【文匯網訊】 「房產稅將很快推出」的傳言，隨著十八屆三中全會決定的公佈戛然而止。三中全會並沒有專門提到房產稅，使用的概念是房地產稅，並且加著3個關鍵詞「立法」、「適時」與「改革」。
據中國青年報報道，十八屆三中全會審議通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中寫道：加快房地產稅立法並適時推進改革。
作為一個綜合概念，房地產稅是指一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅。其中包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。
此前被熱議的房產稅作為房地產稅中的重要一種，是否應該被納入法律？又將如何確定其徵稅對像和範圍？對此依然存在較大爭議。業內專家指出，《決定》中的寥寥數筆，將關鍵詞鎖定在「立法」與「改革」上。立法的過程本身就為房產稅「愈辯愈明」提供了法律基礎；同時，改革也將著眼點放在房地產稅一系列的增減調節和目前稅制的整體調整上。
試點：效果不明顯但仍有積極意義
家住上海市崇明縣的楊先生剛剛買了第三套房。為了方便女兒工作，楊先生以每平方米3.7萬元的價格買下了這套位於浦東張江高科科技園附近的50平方米的房屋。楊先生的另外兩套房屋分別為100平方米和150平方米，均購於2007年之前。
2011年1月27日，上海、重慶宣佈開始試點房產稅，上海徵收對像為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶徵收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%~1.2%。自2013年1月1日起，重慶高檔住房應稅價格又開始執行新標準，應稅價格起點從2012年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，上漲幅度為5.16%。
房產稅的「上海模式」規定，上海市居民家庭人均居住面積不超過60平方米的，其新購的住房暫免徵收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低於當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。計算方法是：上海應稅住房年應納房產稅稅額（元）=新購住房應徵稅的面積（建築面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。
像楊先生這樣的三口之家，目前的人均居住面積已超過60平方米，按照政策，剛剛購置的50平方米房屋需要繳納房產稅。應繳納的稅額為新購住房超出部分即50乘以房屋單價即37000再乘以70%和0.6%的稅率，計算下來，楊先生每年需要支付7770元的房產稅。
上海市崇明縣國家稅務局的一位工作人員告訴記者，實踐過程中發現，「房產稅很難壓低房價」，「房產稅成為地方主體稅源還只是一廂情願」。
「重慶、上海兩地試點徵收房產稅已有一段時間，重慶去年只收上一億多元，上海稍高，也只有20多億元。」中國財稅法學研究會會長、北京大學財稅法研究中心主任劉劍文告訴中國青年報記者，儘管房產稅的試點與理想狀態有差距，也沒達到民眾最期待的「平抑房價」效果，但仍然有重要意義。「如果沒有試點，就不會有社會對於房產稅的討論和質疑，也就體現不出對其立法的緊迫性和必要性。」
推行房產稅不再靠行政主導
對於房產稅的討論是一個由來已久的老話題。中國房地產學會副會長、亞太城市發展研究會秘書長卞洪登說，立法是對這些熱烈討論的回應，體現了「依法行政」的要求。「房產稅不經過人大立法通過，總依靠行政性法規是不恰當的。」
《決定》不僅在「深化財稅體制改革」部分特別提及房地產稅，而且在「加強社會主義民主政治制度建設」部分提出「落實稅收法定原則」。劉劍文指出，目前推進房產稅的最大阻力是社會沒有形成關於房產稅正當性、合法性的共識，這恰恰體現了房產稅立法的意義。當前居民房產保有量越來越大，出現了利益固化的問題。「由少數人來制定影響多數人利益的政策，已經行不通了。推行房產稅不能再靠行政主導，而要靠立法主導，用一部反映多數人意志的法律來體現社會在房產稅問題上的『最大公約數』，化解矛盾、消解糾紛」。劉劍文補充道，「房產稅這個稅種力圖實現『結果公平』，但徵收過程也必須符合『程序公平』才行。」
房產稅立法需要涵蓋稅基、稅率、徵收對像、徵收範圍等要素。按現行1986年《房產稅暫行條例》的規定，「個人所有非營業用的房產」不在房產稅徵收範圍內。在劉劍文看來，若要達到房產稅徵收效果，即成為地方政府重要收入來源、調節收入分配差距等，居民保有的非營業用房屋是必須納入徵稅範圍的，但這並不意味著要對居民的所有房產徵稅。「為了保障居民的居住權，房產稅立法應明確規定，一定人均面積以上的部分才須繳稅。」
還有一部分專家認為，房產稅的立法和開徵是一個任重而道遠的過程。
「房產稅抑制房價的幻想已經破滅，它又走向了另一個質的變化—成為引發眾怒的『民怨稅』。」卞洪登說，「房產稅增加了87%有房家庭的負擔，損害了多數人的利益。」
