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 資料圖 【文匯網訊】據新華網10月16日報道，在樓市繼續陷於相持之際，廣東佛山11日出台放寬限購的政策，雖然同一天晚間即聲明「暫緩執行」，但已引起市場廣泛關注。隨著近期一些地方樓市交易持續走低，房價呈現出從「止漲」向「下跌」轉化的苗頭，但調控面臨的不確定性也在增多。如何打好樓市調控的「持久戰」?
市場「冰封」：秋季能否成為「分水嶺」?
進入10月，上海樓市已創下兩個記錄：一是觀者之多。比如「黃金周」期間的房展會，四天之內迎客13萬人，接近2009年樓市旺季「人氣」之峰值。二是成交之少。房展會上僅成交203套、整個國慶長假期間全市一手住宅成交不到400套，為5年來最「慘淡」。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，銷售人員在房展會上發出去一兩千份廣告，有意向看房的「很零星」。嘉華在上海中心城區的慧芝湖花園三期今年9月6日新推180餘套房源，至今銷量不到10%。
中國指數研究院9月份監測的30個城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌。中原集團研究中心近期針對30個城市的調查數據顯示，僅有4個城市有超過50%的購房者「準備入市」，其比例低於歷次調查結果。
價格現「穩中有降」態勢。中國指數研究院針對100個城市全樣本調查數據顯示，今年9月100個城市住宅平均價格為每平方米8877元，環比下降0.03%，這是去年9月以來的首次下降。
市場的「洗牌」加速。上海城開集團合肥置業有限公司轉讓100%股權及2.39億元債權，長沙廣悅置業有限公司轉讓39%股權……上海聯合產權交易所提供的統計數據顯示，今年1-9月份在上海聯交所公開掛牌轉讓的房地產項目同比增長93.02%，掛牌金額同比增長83.94%。
市場普遍認為，今年以來的樓市始終處在嚴厲調控之下。各級政府明確給出了房價調控目標，限購、限貸乃至限價等一系列「組合拳」密集打出，其成效也可圈可點。但另一方面，調控之下成交銳減、「降溫」帶來的房地產稅收和土地出讓金收入大幅下降，對地方政府帶來嚴峻考驗。
調控「中盤」：莫讓浮雲遮望眼
從近日廣東佛山實施未果的放寬限購之舉，不難發現一些地方面對調控的微妙心態。「樓市將被『管死』」、「房地產拐點已經確立」……近期，一些擔心調控帶來「副作用」等聲音不斷在市場上傳出。真相究竟如何?
投資客開始拋售了嗎?以溫州投資客為例，上海中原地產的市場監測結果顯示，目前新增掛牌的業主裡面，確實有溫州投資客放盤的身影，但大多數掛牌價格與其他房源相比並沒有體現出明顯優勢。上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，這是由於這些投資客其他領域資金周轉困頓、選擇賣房救急。
「降價潮」有無來臨?以此次國慶長假期間的上海房展會為例，上海白領梁艷說：「一套350萬元的房子，優惠2萬元，能算是降價嗎?」記者在現場發現，所謂「八折」、「立降10萬」等誘人的促銷，只是一個樓盤中一兩套房的「特惠」而已。市場觀望氣氛濃重，原因是購房者並沒有感受到房價的明顯下降。
開發商資金鏈快斷了嗎?隨著融資渠道的全面收緊，房企負債率有所上升，但這其中各房企感受有異。
永慶房屋(上海)有限公司總經理陳史翎說：「房地產產權交易的活躍表明，一些開發商選擇通過『批發』將項目出售給同行，而不願通過降價『零售』給買房者，這說明沒有到『非降價不可』的地步。」
由於限購沒有覆蓋全部二三線城市，不少開發商有「騰挪」空間，二三線城市的銷售可以填補熱點地區滯銷形成的資金缺口。比如，萬科10日的公告顯示，今年9月份的銷售面積和銷售金額環比8月分別上升12.5%和19.4%，至10月份全年銷售破千億元已無懸念。
警惕「變相鬆綁」：打好調控「持久戰」
業內人士認為，近期隨著一些地方「放寬限購」政策的試探表明，樓市面臨的不確定性也將進一步凸顯。
其一，地方政府可能實施「變相鬆綁」。調控之下，來自房地產開發交易的稅費和土地出讓的收入均將受明顯影響。中國住宅研究會副會長顧雲昌提醒：「不排除一些城市從地方政府利益出發，修訂之前的限購政策。」
其二，外部經濟形勢的變數影響樓市調控環境。當前，世界經濟不穩定和不確定性加大，無論發達經濟體還是新興經濟體，經濟增速都出現回落;一些國家主權債務風險增大，新興經濟體通脹壓力上升。在此形勢下，如何把握樓市調控政策的前瞻性、針對性和靈活性，考驗著政府的智慧。
其三，信貸「定向寬鬆」對樓市的影響值得關注。近年來，有越來越多不以房地產為主業的企業把重心轉向房地產，各類資金能通過各種渠道流入樓市。近日，中央已決定加大對小型微型企業的信貸支持。對此，專家提出，應同時採取嚴格措施確保貸款用於企業正常的生產經營，防止其間接流入房地產等領域。
專家建議，各地政府應統一認識，提高對樓市在一段時期內「遇冷」的耐受力，嚴格執行信貸、稅收、土地供應等「治本之策」，做好房地產調控「持久戰」的準備。與此同時，不折不扣地推進保障性住房建設，盡快使其形成規模性供應，優化市場結構。
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