置率仍將繼續上升，2020年的寫字樓平均租金也將面對比較大的下行壓力。不過另一方面，租賃成本的降低亦有望幫助深圳挽留企業，並刺激租賃市場新增需求的孵化。
圖為深圳科技園，不少寫字樓空置率高企（記者毛麗娟 攝）
回首2019年下半年，受到中國經濟增長持續放緩、中美貿易爭端、以及大灣區內多數城市存在新增供應過量等因素的影響，多個內地城市的寫字樓市場在2019年下半年仍處於暫時性的調整期。
因此，大部分城市的寫字樓市場租金和價格指數均出現了不同程度的下降。與此同時，香港的社會運動料將削弱其市場信心並致使其租金和價格指數增長承壓。
截至2019年12月底，香港和廣州的空置率繼續徘徊在個位數水平，分別為4.7%和4.8%，但在2019年下半年期間均略有上調。
東莞的空置率也由於新增供應拉動而結構性上升珠海和佛山的同期空置率均呈現下降趨勢，其中，政府的扶持政策乃前者的重要推動力之一;而完全競爭市場的特質則為後者的主要促使原因。
深圳為主要的新增供應來源
此外，大灣區十一城甲級寫字樓市場新增供應共計達140萬平方米，其中，深圳為主要的新增供應來源，占區域總新增供應的75.4%。同期，廣州和東莞新增供應分別達9.4萬平方米和12.2萬平方米，占總新增供應的6.6%和9.6%。截至年末，大灣區寫字樓市場總新增存供應量累計達2730萬平方米。
第一太平戴維斯認為，儘管近期發生的新冠肺炎疫情已然對整體市場造成一定的短期影響，但大灣區寫字樓市場的資產表現預計仍將取決於市場自身的長期基本面情況，譬如經濟結 構調整和當地市場供需動態等，而非由突發的疫情所主導。
就疫情對經濟和房地產市場之影響而言，第一太平戴維斯希望情況能如之前非典事件一樣，在年內夏季前回歸常態，房地產市場資產表現或將經歷有限的下降，而逐步從相對多數情況下的歷史高點中適度回調。
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