【文匯網訊】(香港文匯網記者 毛麗娟)在新型肺炎疫情影響下，開發商售樓處關閉、中介機構暫停營業，但樓還得繼續賣。為響應國家防控疫情的號召，不少開發商今年上班時間都調整到了元宵過後，但資金回籠壓力下，各大開發商春節期間紛紛啟動了線上看樓程序，宣稱「線上售樓處24小時不打烊」。業內人士認為，地產商營銷模式轉換的效果還有待觀察，如何將線上所獲得的客群轉換到線下是較大的痛點，目前形勢下，疫情對地產商的考驗剛剛開始，料今年上半年地產商的拿地、開工、銷售等各項數據回落明顯。
春節期間，萬科線上售樓部開張，「萬科置業神器」向潛在購房者推出「看項目、撩客服、查優惠」三項功能，客戶遇到喜歡的房源，可以馬上在手機上選房、認購、交款，和淘寶下單一樣方便;龍湖集團加大了龍湖U享家小程序的推廣，打出「宅在家中，選遍好房」的口號，推出全景VR看房、一手優惠信息、官方平台、1對1免費咨詢、超全項目信息等功能;恆大集團推出恆大恆房通小程序，足不出戶一覽恆大在各省市的樓盤資料，戶型圖、價位、電話一應俱全。
有不願具名業內人士對記者表示，疫情對開發商去庫存有很大影響，盡管不少開發商緊急補救推出線上看樓工具，但線上看樓的轉化率、促成的成交效果仍有待觀察，畢竟是大宗交易，購房者會謹慎得多。
上半年樓市交易規模將出現回落
受新冠病毒影響，鼠年1月下旬逾百城暫停開放售樓處，1月百強房企銷售面積同比-7%，重點66城銷售面積同比-15%。
中國指數研究院市場研究總監曹晶晶分析，當前樓市已處在調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。
而華泰證券地產行業首席分析師陳慎表示，1-2月是地產傳統淡季，全國銷售和開工面積佔全年比重都不超過10%，2019年TOP5房企1-2月銷售額佔全年比重為12%，低於3-4月和9-10月的17%和21%，邊際影響相對有限。
曹晶晶判斷，不同地區中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大;而一二線和城市群的強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。
疊加效應 樓市各項數據或低於預期
陳慎認為，房地產需求只會延後不會消失，此次疫情舉全國之力防控，需求未來有望隨着疫情改善逐步回歸。當前經濟下行壓力加大，房地產平穩態勢可能被打破，未來需要關注流動性、地產調控、融資政策等一系列逆周期調節的空間。
他表示，若調控政策未出現較大力度放鬆，房地產行業經曆2008年以來最長上行周期後，需求存在一定透支，疊加居民加槓桿空間和能力的收窄以及疫情的衝擊，本輪下行期的持續時間和程度存在超出預期的可能(尤其是部分三四線城市)，使得行業銷售、新開工、投資增速低於預測值。
陳慎建議關注部分房企經營風險，「房地產行業融資端政策難以放鬆，銷售下行可能導致部分中小房企資金鏈面臨更大壓力，不排除部分中小房企出現經營困難等問題。」
地王項目成麻煩 房企現金流受影響
盡管近一年全國高價地項目入市進度明顯加快，但入市比例仍很低。 據不完全統計， 2016 年至今全國 22 個重點城市成交的 1000 多宗高價地，截至 2019 年末僅有 307 個項目開盤，佔比不到 30%。七成以上的地王項目沉澱在房企手中，尤其是在疫情之後，對房企的資金鏈將會形成更大的壓力。
中指土地事業部研究總監蔣雲峰分析，疫情過後，過高地價的地王項目不能及時入市，成為企業的更大負擔。對於房企來說，錯誤的土地投資，特別是拿到過高地價的地王才是最大的風險。
房企應積極關注融資機會
當前疫情背景下，一些高周轉的企業或會面臨比較大的資金問題。數據顯示，2020 年房地產行業需償還債券總額為 7598 億， 1-6 月份有 3 千多億，與2019 年相比持平，但是今年下半年以來融資持續收緊，疊加今年年初疫情的影響，很多民營企業短期現金流會受到明顯影響。中國指數研究院企業事業部總經理白彥軍分析，現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會，企業要把握好這一輪發債機會;同時，特別關注疫情比較嚴重的地區，把握疫區金融政策支持下的融資機會。
長遠來看，企業最關注的仍是土地市場。白彥軍認為，從土地的性價比來講，疫情過後，地方政府財政的需要，會積極推地，也會有價格讓步的預期，拿地肯定是合適的，但要分企業來看，一些大的國有企業以及資金比較寬裕的企業，他們穿越周期的能力比較強，建議這些企業在當下適當積極投資重點二線城市， 包括受疫情影響的城市; 對一些短期有資金壓力的企業，建議短期內避開受疫情影響較大的城市，因為這些城市銷售回款的流動性會弱一些， 同時也避開一些三四線的城市，而是更多布局變現能力比較強的一二線的城市，此外，未來一線、二線以及強三線的建設基礎和條件會越來越好，購房需求也會向這些城市傾斜， 因此從中長期來看， 企業應進一步強化對這些城市的投資。
購房者關注樓盤社區醫療資源配置
去年以來，記者的多位地產界朋友開始在微信朋友圈賣房，今年發生新型肺炎疫情後，房企要求員工在朋友圈營銷自家房子的現象更甚，線上售房成功率甚至成為房企考核員工業績的一個指標。恆大地產集團廣東分公司一位不願具名的銷售經理對記者表示，盡管目前線上線下轉化率不高，但可以通過線上收集客戶的購房需求，當下疫情令到越來越多的潛在客戶關注樓盤是否配置有社區醫療服務。
中國指數研究院近日通過房天下收集到近 3000 份線上調研問卷，調查結果顯示，若沒有疫情，49%的參與調研的網友在春節期間及接下來的一個月有購房計劃，因為疫情而推遲購房計劃的比例達到 70%，短期需求有延遲入市傾向。 此外， 參與調研的網友中有 43%的人會考慮通過網上售樓處看(購)房。
中國指數研究院企業事業部總經理白彥軍表示，房企可以給予價格上的優惠，通過線上綁定客戶，線下優惠，達到後期的成交。他判斷，降價方面，一二線城市價格幅度比較可控，三四線或將有明顯的價格戰。
對於疫情給未來樓市產品帶來的啟示，白彥軍建議房企應重點關注兩類產品： 第一類是健康化的產品， 第二類是信息化的產品。由於對醫療的關注和對信息及時反饋的關注， 這兩類產品肯定會受到客戶青睞。「過去房地產產品強調學位和其他的資源的導入，經過這次疫情，社區醫療未來在房地產產品中的作用會越來越強， 建議房企在產品和長期的轉型方面關注社區醫療。」他表示。
責任編輯：曹曹