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王健林:不勾結政府 不搞政商結盟


http://news.wenweipo.com   [2013-10-10]    我要評論
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儘管身居高位,但王健林灑脫的性格仍然外界認為他是一個相對高調的人。

【文匯網訊】9月21日,各路記者奔赴青島,在閃光燈不斷捕捉澤塔·瓊斯、妮可·基德曼、萊昂納多·迪卡普裡奧以及眾多國內一線明星的時候,王健林和老友孫明波卻抽空在青島啤酒博物館坐了下來,享受新鮮的原漿啤酒。

據時代周報報道,近期,有關王健林的身影多見報端,其在商言商、不搞政商聯盟的言論和高調進入文化界的舉動,都令這個「中國內地新科首富」廣受關注。即便是他在青島參加萬達集團東方影都的啟動活動,但啤酒喝著,王健林也願意和時代週報談談這個項目之外的萬達。

9月22日,青島膠南,萬里無雲。

當萊昂納多·迪卡普裡奧、妮可·基德曼、澤塔·瓊斯、約翰·特拉沃爾塔、章子怡、李連傑、梁朝偉、甄子丹、趙薇等一線中外巨星出現在紅毯上時,一位在外圍圍觀的當地人嘟囔了一句:國際電影節什麼時候搬到青島來了?

這不是什麼國際電影節,只是萬達集團東方影都的啟動活動。啟動這個項目的人,上個月在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中,以142億美元身家成為中國內地新科首富,較第二位的娃哈哈集團創始人宗慶後的財富高出32億美元。在9月11日公佈的胡潤百富榜上,他再次以創紀錄的1350億人民幣位列榜首。

他是中國最大商業地產開發商萬達集團董事長王健林。15歲參軍,28歲就成為了一名正團職幹部,後為響應國家「百萬裁軍」的號召,離開部隊,成為大連市西崗區區政府辦公室主任,但在改革浪潮下,本可以在仕途上一片光明的王健林又選擇了棄政從商。

比起馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等92派房地產界大佬紛紛下海創業時,1988年改革的春風還沒有吹得那麼暖, 25年前萬達成立之初,王健林因得不到計劃指標和土地,被迫選擇舊城改造方式獲得土地,成為全國第一個進行城市舊區改造開發的企業。

從軍人、官員、商人到中國首富,將當年欠債149萬元瀕臨倒閉的小公司發展成企業資產超過3000億元的超級王國,王健林完成了人生的三級跳,但他的夢想還不止於此,除了要成為全球最大的不動產公司外,要做全球前10的文化集團公司。

商業地產,仍有擴張空間

記者:公開數據顯示,從2012年6月收購AMC開始截至目前,萬達近一年內海外投資累計金額超過500億元人民幣(含正在推進中的項目),國內僅僅哈爾濱、南昌、合肥3個文化旅遊城投資就超過900億元,加上廣州4個項目450億元,巨額的投入是否帶來資金上的壓力?

王健林:我們宣佈的是總投資,不是宣佈的當年投資,總投資是指這個項目從開始到項目投資結束,它的投資額的相加。比如我們長白山項目總投資160億,長白山到現在只完成了一期,今年把五個酒店建完才二期。

今年開始萬達進入文化領域的投資,而且文化領域的投資規模都比較大,比方說南昌文化旅遊城這次總投資400億, 計劃10年時間完成,也就是2013-2023年,這400億如果分成十年,每年可能就40億,當然可能第一年第二年投資多一點,因為除了註冊資本,還有啟動資金,主要是拿地的錢,要再加50%,所以第一年第二年可能是投50億、60億,以後逐步穩定。每個項目,房地產的銷售什麼時間結束,每年市場大概只能容納多少,每年這個項目需要多少財務費用,我們內部都有一個很詳細的計劃。

記者:萬達的融資渠道主要是什麼?

王健林:還以剛才的項目為例,比方當年投資50億,我們自己拿的啟動資金,註冊資金就是30%-40%,第二塊是銀行融資,大約30%;第三塊是預售款,比方說預售,還有一些預定,有的不是預售,比如他看好我三星級酒店,他來經營,我們就不用經營,還有大酒樓乾脆委託我們來給他投資,我們規劃有酒樓,有酒吧,他可以把這條街全掃走。

實際上嚴格來講自有的資金投下去這一塊就是40%,銀行融資30%,預售30%,所以大一點就是各三分之一。

這是中國的融資模式,在境外有些不同,公寓是可以預售的,但是預售的資金是不能動的,這筆錢叫定金,一般是房屋總價的10%-20%,這筆錢直到入戶交房,把尾款交齊後我們才能動用,但是這個定金可以用做抵押融資,當然要支付一些財務費用了。

記者:越來越多的開發商都在轉型做商業地產,你認為現在中國商業地產有泡沫嗎?尤其是二、三線城市?

