【文匯網訊】據信息時報報道，記者：「國五條」出台後，各個地方出台的細則都溫柔落地，這讓人思考一直以來實行的房地產調控都是在博弈中進行的，你們認為樓市調控背後的博弈方有哪些？
黎振偉：一是地方政府的財政收入與土地財政的關係。土地財政已成為大多數地方政府越來越重要的財政收入來源，在短期內可以解決地方政府的財政問題。但城鎮化才是中國長期發展的目標，而房價是城鎮化的穩定器。「國五條」中關於房產稅的規定，表明政府要通過完善房產稅來調控房價。
二是人們的投資渠道教育的缺失。中國房地產的發展缺乏一個完整的上升和下跌的週期，中國投資者實際上對房產投資的認識是不夠深的。像證券、黃金、股票等投資渠道，需要一定的專業知識，而普通的投資者恰恰是缺乏這樣的專業知識，使得很多投資者選擇房產作為投資渠道。
三是房產產品供與求的博弈。剛需一般分為首套和改善型兩種類型，其中改善型的需求也是越來越多。特別是一線城市，投機購買房產在打擊下逐漸減少，而對房產的剛性需求越來越多，但市場卻沒有辦法提供更多的產品，使得供與求產生矛盾，產生博弈。此外，購房者對房價的漲跌預期也間接對房價產生了推波助瀾的作用。
四是不同區域城市的市場博弈。不同的市場是存在著供求的差異性，這是城市發展的不平衡所產生的博弈。這樣就不能簡單地用一刀切的政策來解決房價問題，而是要針對各地不同的情況來解決問題。
房地產調控不能靠單一方式進行，否則就會誤傷到剛需一族，也會誤傷到對房產就是供不應求的市場，反而會讓房價更高；有些地方就是需要擴大內需，一刀切的政策，反而會誤傷到這些市場。
黎文江：市場各方都是博弈主體，包括開發商、購房者、政府與銀行。地方政府出於土地財政的收入要積極繁榮市場、要積極繁榮房地產業。銀行業務中，與房地產相關的業務所佔比重大，特別是按揭。開發商和買家更是主體，對於有房子的業主來說，與開發商均具有共同的方向，即都不希望房子貶值。而對於沒房子的人來說，特別是剛畢業和結婚一族這些迫切需要買房子的人，則希望房價下降。此外，政府也要加強對買不起房子的人的住房保障。
黃韜：我認為博弈有幾方面。一方面是政府在表面上希望樓價下跌，而另一方面，市場真正的需求在不斷增加，一減一加就是互相博弈的過程。而政府表面上希望的樓價下跌，是滿足對一些買不起房的人，其心理上的訴求的表現，所以這個博弈在本質上是有錯位的，是很難最終達成雙方滿意的結果的。第一，政府實際上是很難讓樓價下降；第二，中國房地產市場的需求是很強烈的，以及在購房者的投資方向和資金方向中，房地產是很無奈的選擇，所以綜合來說，如果要從博弈的表現形式來說，樓價在有政策的情況下就稍微停下，成交量跌，之後樓價又會再次上升，造成了在過去十年來，即使有九次正式的調控（幾乎是每年一調控），樓價都沒有真正的下跌，而且在每次調控以後，樓價都會上升。所以這次的博弈僅僅是靠「國五條」就使得樓價下降，幾乎是不可能的，可以說，此次博弈只能維持房價穩定的一種措施。在過去的十年來，除了2003年的SARS，2008年的國際金融風暴使得樓價有兩次較為明顯的下降之外，在2011年年底，2012年年初有非常輕微的下跌，到2012年第一季度樓價有稍稍的微調，之後有非常大的支撐點，因此我們看到樓價上升的動力佔了上風。這些使得樓價上升的動力包括：貨幣貶值，城鎮化，投資渠道減少，改善住房人群，尤其是剛性需求人群不斷對生活質量和優質地產產品的追求。再加上土地成本不曾下降，所以我認為樓價仍然是會保持上升的趨勢。
調控方向更加合理化市場化人性化
信息時報記者：對比《國十條》，《國八條》，你們認為調控是朝著什麼趨勢進行的？
黃韜：朝著更加合理，更加市場化，甚至說在中央和地方政府之間取得平衡的方法去做調控，並不是以是否使樓價下降作為最終的目的。方向應該更加靈活，更加市場化，更加人性化。我相信接下來的調控還是會很溫和的，不會太嚴厲。因為大家都清楚，如果房地產業出現大的波動，目前對於整個經濟的影響會比較大，政府也不希望有些政策過於嚴厲。
黎振偉：可以看出，當下還是在等新的房地產政策出台，我認為下一輪對房地產的調控應該更加理性，走可持續、系統化的路線。房地產必須要進行調控，不可以任由其發展，否則又會反過來影響經濟的發展和民生，但是，也必須要引導正確的房產消費。房產調控不可僅憑單一的政策，下一輪的調控可以通過稅收制度的完善來進行調控。通過完善的稅收制度，來轉移社會的財富。例如，加強對購買豪宅類產品稅收的調控，擴大保障性住房的範圍。一方面可以消化投資，另一方面也可以保證老百姓的基本住房需求。「國五條」的細則可以更加豐富，更應視不同地區的情況來實施，使得房產調控政策更加人性化、科學化。此外，在房產市場化的同時，也應該加快政治體制的改革。房地產調控不能僅僅依靠房產單方面的調整和改革，應該多方面共同進行調整。
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