【文匯網訊】近期溫州市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證。
土地使用權到期，《物權法》上規定為「自動續期」。但是否需要交納土地出讓金?交納標準如何?《物權法》並未給出規定，這也直接引發了溫州土地續期的爭議。
據澎湃新聞報道，實際上，有關土地使用權到期後的問題，深圳早在2006年就已出實例。
《中國新聞週刊》此前報道，1998年房產改革全面鋪開之後，越來越多的居民自購住房，70年后土地使用權何去何從，出讓金如何交納，讓中國人擔心起來。
在深圳特區，由於原有商業用地的20年使用權開始陸續到期，擔心已成現實。
1980年開始建設的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓。惟其最早，也帶來了一系列「歷史遺留問題」。
據報道，1981年12月，深圳市頒布了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，允許給在特區投資的客商劃撥土地。並規定了土地最長使用年限：工業用地30年;商業用地20年;商品住宅用地50年;教育、科學技術、醫療衛生用地50年;旅遊事業用地30年;種植業、畜牧業、養殖業用地20年。
問題就出在根據這一「特區年限」，國際商業大廈的土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。
這比國務院1990年發佈的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定－－商業、旅遊、娛樂用地的最高年限為40年少了一半。
深圳規定與國家規定的時限差，就成了問題。
據媒體此前報道，在深圳，像國際商業大廈這樣使用「特區年限」的土地有73平方公里。
2002年以來，由於原有商業用地的20年使用權開始陸續到期，當時並沒有相關界定，有一段時間，深圳採取了100%補地價的模式。
據《中國新聞週刊》報道，2002∼2004兩年間，深圳市國土系統以市場地價為標準，實行100%補地價的模式。到了2004年，深圳市頒發了《深圳到期房產續期若干規定》，對這一「歷史遺留問題」作了詳細規定。
而這些，也正是當時仍在審議中的《物權法(草案)》懸而未決的熱點問題。
《深圳市到期房地產續期若干規定》中，對補交地價標準重新進行了劃定。補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付。
值得注意的是，這個35%的參照標準並不是按照目前的市場拍賣土地價格或者房價，而是基準地價。
所謂基準地價，是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發後，政府確定的平均價格。
基準地價按照不同的區域和不同的土地用途，分別確定平均價格。
以深圳為例，目前深圳的基準地價最新版本為2013年公佈，各區不同。以福田區的住宅用地為例，2013年新的基準地價最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區2013年住宅用地最高基準地價為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。
但是，一次性補交地價的辦法仍然是主流。在深圳國土系統內部，2002年以來，關於100%收取地價還是35%收取地價的爭論就一直沒有平息。新政策出台後，仍有官員認為這一規定讓利太多。
《中國新聞週刊》報道稱，內地多數地方儘管沒有深圳規定與中央規定的差異，但土地使用權70年大限之後何去何從，讓法律政策的起草者和每一個中國人頭痛。倣傚香港和深圳逐年續費的方式，政府適當讓利，或許正是內地土地使用權到期的解決之道。
下面為《深圳市到期房地產續期若干規定》全文：
《深圳市到期房地產續期若干規定》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。
第一條為加強土地管理，妥善處理到期房地產問題，促進我市房地產持續穩定健康發展，根據有關法律法規，制定本規定。
第二條本規定所稱到期房地產是指房地產權利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質房地產，及原行政劃撥用地補交地價後轉為出讓用地但原年期未重新調整而土地使用年期已屆滿的房地產。
國家機關、軍事、文化、教育、衛生、體育、科研、城市基礎設施和公益事業等財政投資的非經營性的行政劃撥用地上的房地產，加油加氣站，列入舊城(村)改造規劃區域的房地產，公用事業特許經營使用的公用設施，以及市政府規定的其他不予續期的房地產，不適用本規定。
第三條到期房地產，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。
在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩餘年期範圍內約定年期的，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%並按約定年期修正，補交地價一次性支付;土地租金按年支付，其標準由市國土管理部門定期公佈。
第四條已建成的合法行政劃撥用地性質房地產，在不改變用途的情況下，可按到期房地產續期的地價(土地租金)標準和延長土地使用年期的原則，辦理土地有償使用手續。
第五條在1995年9月15日前簽訂土地使用權出讓合同書的，其土地使用年期執行1995年9月15日《深圳市人民代表大會常務委員會關於修改〈深圳經濟特區土地使用權出讓條例〉第十一條的決定》中"土地使用權的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規定執行"的規定。符合該規定的自土地使用權出讓合同約定的起止日期推算順延。
第六條到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批准的，原有劃撥土地使用權消滅，其土地使用權無償收回。
適用本規定的到期房地產，其地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。
第七條本規定範圍外出讓用地性質房地產的土地使用年期屆滿的，其土地使用年期續期按現行法律法規的規定以及土地使用權出讓合同約定的有關內容辦理。
第八條本規定自發佈之日起施行。
在本規定施行之前已到期的行政劃撥用地性質房地產未續期的，參照本規定執行。
2004年4月23日 | 
