【文匯網訊】北京住建委數據顯示，3月二手房網簽住宅達16051套，這是2018年5月後以來的最高值。這也是2017年「3·17」調控後，繼2017年4月、2018年5月後第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。今年春節以來，北京樓市成交量穩步上升，價格也出現一些反彈，一些業內人士稱之為樓市「小陽春」。樓市出現「小陽春」背後的邏輯是什麼?這個情況能夠持續嗎?背後的基本面有沒有出現變化?樓市是反轉還是反彈?請看北京青年報利用清明假期進行的這項調查。
二手房成交量、成交均價都環比上升
達到連續10個月的最高值
北京市住建委的數據，3月北京二手住宅網簽共16051套。這一數據是2018年5月後，連續10個月的最高值。也是2017年「3·17」調控後，繼2017年4月、2018年5月後，第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。根據貝殼研究院統計，3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房貸利率見頂回落以及市場預期有所改善的情況下，今年3月市場表現好於去年。
價格方面，二手房成交均價漲幅較穩。貝殼研究院統計，3月北京二手房成交均價61420元/平方米，比2月上漲2.5%。3月高單價中心城四區成交佔比環比提升2.5個百分點，擴大均價漲幅。但從短期看，3月後兩周成交均價已隨成交量的回落而下跌，均價上漲勢頭難以持續。
據安居客線上數據顯示，3月份北京二手房掛牌價格同比去年上漲4.95%，體現出房主側對於房價未來預期的變化;再從國民安居指數來看，3月份環比2月份繼續上升4.3個百分點，同步體現出購房者對於市場未來預期的看多。
探訪
去年底開始行情漸好
「門店員工都忙着帶客戶看房去了」
近日，北京青年報記者對多家中介門店進行了採訪。朝陽區麥子店附近的一位鏈家門店經理告訴北青報記者，年後市場的熱度的確有所提升，門店員工的帶看量、銷售量都上來了。二手房的成交周期也變短了，好的房源銷售很快。
4月5日下午，北青報記者來到通州北苑的一家鏈家門店，到店後發現只有三名員工在店內辦公。該門店的客戶經理稱：「大家都忙着帶客戶去看房，店裡也就剩下兩三個同事了。」
該經理介紹，從去年年底開始北京樓市交易量放大，今年以來，行情持續好轉，一些比較熱門的樓盤成交量大幅上升，價格也在持續下跌了近兩年後有所回升。
該門店經理認為，引發樓市變化的因素有很多，一個主要的原因是信貸政策的放鬆，尤其是針對首套房的房貸利率調整，剛需的進場速度明顯加快了，而且小戶型賣得比較好。還有一個因素就是一些家長從孩子上學的角度出發。「剛需的進場又撬動了連環單，市場行情就好了起來。」
中原地產首席分析師張大偉還指出，北京過去接近兩年的調控周期內，房價明顯下調，成交量跌幅過半，市場需求積壓。此外，春節後部分新房市場加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使市場活躍度加大。
調查
新房市場波瀾不驚
新樓盤打折促銷效果有限
北京的新房市場銷售如何?4月5日下午，北青報記者赴通州首開香溪郡售樓處探訪。項目位於通州區宋庄鎮荷香2號院，是通州區現房銷售的一個大盤。目前項目在售90-138平方米的花園洋房，均價在4.5萬元/平方米，最近還推出了一系列的促銷活動。
北青報記者在現場看到，售樓處有幾撥看房客，但沒有看到有客戶當場簽約。售樓處還有幾個前期的客戶在維權。北青報記者隨後了解到，他們其中一個訴求點是對小區的綠化率不滿，沒有達到當初給客戶們的承諾。但銷售經理卻堅稱，這個綠化率達到標準了。據一名銷售中介介紹，這個樓盤的項目在去年就已經建好了，但銷售並不是很理想。如果想買的話，等半年應該也沒有問題，通過中介組團購買還可以享受打折優惠。實際上，今年開年以來新房的銷售並不是那麼樂觀，多家房企都對樓盤進行打折銷售。泰禾集團在北京主推的多個疊拼洋房項目，降價幅度在數百萬元到1000萬元不等。同時，為了促進銷售，該房企更是發動廣大二手房中介進行銷售，傭金比例高達5%，吸引了大量中介「賣力」推銷客戶。
值得注意的是，近期交易量放大實際上跟新房市場關係不大。據中原地產研究中心統計數據顯示，3月北京新建商品住宅庫存積壓持續上升，目前庫存已經達到了6.88萬套，這也是房地產調控兩年多來的最高點。成交價方面，3月新建商品住宅成交均價為53290元/平方米，環比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。
