【文匯網訊】 本港樓價漲不停，「上車難」成為港人首要關注問題。特首林鄭月娥今日將公佈首份施政報告，作為紓解市民「置業難」問題的「港人首置上車盤」計劃將是焦點所在。
就在施政報告公佈前夕，持有大量農地的本地地產股股價昨日顯著上升，主要是市場憧憬在「港人首置上車盤」計劃下，地產商將會加快農地轉作住宅發展的步伐，從中增加土地儲備，無必要承受高風險，在政府土地招標拍賣中高價搶地。
事實上，市民大眾無不期待「港人首置上車盤」計劃出台，藉此有效善用新界閒置的農地資源，在較短時間內釋放出大量住宅發展用地，以遏抑高地價、高樓價，避免市場過度波動，促進本港樓市長遠健康穩定發展，全社會也因而受益。
過去多年，港府主要以需求管理方式遏抑樓市狂態，包括推出一系列樓市辣招，如開徵買家印花稅與雙倍印花稅，以遏抑置業與投資需要，奈何全球寬鬆貨幣政策持續，超低息環境一定程度抵銷了樓市辣招效用。
政府應以全新思維調控樓市，也就是要進一步在供應方面著手，包括善用新界大片已落在地產商手上的閒置農地。其實，填海造地與發展棕地是大量增加住宅發展用地的可行方法，可惜遠水難救近火，而改劃政府機構用地、綠化用地為住宅發展用途，所增加住宅地皮卻是有限，本港中長期住宅用地不足問題突出，非打新界閒置農地主意不可。
事實上，港府早前公佈跨越2030年的長遠規劃遠景與策略報告，提到十年建屋計劃，將興建二十八萬個公營房屋單位，但迄今仍有四萬個單位的發展用地並無著落，這可以解釋為何當前樓市出現恐慌性入市的因由所在。買家憂慮愈遲買愈貴，市場普遍出現「靠父干」或接受地產商提供高成數按揭而勉強「上車」的例子。
因此，全面釋放新界閒置農地資源，大量開拓住宅用地實在刻不容緩。據瞭解，本港各大地產商持有新界農地面積約一千公頃，是一個龐大住宅發展土地來源。如果全數通過補地價，成功改作住宅發展用途，估計提供數十萬個住宅單位，將可大大紓解本港樓荒問題。
由於地產商將農地轉作住宅發展，需要向政府支付十足市價的補地價費用，通常只有在樓市低潮時期，地產商對申請農地改用途才會有較大意欲。
與其讓大片閒置農地長期「曬太陽」，當局倒不如以破格方式處理，當地產商申請農地轉作住宅發展之時，只要承諾日後發展項目中，撥出一定數目單位作為資助房屋，包括公屋、綠置居、居屋以至構思中的「首置上車盤」，在補地價金額方面將會有優惠，這樣可同時增加資助房屋與私樓供應。
當前最重要的是，進一步增加住宅供應量，才能改變市場對樓價只升不跌的預期，遏制樓市狂態。
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