【文匯網訊】據新快報報道，中國政府網發佈《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》）。作為2月20日出台的調控樓市「國五條」細則，該《通知》可謂重拳出擊，對樓市調控做了詳細而嚴厲的要求。根據該《通知》，二手房交易將需繳納高達轉讓所得差額20%的個稅；還明確要求樓價上漲過快的城市提高二套房首付及利率水平、擴大限購範圍。對於「國五條」細則，昨日廣州市國土房管局相關負責人向記者表示，近日會就此發佈相關信息。
賣家將繳納差額20%個稅
《通知》要求，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
據悉，此前廣州的二手房賣家個人所得稅有兩種計稅方式，一種是按照房價差額的20%計徵個稅，一種是按照二手房轉讓總房價的1%計徵個稅，兩種方式可以自由選擇。但由於廣州房價近年來漲幅較大，買賣雙方普遍採取第二種方式，即按轉讓總房價的1%計徵個稅。業內人士表示，新規定要求按轉讓所得差額的20%計徵，將大幅增加所需要繳納的個稅。
●解讀：方圓地產首席分析師鄧浩志認為，該措施對廣州的二手樓交易可謂非常嚴厲，「如果嚴格按照二手房差額的20%計稅，那麼近年來價格暴漲的房產都將被大幅徵稅，通過投資房產獲利的空間就會被大幅壓縮。」
二套房首付利率或提高
《通知》要求，各直轄市、計畫單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
《通知》還強調要繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可進一步提高二套房的首付款比例和貸款利率。這一規定也印證了此前的傳言。
●解讀：「廣州無疑屬於樓價上漲過快的城市，因此被納入二套房貸門檻提高範圍的幾率很高。」廣州樓市專家韓世同說，新政肯定會影響到廣州市場，但政策不會讓開發商馬上降價，隻會抑制樓價的上漲。在韓世同看來，此次新政對一、二手樓的影響有所區別：「一手市場上，主要會影響二次置業人群；二手市場受政策的影響會更大，提高交易產生的個稅後，業主放盤的意願可能大幅降低，或是將稅費轉嫁給買家。」
限購範圍進一步擴大
《通知》強調，要繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計畫單列市和省會城市，進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。房價上漲壓力較大的城市，要進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。
●解讀：韓世同認為短期內更多的城市被納入限購的可能性並不大。「一、二線城市目前已經基本被納入了限購範圍，而目前三、四線城市的樓價仍處於較為合理的水平，因此短期內限購範圍擴大的可能性不大。」
據悉，目前廣州的增城、從化兩市尚未實施限購，而是實行限價政策，對於《通知》要求「限購區域應覆蓋城市全部行政區域」，增城、從化兩市是否將因此被納入限購範圍，目前各方有不同說法，仍有待權威部門確定。
「此次實施細則可謂非常全面，而且政策既有短期，也有長期的。將對樓市成交量產生直接影響。在一段時間內保守估計會下降20%到30%，而房價會不會跌，要看成交量會不會持續萎縮，如果樓市成交低迷，必將對樓價產生影響。」
——方圓地產首席分析師鄧浩志
「此次以國辦名義下發，而非部委分頭行動，規格較高。動作有點大，對市場的影響肯定是利空的，但市場降溫需要一個過程，預計今年二季度開始成交量會受影響，三季度價格會有變化。」
——上海易居房地產研究院副院長楊紅旭 | 
