【文匯網訊】中國房地產市場雖屢被調控，但房價仍是「漲」字當頭。房價本已不低，卻屢調屢漲，「看不懂」的中國房地產市場讓人困惑。「漲」字之下，市場真相究竟如何?不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈?
據《經濟參考報》記者分赴各地探訪，力求還原市場原生態並求解真相。
自2012年3月房地產市場逐漸回暖，房地產成交量價齊升。「日光盤」、「一夜漲價70萬」、「徹夜排號」、「黃牛再現」等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實上，各個城市的回暖速度並不一樣。近日，《經濟參考報》記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮和浙江省溫州市四個漲幅較大的城市，並聚焦其在調控政策高壓下顯現出的樓市行情。
全國房價的聚焦點
北京：92m 2住宅兩月漲110萬
2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環外的房子。
「一直都想換到單位附近住，看著房子持續上漲，不敢再觀望了。」李響說，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢後，他立即和房主聯繫，最終商定以510萬元的價格購買。
「本想房到手了，也算安心了。沒想到由於這兩個月房價瘋漲，原房主卻想毀約。」李響說，從年初到現在，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元，整整漲了110萬元。「因為漲的太多，原房主不幹了，想毀約。但我全款都已經付了，就差過戶。」
一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個例，但也正印證了北京市房地產市場上的一片艷陽。
此前，國家統計局發佈的1月70大中城市房價情況數據顯示，1月份，北京新建住宅方面環比漲幅高達2.1%，比去年12月份擴大1.1個百分點。二手住宅方面，北京環比漲幅居一線城市最高，達1.0%。
「房地產市場的熱度高漲，房價增長超過預期，完全超過我原來的預想。」全聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，如果月環比超過1%，那麼全年的上漲幅度就超過15%，因此，北京月環比已達2%以上，漲幅則不可想像。她認為，房價月環比漲幅應控制在0.5%到0.8%之間，才會比較平穩。
對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，影響房價上漲較多的主要原因有兩個方面，一是大部分開發商前期採用以價換量銷售策略取得了效果，現階段優惠促銷力度削弱甚至取消;二是擔心房價進一步上漲，導致首次置業的剛性需求和改善性置業的升級需求的購房人群入市意願較強，拉動了性價比較高的住宅價格上漲。
「一方面，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛。另一方面，開發企業幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動力不足，二手房源經歷長時間的消化之後，總體房源較為緊張。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在新房在較為嚴峻的供需形勢之下，隨著近期全國多個城市的樓市成交量持續走高，房價也出現繼續回漲的局面。
也正是因為房價漲幅超出想像，「國五條」應時出台。CR IC克而瑞研究中心顯示，北京新建住房均價2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元。這意味著，仍在調控中的北京房地產市場自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時間，北京新建住宅均價上漲17.9%。
CR IC分析指出，由於1月北京商品住宅市場供求比為1：4.79，相當於5個人搶一套房。因此，造成房價上漲。
中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時表示，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右。因此，北京的購房需求不斷在增加，也造成了供求的不平衡。
值得注意的是，不只是房價上漲明顯，房租也隨之水漲船高，達到歷史最高漲幅。北京市統計局2月17日發佈的居民消費價格數據顯示，1月北京房租同比上漲9.2%，達24個月來漲幅最高值。
雖然漲幅已經說明問題，但多數租房者仍認為統計數據偏低。據21世紀不動產部分門店反映，北京城市中心區二手房租金去年繼續上漲，不少房源下半年比上半年上漲超過千元，漲幅超過15%。
上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，在限購、限貸背景下，部分剛需人群資格有限，不得不選擇繼續租房;另一方面，房價的上漲，也給房東心理預期帶來變化，從而推高租房市場價格。
記者手記：作為全國政治中心的北京，背負著「首漲之都」之名。在全國人的眼中，北京漲則全國漲，北京的房價，牽動著全中國人民的心。
最令人嚮往的度假地
海南：部分市縣現「鬼城」
2月27日正值正月十八，瓊海市區一片繁榮景象，而距離市區僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓「人氣」。《經濟參考報》記者沿博鰲海岸線走訪了「博鰲灣」和「長灘雨林」兩個大型社區，發現這裡已是名副其實的「鬼城」。