「若徵收房產稅，北京四環以內隨便一套房子可能就價值六七百萬元，如果徵收1%的稅，一年就是六七萬元，很多退休的老人一年的收入可能都沒有六七萬元，這個壓力轉嫁到年輕人身上，他們一邊要還貸款，一邊要交幾萬元的稅，目前中國的平均收入水平根本就不能支撐房產稅。」北京師範大學房地產研究中心主任董藩告訴中國青年報記者。
卞洪登認為，現在開徵房產稅時機並不成熟。「中國從改革開放時期接近20%的城鎮化率到現在超過50%的城鎮化率，用了30年的時間，平均下來1年增長1%，如果要達到發達國家80%的城鎮化率，考慮到GDP增速減緩，樂觀估計也要30年的時間。」
在卞洪登看來，城鎮化的過程就是房地產發展的過程，「現在有相當一部分人有改善性住房的需求，上海試點的人均60平方米的規定太小了。」
在一些專家看來，除了經濟發展水平所限外，還有一些其他因素影響房產稅「落地生根」。
「房產稅的問題在中國十分複雜。」董藩列舉了幾點障礙：「第一，需要土地私有化，只有在這種情況下，法理上才能理順。因為房產稅屬於財產稅，房屋落在地上，房地不分家，土地屬於國家的，將來怎麼處理，現在還不清楚。如果真像《土地法》過去規定的那樣，到期之後房屋收歸國有的話，連房子都沒有，憑什麼去征帶有私有意義、徹底產權意義上的財產稅呢？從根本上講，我們沒有這個財產，所以不能去征屬於財產稅的房產稅。」
「第二，產權產地管理要理順。這要與反腐敗鬥爭結合在一起，每家每戶有多少套房子都要公開，才能去徵稅。要把所有房子納到整個體系中是非常困難的，房產局管的房子很多沒有登記；即使全都登記了，房產局管理的也不是所有房子，軍產房、央產房、小產權房、城中村、農村房子、自建自管的房子都沒在房產局管轄範圍內。」董藩說。
「第三，很多中等城鎮，雖然有數據，但是錯誤的。很多二手房交易不辦過戶手續，人和房子對不上。房子轉了兩手、三手，但登記的可能還是最初的那個人，該找誰收稅呢？」董藩並不看好房產稅的開徵。
「徵收房產稅，需要居民住房信息聯網、不動產登記、官員財產公示、不動產價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統、協調推進。這不僅是一個稅制改革問題，還涉及反腐倡廉等制度建設。從試點的情況看，我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴重。」劉劍文坦言。
改革：房地產稅的整體調整
「房價已經負擔了多少稅負？」中國社會科學院財經戰略研究院財政研究室主任楊志勇提出疑問，「根據調查，購買商品房自住的群體承擔的稅負最重。」與房地產相關的5大稅種：房產稅（對城鎮的經營性房屋徵收）、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅和契稅10年來增長迅速。這5種稅從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。5個稅種收入合計占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。
《決定》中提出的「適時推進改革」為房地產稅的整合提供了新的契機。例如「轉讓所得嚴格按20%徵個稅」等規定能否在整個稅制調整中「改頭換面」，以「組合拳」的方式對稅收進行合理的增減令人期待。
財政部財政科學研究所所長賈康認為，在中國經濟社會轉軌過程中，稅制改革無可迴避，且會帶來正面效應。中國直接稅比重過低的問題已不容輕視，而房產稅改革是漸進提升直接稅比重和配套改革的一部分，可以優化中國稅制發展。中國市場經濟所需的分稅分級財政體制在1994年框架建立後，至今還有很艱巨的深化改革任務，主要是由於省以下分稅制改革一直沒到位。若要把改革逐步推進到省以下，就不可能繞過地方稅體系的建設，這也需要房產稅制度建設。
「『營改增』後營業稅將走向消亡，房地產稅逐步成為地方財政收入支柱，這是長期趨勢，也是房地產稅的首要功能。當然，房產稅要成為地方財政主體稅種，首先要把配套制度建立起來。平抑房價不是徵收房產稅的主要初衷。」劉劍文說，「我是積極支持把存量房納入房產稅徵收範圍的。如果一些人手上有五六套房，徵稅的時候又要迴避這個『存量』，那房產稅還怎麼發揮緩解分配不公的作用呢？重慶、上海兩地試點的時候可以不考慮存量房問題，但如果立法，將意味著推向全國，怎樣處理存量房就是一個必須面對的問題。」
有些人疑惑，購房款中已經支付了一次土地出讓金，再對房屋徵稅，會不會存在重複徵收的問題。劉劍文解釋說，土地出讓金作為出讓土地使用權時的租金，和針對保有環節的房產稅並不在一個環節上，二者性質也有所不同。房產稅的徵收要充分考慮到社會的接受程度和承受能力，這就需要廣泛的討論和參與，也恰恰能夠體現出立法主導推行房產稅相對於行政主導的好處。
尤為重要的是，房產稅立法的同時，房地產業的其他稅費也會隨之調整，「尤其是一些交易環節稅種，如營業稅、土地使用稅、土地增值稅等稅種將可能不再徵收。」劉劍文說。
房產稅成功地吸引了公民關心公共財政的目光，但在一雙雙眼睛的注視下，其立法和推進稅制改革的過程並非一馬平川。關於其利弊和可行性的爭論從未停止。正如楊志勇說的那句玩笑話：要讓中國好下去，趕快徵收房產稅；要讓中國壞下去，趕快徵收房產稅。 | 
