【文匯網訊】據新華網報道，從2003年的「18號文」，到隨後出台的「國八條」、「國六條」、「國四條」、「國十條」、「新國八條」，再到最新出爐的「國五條」及其細則……10年裡，國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控。這10年，樓市的風吹草動牽動人心。
10年持續調控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。
第一季：為房地產業正名（2003－2004年）
2003年7月，國務院常務會議認為，「促進房地產市場持續健康發展，有利於擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。」
「18號文」開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民經濟支柱產業。2003年8月，央行下發通知，對房地產企業和項目加大信貸支持。
在利好刺激下，興起的房地產市場贏得了快速發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。就在此時，2003年12月，隨著北京世紀第一拍，「地王」首次橫空出世。
第二季：降溫（2005－2008年）
2005年4月，國務院常務會議認為，「目前房地產市場存在主要問題是：房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序比較混亂。」2006年5月，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，認為「房地產領域的一些問題尚未根本解決。」
在此之前，央行已於2004年底開始緊縮「銀根」，商品房開發資本金比例上調、加息接踵而至。2005年3月，國字號條文首次出現，「國八條」出台後不到半年，更嚴格的「新國八條」進一步加大調控力度。2006年，更具針對性的「國六條」出台，隨後，「限價房」應運而生。
在今天看來，這一輪調控頗有「先見之明」，且房價上漲並沒有像後來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房價上漲的一段「黃金期」。以北京市為例，新建住房均價從約5000元／平方米飆升至15000元／平方米，漲幅達200％。
第三季：緊急救市（2008年下半年—2009年）
為應對全球性金融危機對中國經濟的衝擊，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。2008年12月，國務院常務會議指出，「進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。」
隨後，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免征時限由2年延長至5年的等刺激政策給房地產釋放了活力。
這一輪「政府托市」，是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉，為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入「報復性反彈」。
第四季：全面加碼（2010年至今）
2009年12月至今，國務院先後5次常務會議研究房地產市場調控。從最初的「隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視」，到「近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭」，到「部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放鬆」，再到「支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策」，樓市調控一直沒有放鬆。
2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出台。「國十條」祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低於四成，房貸利率上浮10％，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。一年後，以限購為主要內容的「新國八條」打出了「殺手鑭」，全國36個城市先期納入限購範圍，此後限購範圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50％。限購、限貸、限價三管齊下。
2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。但總體上，房價這頭「脫韁的野馬」只是放慢了些腳步而已。
沒有劇終：樓市調控需精細化
業內人士總結十年調控的一個「共性」是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產學會副會長陳國強說，「限字令」歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。
來自不同領域的代表委員表示，過去的調控措施主要在一手房上發力，二手房交易一直難以有效監管和調控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠將一手和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。
由於購房需求是多樣化的，「一刀切」的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分。 | 
