【文匯網訊】據新華網報道，日前，香港和澳門相繼出台樓市新規定，通過大幅提高印花稅，限制外地游資的購房行為。業內人士指出，新措施的生效將令樓市交易成本大增，對外地買家入市構成非常大的心理壓力，從而保護本地居民的購房需求。此輪港澳調控新政策立竿見影，這種通過稅收調節政策進行的樓市調控對正在進行的內地房地產調控具有哪些借鑒意義，引發了業內人士的探討。
「印花稅」新政策為港澳樓市降溫
10月30日，澳門「關於轉移不動產的特別印花稅」法案開始生效。自此，外地人於澳門買樓需多繳10％的印花稅，且按揭成數比澳門本地人最少低10％。
而此前不久，香港也通過了一項樓市新政策。所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓，都需要支付15％的「買家印花稅」；同時，如果買房之後三年內把房子賣出，還需支付一筆10％到20％不等的額外印花稅。
專家認為，這項「快、準、狠」的調控新政策將有效為港澳樓市降溫。
鏈家地產市場研究部研究員張絮認為，在徵收印花稅的情況下，外地購房者要承擔短期內銷售的高額稅費以及房價下行的風險；如果採用「以租養貸」的方式，還需考慮收益是否合理。
「印花稅的推出令樓市交易成本大增，對買家入市構成非常大的心理壓力，從而減低外地買家的置業需求，短期內香港房價必然會由漲轉降。」中原地產市場研究部總監張大偉說。
事實上，「印花稅」新規定推出後，在香港取得了立竿見影的效果。中原地產統計數據顯示，香港十大房屋交易集中區域，上週六、日（11月3日、4日）二手房僅完成10宗成交，創9個月以來新低。
「印花稅」模式難以簡單複製
業內人士認為，新規定取得立竿見影的效果與當地透明成熟的房地產市場環境和相對完善的相關制度保障密切相關。對於港澳運用稅費等市場化樓市調控手段，內地可以借鑒，但難於簡單複製。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，關於樓市調控，內地並不缺乏相關稅收手段，早有個調稅和土地增值稅兩個稅種。前者本應按照賣房所獲淨利潤的20％來交，目前的實際情況卻是按照交易總額的1％—2％的比例收取。土地增值稅的推出是為了抑制房地產暴利，然而在2008年救市時暫停後就再未重啟。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，市場化的調控方式在內地存在明顯的制度缺陷。比如，正規市場並不規範，勞動力、土地、銷售、金融等市場均存在不同程度的漏洞；中介服務體系發展不平衡，有些中介機構存在嚴重的惡性競爭；監管關係也不順暢。從房地產交易規範程度來看，內地房地產交易在價格評估、成交價格申報、稅率確定等方面還有待進一步提升；在法制規範程度方面，雖然內地法制建設取得了長足的進步，但與港澳相對完善、健全的法制環境還存在一定差距。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說，在我國內地，住房保障體系仍未完全建立，商品住房供給總體上不足，而商品住房仍是普通收入者解決住房的最大途徑。運用限購等行政調控手段，能較好滿足尚有首付能力普通收入者的購房需求，並避免市場配置住房資源的一些功能性不足。
市場化調控是未來趨勢
對於內地樓市調控政策的下一步走向，國務院總理溫家寶在不久前明確表示，調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。
雖然不能簡單複製，但不可否認，港澳「印花稅」新規定的出台給內地樓市調控的市場化起到了很好的示範作用，具有積極的借鑒意義。
財經評論人沈曉傑指出，通過稅收槓桿調節房價交易成本，最終達到影響交易頻次和交易價格的目的是可行的。所以，應該把政策放進市場，用市場機制調控房價。
嚴躍進認為，港澳兩地的稅收政策大多具備差異化，既能打擊投機力量，又能維護普通百姓的住房需求。內地樓市調控政策應該向其學習，避免「一刀切」的做法。
專家同時指出，讓住宅回歸居住屬性，是樓市調控的終極目標。從這一點來看，香港樓市新政策具有標本價值。當前，內地部分地方政府因難以割捨土地財政和片面追求GDP增長「政績」，使得調控政策落地乏力。今後在出台住房政策時，應首先考慮如何保障公民的居住權。
與此同時，業內普遍認為，隨著我國房地產市場不斷發展，用市場手段解決住房資源配置，將是未來的調控趨勢，但這並不意味著要拋棄行政調控手段。淡化行政調控，倚賴市場機制，是需要一個高度發達的房地產要素市場為前提的。而這一過程，將伴隨著經濟的不斷發展而逐步實現。 | 
