【文匯網訊】(記者 章蘿蘭 上海報道)上海自貿區的創新政策體現在方方面面,最新的出台的則是土地新政。根據剛剛確定的土地二次開發方案,現有存量建設用地在批准同意轉型為綜合用地後,可以按照市場評估價補繳土地價款,完成轉型。這亦是上海自貿區首次明確提出綜合用地概念,業內預計,未來自貿區將迎來土地二次開發熱潮。
上海自貿區自掛牌以來,28.78平方公里範圍內的土地二次開發一直是區內外企業關注的焦點。由於外高橋保稅區原來主要產業功能是保稅倉儲、加工貿易和物流,而自貿區正擴大服務業的開放,使得區內辦公樓宇緊缺。在此之前,工業用地在成交後,要想轉變用途難度極大,原則上試用期內不能轉變用地性質。
不過,自貿區土地二次開發方案的出台,將使難題迎刃而解。日前,上海自貿區官網刊登《關於中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》,意味著自貿區土地二次開發正式啟動。此次發佈的《試點意見》共十六條,涉及土地供應、地價管理、新增建設用地轉讓管理、存量建設用地盤活等方面。
根據《試點意見》,上海自貿區將鼓勵地塊用途兼容,用地類型實現兩種或兩種以上用途混合。且上海自貿區將按照相關規定,組織實施存量建設用地的盤活,存量用地可以通過補繳土地價款的方式轉型為綜合用地。
所謂綜合用地,按照《試點意見》給出的定義,指的是土地用途分類中,單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(商品住宅用地除外),且每類性質地上建築面積佔地上總建築面積比例超過10%的用地,包括土地混合利用和建築復合使用方式。專家解釋,綜合用地概念的提出,可以從根本上解決工業用地轉性升級的問題。
此外,上海自貿區還將採取差別化的供地方式。《試點意見》中規定,主導用途為商業、辦公等經營性用地,研發總部通用類用地,廠房類工業工地和通用類倉儲物流用地的,必須採取公開招標、拍賣、掛牌方式供地,而項目類用地則採用帶產業項目掛牌出讓方式供地。這些綜合用地的出讓底價,由自貿區土地招拍掛領導小組依據市場評估結果,結合產業政策、土地市場情況等因素綜合確定。據瞭解,上海自貿區土地招拍掛領導小組組長為管委會常務副主任戴海波。
業內人士認為,隨著《試點意見》的實施,未來自貿區將迎來土地二次開發熱潮。世邦魏理仕華東研究部高級董事謝晨表示,工業用地轉為綜合用地後,僅容積率就將大大提高,自貿區土地又將迎來新一輪價值重估,未來仍存在較大升值空間。
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