記者在長灘雨林社區遇到了來自東北的王世寧夫婦，「這裡人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這裡有些害怕。」王世寧說，我們是去年底搬進來的，老伴晚上都不敢自己出門，小區內外都很少見人。買房時候售樓員說房子快賣光了，可是現在我發現這棟樓裡的住戶可能不超過5戶。
長灘雨林項目置業顧問說，該項目共有精裝現房1700套，現已售出1300套，僅2月就銷售了50餘套，起價23000元/平方米，均價在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。
記者調查發現，銷售和入住情況並非向置業顧問形容的那麼樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目，由於銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴峻，開發商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
據海南克而瑞咨詢中心提供的數據顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮銷售最好的項目，僅售出28套。
為比對調查情況與開發商敘述的出入，記者在長灘雨林社區採訪近4小時，發現看房大廳始終無人問津，3輛看房電動車司機已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時，銷售人員所稱「基本售罄的看海『樓王』」20層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。
百米之隔的「博鰲灣」的空置率更高，記者晚間觀察小區整體空置率近99%。據海南克而瑞咨詢中心監測，2011年該項目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。
與嚴峻的數據相悖的是銷售代理的統計。「社區總規劃住宅共約1000套，目前僅餘100餘套，銷售情況火爆請抓緊選購。」博鰲灣銷售領隊說。而當記者電話採訪另一位銷售顧問時，得到的答覆卻是「目前已簽約售出700餘套，共有100餘位業主入住」。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區大多漆黑一片，儼然一座「濱海鬼城」。
據海南克爾瑞信息集團統計，自2010年海南獲批國際旅遊島以來，海南樓市的發展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化週期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，海口庫存消化週期需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。
雖然在此之前，海南省住建廳相關負責人已對此否認，表示數據存在重複統計情況，很多擬建房地產項目並沒有形成實際潛在供應的情況。
但是，根據海南當地媒體報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現了多起開發商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標誌性樓盤。
全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，一方面由於部分城市在房地產調控前的非理性發展，以致在連續調控後出現泡沫風險。另一方面，因海南旅遊地產的特殊性，旅遊熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分「候鳥」社區出現高空置率屬合理情況。
海南克而瑞咨詢中心總經理王路指出，海南國際旅遊島作為經濟特區，應適當放寬民間資本進入旅遊資本市場的條件，由於海南獨特的旅遊地產資源，宜採取更為有效的舉措精準調控，樓市調控政策不能「一刀切」。
王路說，海南國際旅遊島的旅遊地產發展主要依賴內地購買力，國家樓市調控政策中限貸限購政策對旅遊地產影響極大，國家應針對國際旅遊島個案進行精細化調控：放寬個人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務配套用地建設比例，提高房地產企業准入門檻等。
記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國內最稀缺的自然資源，是國人度假旅遊的休閒聖地。但就是這樣一個令人垂涎之地，它的房地產市場卻已經過數輪起起伏伏。
最典型的白領之城
上海：樓市「小陽春」春光乍現
春節後，上海白領章偉果斷出手，在外環外買了一套小戶型二手房。「去年觀望了一年，期待房價下降的幻想徹底破滅，再不買這一年的收入還得搭進去。」章偉說他所在的這個小區房價去年下半年至少漲了10%，一套總價100多萬元房子的漲幅輕鬆「吃掉」他一年的收入。
1至2月份一般是樓市銷售淡季，但今年市場交投兩旺的行情，使得像張偉一樣預期房價繼續上漲的剛性需求者積極入市。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區的一套三房置換成中環的一套兩房。儘管還要增加一大筆貸款，但林小姐認為市區內的房價漲幅將高於郊區，從保值增值的意義上來說更為合算。
截至2月28日，上海網上房地產統計數據顯示，上海市二手房掛牌可售房源為13.9萬套，較2012年高峰時逾17萬套的掛牌量減少了3萬多套，市場的主動權進一步向賣方轉移，房東跳價行為有愈演愈烈之勢。
據上海中原介紹，近期全市門店掛牌量鮮有新增，來客量較去年同期上漲兩成左右，成交量較去年同期上漲兩成，掛牌價/成交價也相較去年同期上漲10%至15%。樓市調控「國五條」出台後，以剛需為主的外圍區域部分買家置業腳步遲滯，原先已經想要付款的買家紛紛都表示考慮延後;而以改善客群為主的中心城區買家仍維持原來步伐，幾乎未有買家受其影響打亂買房計劃。