王健林:商業地產有泡沫,但是要分地方。有些城市,確實商業地產扎堆、過剩。但是一些地級市,那些城市連好的電影院都沒有,也沒有成熟的購物廣場,尤其是一些高新區,經濟開發區,人口不少,但是配套跟不上,這些地方商業地產的發展還遠遠不夠。

把中國酒店品牌推向世界

記者:作為首家在海外建造豪華酒店的中國企業,將如何應對海外市場的激烈競爭?

王健林:有個所謂的投資專家說,在倫敦投資一個酒店要花7億英鎊,就是70億人民幣,才只有160個房間,說怎麼能夠收回成本啊?我要強調一點,7億英鎊是項目的總投資額,不是單純買酒店的錢。

其實這個併購實際上是撿了一個大便宜,我們買這個地只有9000多萬英鎊,這個項目是10.3萬平米,算下來樓面價只有十五分之一,這在中國是不可想像的,中國賣一萬塊錢的房子,700塊錢的樓面價怎麼可能呢?

另外,我們並不是所有面積都用來做酒店,其中6.3萬平米的公寓是用來銷售的,因為在倫敦公寓是很好銷售的,我們考察過項目周邊的公寓價格,基本都在1.5萬英鎊/m2左右,我們就算再便宜點,以每平方米一萬三四銷售,銷售額就將近9億英鎊,除去2億英鎊的稅金,大概收入是7億英鎊,正好等於我們這個項目的投資總額,也就是說三四年時間開發結束,我們在倫敦可以白賺一個酒店,那這個事情就是放在北京、上海也是不容易實現的。

記者:能談談即將在紐約投資的五星級酒店的具體計劃嗎?未來是否會通過建酒店,將萬達的公寓賣到世界各地?

王健林:我們在美國紐約正在談的也有幾個項目,紐約酒店房間可能比倫敦的略多一點,另外我們在法國也尋找了一個酒店投資項目,已經有一段時間了,我相信明年就會落地。另外,洛杉磯有一個項目,簽了初步的框架協議,簽了預簽書了。總之我們要在海外選8-10個城市建造超五星級酒店,這是第一步。

我們在海外投資的五星級酒店原則上都會採用這種模式。如果單純做酒店,比如紐約的兩百個房間需要6億美元,如果純粹去投資,那經營壓力可能比較大,光是付利息就很難受,但如果這個項目有房地產,有公寓銷售,沉澱的現金就很少,就比單純買酒店合適多了。

當然,倫敦的項目是特例,因為這是一個當地銀行的不良資產項目,如果短期內處理不掉就會進入拍賣程序,所以我們能以這樣的低價拿下這塊地。我們不可能所有項目都能通過公寓銷售完全收回酒店的投資,但是可以稀釋酒店的整個投資,我們至少要稀釋到50%才能有開發。

記者:從併購美國第二大院線AMC影院,3.2億英鎊併購英國聖汐遊艇公司,到7億英鎊在倫敦投資建設五星級酒店,你海外併購的步子邁得是不是有點大?海外發展這部分未來還有什麼計劃?

王健林:先說說我們在海外投資的策略吧,海外投資去年公佈了26億美元,今年又公佈了一個10億英鎊,10億英鎊差不多也是15億美元了,而且我們接著還要再宣佈,很多人會說萬達哪兒來這麼多錢?舉個例子,我們併購遊艇公司3.2億英鎊,這個3.2億英鎊我們本身出50%,再融資50%,而這個融資50%現在非常容易,海外的銀行什麼都願意來融,我們選擇便宜的合作。

另外,海外投資我們會集中在兩個方面,一個是往文化產業併購,盡快把萬達文化產業收購規模和盈利規模做大;另一個就是我的夢想,把中國酒店品牌打到全世界,憑什麼世界上只能有外國的酒店到中國來呢?為什麼中國的酒店不能到外國去啊?

