【文匯網訊】(記者 章蘿蘭 上海報道)上海自貿區的創新政策體現在方方面面，最新的出台的則是土地新政。根據剛剛確定的土地二次開發方案，現有存量建設用地在批准同意轉型為綜合用地後，可以按照市場評估價補繳土地價款，完成轉型。這亦是上海自貿區首次明確提出綜合用地概念，業內預計，未來自貿區將迎來土地二次開發熱潮。
上海自貿區自掛牌以來，28.78平方公里範圍內的土地二次開發一直是區內外企業關注的焦點。由於外高橋保稅區原來主要產業功能是保稅倉儲、加工貿易和物流，而自貿區正擴大服務業的開放，使得區內辦公樓宇緊缺。在此之前，工業用地在成交後，要想轉變用途難度極大，原則上試用期內不能轉變用地性質。
不過，自貿區土地二次開發方案的出台，將使難題迎刃而解。日前，上海自貿區官網刊登《關於中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》，意味著自貿區土地二次開發正式啟動。此次發佈的《試點意見》共十六條，涉及土地供應、地價管理、新增建設用地轉讓管理、存量建設用地盤活等方面。
根據《試點意見》，上海自貿區將鼓勵地塊用途兼容，用地類型實現兩種或兩種以上用途混合。且上海自貿區將按照相關規定，組織實施存量建設用地的盤活，存量用地可以通過補繳土地價款的方式轉型為綜合用地。
所謂綜合用地，按照《試點意見》給出的定義，指的是土地用途分類中，單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(商品住宅用地除外)，且每類性質地上建築面積佔地上總建築面積比例超過10%的用地，包括土地混合利用和建築復合使用方式。專家解釋，綜合用地概念的提出，可以從根本上解決工業用地轉性升級的問題。
此外，上海自貿區還將採取差別化的供地方式。《試點意見》中規定，主導用途為商業、辦公等經營性用地，研發總部通用類用地，廠房類工業工地和通用類倉儲物流用地的，必須採取公開招標、拍賣、掛牌方式供地，而項目類用地則採用帶產業項目掛牌出讓方式供地。這些綜合用地的出讓底價，由自貿區土地招拍掛領導小組依據市場評估結果，結合產業政策、土地市場情況等因素綜合確定。據瞭解，上海自貿區土地招拍掛領導小組組長為管委會常務副主任戴海波。
業內人士認為，隨著《試點意見》的實施，未來自貿區將迎來土地二次開發熱潮。世邦魏理仕華東研究部高級董事謝晨表示，工業用地轉為綜合用地後，僅容積率就將大大提高，自貿區土地又將迎來新一輪價值重估，未來仍存在較大升值空間。
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