【文匯網訊】10月10日晚間，雅居樂地產一則公告，讓這家原本已經因為各種傳聞而備受關注的房地產企業立即被推到風口浪尖。
該公司在公告中稱，昆明檢察院於9月30日晚上起已經對陳卓林執行了「指定居所居住的措施」。從而證實了此前香港資本市場上關於陳卓林失聯的傳聞。
據第一財經日報報道，多方消息顯示，陳卓林此番被調查的原因，可能在於該公司雲南項目運作過程中存在向當地部分官員進行利益輸送的行為。據傳，該公司雲南區域的一些管理人員也已經被司法機關控制。
案發雲南?
「指定居所居住」為香港慣用表達方式，在內地屬於「監視居住」的一種，是指司法機關為了保證偵查、起訴工作的順利進行，責令犯罪嫌疑人不得離開指定區域，並對其活動進行監視的一種強制措施。
雅居樂的公告中沒有涉及陳卓林被檢方控制的原因。但外界消息顯示，此案與雲南此前落馬的部分官員有關，因雅居樂從2011年起在雲南大肆圈地開發旅遊地產，涉及徵用耕地、建設高爾夫球場的違規行為。
今年5月19日，國家發改委和國土資源部聯合通報雅居樂在騰沖興建的高爾夫球場，稱高球場地佔地792.8畝，其中耕地585.6畝。兩部委曾將其作為全國高爾夫球場清理整治工作中的典型案例，要求雅居樂地產進行整改。
資料顯示，截至目前，雅居樂在雲南已有四大項目，分別位於西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，對外聲稱的預計總投資額高達600億元，其中前三大項目都已進入實質開發階段。
有報道稱，紀檢部門在對雲南省委原常委、昆明市委原書記張田欣進行調查時，發現了雅居樂地產行賄雲南省官員的線索。不過，這些消息均未得到雅居樂方面以及昆明相關部門的公開證實。
目前未有消息顯示該公司在雲南的項目進展是否因此受到影響。但可以確定的是，雅居樂進入雲南三年以來尚未實現盈利。因上述四個項目中，僅有騰沖項目已經在去年底公開銷售，其餘瑞麗和西雙版納兩個項目正處於積極開發進程中。
對於去年銷售額僅403億元的雅居樂來說，斥資600億元佈局雲南，在外界看起來頗為詫異，但鑒於房地產滾動開發的行業特徵以及較高的財務槓桿，雅居樂的先期投資並不會太大。該集團有高管曾透露，雖然海南清水灣號稱投資200億，但集團早期投資大概只有30個億便實現了銷售回款。
最為關鍵的是，雅居樂開出的600億投資大單，讓當地政府非常樂於在各方面給予積極配合和支持。
首先是土地成本頗為低廉，這在各個項目已經走完「招拍掛」程序的土地出讓價上可以得到佐證。
2012年9月20日，雅居樂以總代價約1.98億元取得瑞麗市弄莫湖片區七幅住宅及商業用地的土地使用權，成為其進駐雲南省的首個項目。該七幅地塊總佔地面積約263994平方米，預計總建築面積約731852平方米，樓面地價僅約271元/平方米。
2012年底到2014年年中，雅居樂先後多次在騰沖縣拿地，總地價5.2億元，總佔地面積203.6萬平方米，預計總建築面積約337萬平方米，平均樓面地價為154元/平方米。
2013年10月10日，雅居樂以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權。地塊總佔地面積為52.9萬平方米，預計總建築面積為63.4萬平方米，樓面地價為375元/平方米。
不過，鑒於雅居樂所拿地塊均是毛地，需自己進行三平一通的工作，因此最終在土地投入上的成本遠不止於此，但相對於其銷售收入而言，其土地成本依然只算極少的一部分，例如騰沖項目，已經在2013年進入銷售狀態，在售洋房均價7500元/平方米，別墅1.1萬元/平方米。有新聞報道顯示，該項目在去年底首期銷售中，短短兩小時內，首批推出的200餘套房源被搶購一空，成交金額高達3億。
除了地價上的極為低廉，雅居樂在項目定位上也一度暢行無阻，例如該集團便在騰沖項目中規劃了高爾夫球場，另外，項目圈地過程中還涉及為數較多的耕地。
但2014年5月19日，該球場的建設遭到國家發改委和國土資源部聯合通報。這也是繼雅居樂惠州項目涉嫌高爾夫被通報之後，該公司第二次因為觸碰高爾夫紅線而被國土部門通報。
機構態度負面
公司董事局主席涉案被查的事實，無疑將給雅居樂的正常運轉造成巨大壓力。
該公司在10日晚間同時發佈公告，對公司董事進行了調整，雖然保留了陳卓林的董事會主席一職，但調任原非執行董事陳卓賢(陳卓林兄弟)以及陸倩芳為執行董事，並為董事會署理聯席主席以及公司署理聯席總裁，以協助陳卓林履行公司主席及總裁職責及責任。
早在2012年陳卓林身陷秘書非禮事件而被香港警方短期控制時，陳卓賢以及陸倩芳也臨時充當了「救火隊長」角色，與陳卓賢一併成立三人決策小組共同掌管公司事務。陸倩芳是在今年初才退出執行董事崗位的，此番被迫臨危受命。
有分析人士稱，假如陳卓林最終被起訴，將被迫從董事局主席以及執行董事的崗位離職。這也許將引發部分債務違約，因為該公司有債務協議約定陳卓林必須為董事局主席。
對於此次事變，機構大多看淡雅居樂後市。標普和穆迪先後下調該公司相關評級，而多家投行發佈報告將雅居樂列入「沽售」評級。
更為雪上加霜的是，該事件已經影響到雅居樂正常的運營。上週末該公司宣佈一項供股融資計劃取消，從而失去約28億港元的融資機會。此舉將給公司的資金鏈以及財務現狀造成一定壓力。
數據顯示，該公司截至今年6月底的淨負債率由去年底的72%升至82%，其中一年期短債多達300億元人民幣，而手頭現金僅為139億元人民幣。
標普稱，當前雅居樂需要尋求其他方式來融資解決今年11月將要到期的過橋貸款，同時因為雅居樂槓桿提高，銷售量較同行放緩以及較低的現金賬款，其流動性較弱。
雅居樂在10日晚間同時發佈公告稱，公司前9月實現合同銷售285.9 億元，平均預售價為每平方米人民幣9387 元。而此前，該公司曾經有高管透露今年的銷售目標是700億，前9月的完成率僅為40%。
雅居樂股票於本月3日停牌，今日復牌。 | 