一手房市場成交量節後也開始回升，但依然比要比上月銳減。佑威機構執行董事黃志堅稱，截至2月24日，2月上海市新建商品住宅總計成交面積為38.93萬平方米，預計整個2月總成交量在50萬平方米左右，較1月101.29萬平方米的成交量「減半」已成定局。
佑威數據顯示，最近4周，上海市商品住宅的周新增供應面積總計僅為10.94萬平方米，僅為年化周均新增供應量17.28萬平方米的63.31%。新增供應量低迷成為樓市回暖的主要阻力。但進入3月，上海樓市的供應量、成交量將大幅提升。數據顯示，3月預計有63個項目開盤，同比增長186%。業內人士預測3月成交量將再次突破百萬平方米。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，經過春節假期的休整後，交投雙方開始表現積極，樓市交易正快速走出假期行情。2月20日「國五條」的出台確定了中央對樓市調控從嚴的決心，但就目前而言也只是起到信息傳遞與威懾作用，尚不足以對市場造成實際影響。由於去年底的交易慣性在，今年「小陽春」起點比去年明顯更高，雖然市場對於兩會的政策口風有很大期待，但今年3月行情較之去年更勝一籌難度不大。因為在開發商的節奏上，3月入市項目會有增多，預計3月份上海樓市會迎來一股交投熱潮。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，2012年上海商品住宅的開工量從1000萬平方米以上下降到不足300萬平方米，去年成交的商品住宅用地也僅281萬平方米。考慮到市場上仍有不少2011年之前的工程和在售項目將形成供應，預期2013年上海的新建商品住宅供、需量將下滑到700萬平方米左右，明後年更可能下滑到500萬平方米左右。經過高速開發之後，上海新建商品住宅供、需量的快速萎縮不可避免，但是上海人口的快速增長和舊房改善的巨大需求仍在，因此長期來看住宅價格上漲的壓力較大。
上海一家本土開發商告訴記者，近期對其已登記購買的客戶進行梳理發現，10個客戶中有7個被限購，1個被限貸，即便如此，樓盤銷售仍然十分火爆。「如果限購、限貸政策稍有放鬆，就會有更多需求湧現，房價漲幅可能會翻倍甚至更高。」
記者手記：上海作為中國的金融中心，聚集著眾多白領，是尋夢年輕人最嚮往之地，也是全國為數不多的與北京房價比肩的城市。
最不差錢的民間金融之城
溫州:房價下跌1/4
2012年至今年1、2月，溫州一手房價格比2011年下降約22%，二手房價格下降25%左右。這是《經濟參考報》記者從溫州樓市瞭解到的基本信息。
兩年前，溫州市區有一個備受青睞的大型高檔樓盤「中瑞公園大地」，約15萬平方米。它坐落在市區劃龍橋邊，依綠傍水，緊緊連著白鷺公園和母親河「溫瑞塘河」，是市中心最後一個水景房、公園房。在項目開始前，所有人都預計到他的火爆，但自從房地產調控開始，樓盤銷售直線下滑，從2011年的46000元每平方米降至現在的36000元每平方米。
連日來，溫州市區一處有代表性的樓盤、水景房「中梁•國賓1號」在溫州當地媒體打出轟炸式的售樓廣告，將在3月9日推出最後一期「國賓墅」新品樓盤，有180平方米至320平方米大戶型的富人墅式房，總價459萬元起，也有88平方米、128平方米、138平方米中戶型的「平民墅式」房，首付17萬元起，號稱「最後的國賓」。
在高端市場受冷的同時，溫州的二手房市場同樣折戟。「綠城•錦玉」是溫州市區一時最牛的精品樓盤之一。2009年國家樓市「雙限」之前，市場均價75000元至80000元每平方米，一度受到追捧。隨後一路狂跌，跌至現在的成交價為45000元每平方米，差不多打了對折。
溫州市區江濱路「東明錦園」樓盤在2010年的價格是每平方米33000元，目前是每平方米25000元左右，下降25%。市區的南門走俏的「錦春大廈」高位時均價每平方米45000元，現在則滑至每平方米33000元。
2011年，周先生為兒子買結婚房，看中「綠城•錦玉園」一套比較中意的二手房，當時報價每平方米6萬元。由於當年8、9月溫州爆發民間債務危機，資金周轉不過來而擱置。後來在市區學院路與車站大道交叉口又看上好樓盤「金色尚品」，報價也是每平方米6萬元，他耐心等待「跳水」。到了2012年6月，該樓盤降至每平方米44800元，周先生即買下，前後降幅達25%。
總體來看，從年初至今，溫州市區記及郊區的二手房的價格水平與2012年下半年相差無幾，基本上比2011年下降25%左右。溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認為，投資投機性需求是過去幾年溫州樓市飆漲的原因，但在國家高壓政策下的「去投資化」，使樓市在一夜之間縮水，最終反映在價格上一路慘跌。
2009年是溫州樓市的瘋狂年。以「綠城•錦玉園」為代表的高檔樓盤一手房為3萬元至4萬元每平方米，但二手房的市場價卻一路飆升，幾乎是一天一個價，最後衝向7萬元至8萬元每平方米。在「綠城」等精品樓盤的拉動下，溫州樓市比上年同比增長高達55%至60%。
業內人士認為，由於大批溫州炒房客以投資、投機為目的「全民參戰」，再加上寬鬆的貨幣政策極大地刺激了樓市，造成大批民資「熱錢」和實業資金湧入房地產市場，導致泡沫越吹越大。而現在，「冷卻」的樓市比之2009年，房價暴跌30%至35%。
房價的下降，也又重新燃起購房者的興趣。2012年，溫州市區成交二手房11426件，其中主城區鹿城區成交量9041件，同比增加50%。
陳鴻表示，在兩會前的政策空窗期，供求雙方更多的反應是對窗口期後的市場預測，雙方都希望對自己有利。溫州近期二手房交易出現的價格不穩定現象，是這種預期的反應。溫州樓市隨著去投資化將逐步回歸到住房的根本屬性。
記者手記：溫州作為民間資本的搖籃，充斥著無數的富人，但也正是這一特點讓其房地產市場在一夜之間飛漲，又在另一夜無聲滑落。
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