在普通住宅成交排名前20中，限競房仍佔10席，佔據了半壁江山。截至4月1日，北京合計入市限競房45個項目，66期預售證，提供商品房住宅限競房30146套，只網簽了7631套，按照面積計算網簽比例，80.3萬平方米，只簽約了22.2%。
當然，新房市場也有個別項目出現難得的火爆銷售場景。3月25日，市場關注度極高的小瓦窯限競房項目橡樹瀾灣首期開盤，這個項目需要提前交納20萬元認籌款的VIP客戶才可憑邀請函進入選房現場。當天，千組購房家庭現場手機選房，575套房源幾乎秒光。作為西四環為數不多的限競房，橡樹瀾灣政府限定價54378元/平方米，而周邊的二手房均價普遍在5萬-7萬元/平方米不等，價格優勢是其成為爆款的一個重要因素。但是，總體上來說，交易量放大沒有覆蓋到新房市場，全面回暖的情況並不存在。
信貸
銀行貸款提速
「一周放貸」成常態
多名中介人士告訴北青報記者，近期二手房交易量上升，跟信貸環境的放鬆有很大的關係。據了解，目前北京大多數銀行仍然執行首套房房貸在基準利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在滙豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優質客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平，貸款購房成本明顯降低。同時，放款速度也明顯加快。
一家大型國有銀行朝陽區某支行一名負責信貸的經理表示，首套房貸款執行基準利率上浮10%，一般面簽後3天批貸，抵押登記後3個工作日就能放款。據了解，這要是放在去年某個調控比較嚴的時候，銀行放款時間超過一個月是常有的事。
4月5日，通州北苑鏈家地產的業務經理告訴北青報記者，今年以來，銀行放款的速度的確大大加快了，如果客戶資質好，徵信沒有問題，正常一個星期就放款了。就連組合貸，現在一般也不用超過一個月，快的半個月就下來了。不過，這名客戶經理認為，銀行加快對貸款的審批，可能並不是出於調控樓市，給市場放水，而是營商環境的改善。「銀行的工作效率大大提升了，以前就一個評估報告，材料交上去起碼得等三天，有時候一星期不見答覆。現在手機直接傳過去，銀行那邊一收到，就直接給你出了。很多其他證明材料，能免的都免了。」
據了解，一些銀行對貸款金額在400萬元以內的，不論單位屬於國企、私企，客戶都已不需要再提交工資流水證明等複印件。
分析
未來市場需看信貸寬鬆程度
3月可能是全年交易量高點
北京樓市未來走勢如何?多位地產行業人士表示，這輪成交量放大是市場的結構性回暖，而非全面回暖。表現為部分熱門小區成交量放大回暖，但多數二手房小區並沒有出現普遍性的回升;回暖對新房市場影響較小;大部分的房屋價格仍有不少議價空間。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，今年環比增幅與2018年同期相當，與2015年-2016年市場較熱時相比，今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數據來看，3月4周的周度交易量持續環比下降，表明市場節後快速升溫的勢頭並沒有持續。近半年業主報價保持平穩，一季度業主上調掛牌價的次數雖環比上升，但仍有近八成業主下調報價。此外，3月購房者成交周期79.2天，仍然處於較長的區間。如果後續缺乏持續的政策支撐，市場會轉入季節性向下調整，3月份的交易量有可能是全年的最高點。
中原地產首席分析師張大偉認為，短期市場出現一波平穩上漲，主要原因是超跌反彈，不過，再漲到之前高位的可能性不存在。對北京樓市來說，嚴格的信貸政策，疊加限競房的庫存高位，市場不會出現太明顯的反彈。但經過10個月的價格調整，目前二手房和部分新建商品房的價格對於怕踏空的購房者來說，入市的積極性有所提高。對於未來市場的趨勢，核心還要看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是限購標準、認房又認貸的標準是否會變化。這些政策不變，市場波動不會太大。
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