【文匯網訊】(記者 毛麗娟)深圳市規劃國土委近日發佈最新一版的《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，對舊住宅區改造明確提出了更為嚴苛的規定：舊住宅區拆除重建的樓齡需大於20年，權利主體更新意願應達到100%;另一方面，對符合產業發展導向的舊工業區改造卻表示出鼓勵更新的態度。第一太平戴維斯投資部董事吳睿受訪表示，這透露出一個信號：一線城市中土地稀缺最為嚴重的深圳正在開啟城市用地的工改工時代。
經歷30年的城市化和工業化迅猛發展後，深圳面臨產業轉型升級等問題。目前，工改工城市更新項目已經成為深圳研發用房的主要供應來源。第一太平戴維斯在深圳發佈的報告指出，未來五年深圳將會有近2300萬平方米的工業用房供應，包括普通工業用房1500萬平方米，新型產業用房約800萬平方米;對應建築面積571萬平方米，總貨值約1700億元。工改工類項目成本相對較低，需求旺盛，將成為開發商佈局土地儲備的重要戰場。
開發商紛紛舉牌「工改工」地塊
兩個月前，位於深圳南山區的南華氣體地塊通過境外股權交易方式出讓，包括華潤、寶能、碧桂園、佳兆業等10余家房企參與競價約達439次，歷時5小時，最終被潮州企業天格投資以15.42億元的總價競得，溢價率319%。有未經證實的消息稱，寶能董事長姚振華甚至親自競價。
「工改工是深圳舊改非常大的『蛋糕』，深圳的主流開發商一定不會錯過這個機會。」吳睿說。
根據第一太平戴維斯的預測，未來五年深圳工改工類城市更新項目供應建築面積571萬平方米(含配套)，總貨值約1700億。年均貨值340億，這個數字比萬科於2016年在深圳的新房銷售額還高出百億有餘。
世聯行首席工改顧問董極表示，工改工項目報批通常三年左右可以完成，一般70%為研發用房，20%-30%為配套住宅，5%-10%為配套商業，其中配套商業、保障房和公寓可以對外銷售，給開發商帶來一定的現金流和利潤。
吳睿指出，若以未來五年工改工供應建築面積的20%配套公寓計算，相當於給市場多增加5%住宅類供應量，「預計公寓類物業長期持有的情況會增多，更多開發商、投資機構加入到這個細分市場，形成一個新的市場熱點」。
但工改工項目的用地屬性也決定了開發商不得不做出戰略調整以適應新的市場形勢。工改工首先要求開發商具備產業規劃的能力，理解片區產業方向，同時項目建成後還要能夠吸引產業進入，具備一定招商能力。因此，工改工實際上加速了傳統開發商的轉型，增加持有物業的比重，由快周轉企業轉變為持有經營型企業。
除了萬科，中糧、佳兆業、恆大、龍光、深業、碧桂園等房企已完成或正在積極佈局工改工項目。據瞭解，深圳多家開發企業的投資部都成立了專門的挖掘工業用地項目的團隊。
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