國家旅遊局的邵奇偉局長給我說了幾次,建立中國五星級酒店品牌希望在萬達。我覺得我們該想辦法來改改酒店管理行業外國獨大,一統天下,制定遊戲規則的局面了,中國人「兩彈一星」都能搞,建世界級奢華酒店品牌總得有人來走這一步吧。

至於大目標,五年前給我們自己定的收入是2500億,資產3000億,淨利潤是3500億,但沒想到這個東西都很快就實現了,目前我們給自己定的目標很清晰,2020年就是收入1000億,資產至少還要做到七八千億,讓萬達成為一流的跨國企業,至少在500強企業裡面混一混,其中海外業務至少達到20%-30%。

曾被騙錢越挫越勇

記者:你當年決心「下海」的時候,想到過今天的成就嗎?

王健林:沒有,我當時辦的是停薪留職,那個時候國家鼓勵大家去創新,你不管什麼級別的人都可以去創業,創業可以簽長達5年到10年的停薪留職,就是你玩不轉再回來還是正處職務,工資標準什麼的都不變,我那時就想,反正也有退路,就幹吧。但是第三年我就正式辭職了。

記者:25年來,萬達的發展也不是一帆風順,你遇到過最大的「坎」是什麼?

王健林:太多了,剛出去搞跨區域發展,第一站在廣州就不成功,我們是跟別人合資做一個什麼項目,我們是佔小股份,別人佔大股份,投資了2個多億,但是這個小子把我們的錢投進去他自己拿著錢就跑了,我們當然先起訴,告狀,慢慢把公司接過來,我們接著再補錢進去,實際上我們還算不錯了,最後沒虧損,但只賺了幾千萬。

不光這個,比如說我們做商業地產,2000年確定做商業地產,從2000-2003年,四年, 222場官司,公司裡整天應付打官司,那一段時間打毀了,我們還被中央電視台《新聞聯播》點名批評。後來我也覺得不行了,但是2004年做寧波這個項目的時候,一下找到靈感了,又能賣點商舖,又能賣點住宅,還有現金流,還能把物業整起來,也不用打官司了。這才確立以後的萬達模式。

其間,我們和美國的幾個著名的發展商的董事長都見了面,其中有一家公司,規模在美國大概排不到前十,但是他的租金在美國是最高的,平均績效也是最好的,那家公司的老闆父子倆本身都是耶魯畢業的著名設計師,他一面畫圖一面給我解釋,之後我們大家豁然開朗,哎呀!商業地產不能像我們以前那樣就是一層一層地賣商舖,還可以有百貨樓、電影樓等業態,結果我們試著做了寧波的項目,效果非常好,之後北京和上海的也按照這個模式做,都火得一塌糊塗,不僅效益好,各界口碑也好,萬達這才打了一個翻身仗。

記者:最困難的時候曾經想過放棄嗎?

王健林:沒有,我這個人是一個堅定主義者,軍隊磨煉出來這種意志,品質是非常堅定。我按照既定目標,就像剛才講了,打幾百場官司公司裡從總裁丁本錫到所有同志都勸我:你看住宅賣得那麼好,又不愁,那時候沒有限購,基本上嗖嗖的,推出來就沒了,只要把地搞到手就搞到錢,說你何必?

確實我自己疑慮過多次?是不是路走得不對,但是我一想如果我們老搞開發,如果有一天房地產發生系統性風險,或者有一天這個規模終結了,怎麼辦?我們是民營企業,那時候有很多人正廳的副廳的跟著我干,你看老丁,中遠房地產集團的總裁,還有好多人後來跟著我了,我想這幫弟兄我怎麼對得起他們,我一定要找一個靠譜的東西。另外,其他的我們也試過了,搞超市公司,搞醫藥,搞電器廠,最後大家都覺得不靠譜,都賣掉了,還是決定做商業地產。

記者:你在前不久的達沃斯論壇上曾說,萬達是一個走市場的企業,不是走人脈的企業,你怎麼看待中國的政商關係?

王健林:在中國的官商關係,企業不能說你不理政府、不要政府,這做不到的。但是,第一我們聯絡政府,但是不勾結政府;第二不跟官員搞政治和經濟上的結盟,就像過去胡雪巖那個時代,看中這個官員有陞遷前途,死貼著他去扶持扶持,我們不做。

      責任編輯:京辰
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