【文匯網訊】2014年，中國房地產市場逐步下行，進入調整期，1至7月份，全國商品住宅銷售面積下降9.4%，商品住宅銷售額下降10.5%。專家表示，中國房地產風險客觀存在，但說崩盤或泡沫破滅，則高估了房地產的全局性風險。
據新華網9月11日報道，9月的第一個週末，年輕的王曉(化名)夫婦放棄了中秋小長假的休息時間，跟著房屋中介在北京看了11套二手房，「我們有點著急了，想要加緊看房，準備出手。」王曉說。
之所以著急，他說，是因為他們之前看好了兩套二手房，想等價格再降一些就與業主進一步協商，但8月下旬先後接到中介通知，兩套房子已售出。「這說明買房的人在增加，而交易量增加，房價可能就要反彈了。」王曉不無擔心地說。
他的分析得到了數據證實。北京市住建委網站顯示，8月北京二手房住宅成交量達到8434套，繼7月之後再次出現反彈，環比上漲4.65%，這也是最近5個月的高點。
2014年，中國房地產市場逐步下行，作為「剛需」族，30歲的王曉和愛人從3月份開始看房，「前幾個月房價下降明顯，但8月份價格基本不動了，有的小區報價甚至有所上漲。」王曉說，綜合權衡，決定年內把房買了，「等到房價漲起來，我又只能後悔了。」
經歷了2013年的上漲，今年中國房地產市場迅速進入調整期，觀望氣氛濃厚。據國家統計局公佈，1至7月份，全國商品住宅銷售面積下降9.4%，商品住宅銷售額下降10.5%。新建商品住宅的價格方面，與6月相比，7月份70個大中城市中，價格下降的城市64個，上漲的城市僅2個。北上廣深四大一線城市房價首現全面下跌，但降幅有限。
在這一背景下，海內外看空聲音再起，「中國房地產泡沫破滅」「房產崩盤」等論調又開始出現。
對此，一些專家學者在接受記者採訪時表示，中國房地產風險客觀存在，但是各地情況不一，簡單地說崩盤或泡沫破滅，則高估了房地產的全局性風險。
中國社科院《中國住房發展(2014年中)報告》主編、社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛曾對媒體表示，中國房價整體不會崩盤，但存在局部崩盤情況。
王曉有類似看法，「北上廣這樣的超大城市經濟總量大，優勢明顯，不像一些小城市對房地產的依賴那麼大，房價下降像我這樣的『剛需』就會買，我覺得不會崩盤。」他說。
國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為自己近幾年比較看空房地產，他說，中國房地產的調整趨勢已經確立，並且時間會比較長，但調整的方式更可能是「退二進一」，而不是崩盤。
一般認為，2012年下半年至2013年的房價上漲，刺激了住房開發投資的迅猛增長導致供應量過大，以及信貸環境偏緊，是房地產開始下行的主要原因。為了及時回籠資金，房地產商紛紛主動選擇降價跑量。
同樣為了去庫存，今年以來，各地城市紛紛鬆綁限購，目前尚未取消限購的城市已不足10個。
降價走量已經取得了一定效果。據中原地產提供的數據，8月份，在價格略跌的情況下，北京、杭州、青島、深圳、寧波、上海等大城市的樓市成交量出現了明顯放大，部分城市甚至出現強勁反彈。
以杭州為例，受樓市限購政策鬆綁影響，8月杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房共成交9453套，環比上升53.78%，成交量創年內新高。
透明售房市場研究院院長方張接認為，受8月底全面放開樓市限購等一系列刺激政策支撐，杭州樓市即便沖高回落，也不會重回上半年的低迷狀態，而最大的可能是就此進入「新常態」：成交量回升，房價基本平穩，高性價比產品更好賣，不好的產品依然受冷落。
不過，高庫存目前依然是中國樓市調整的主要動力。以杭州為例，截至8月31日，杭州市區新建商品住宅可售房源共93606套，根據近6個月以來的銷售平均量計算，出清週期需19個月。一些三四線城市需要更長的庫存消化週期。
因此，多數受訪專家認為，在價格總體平穩的狀態下逐漸去庫存，將是未來一段時間中國大多數城市房地產市場的重要特徵。中長期看，城市化和戶籍制度改革的持續推進、人們收入的增長，將有助房地產供需趨於平衡，實現更健康的發展。
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