【文匯網訊】新「國五條」調控的政策取向依然是支持基本住房需求，這是「住有所居」目標能否實現的關鍵。
據瞭望報道，新「國五條」細則甫出，其中「二手房轉讓徵收20%所得稅」就猶如一條燃燒的引線，點爆了輿論的火藥桶。一時間「政策誤傷」的說法甚囂塵上，各地二手房市場一片躁動，各方都在喧鬧聲中等待著「國五條」在各省區市配套政策的落地。
對此，全國政協委員、住建部副部長齊驥曾在今年兩會上回應，如果誤傷剛需消費者，那麼在執行過程中會出台保護措施，這無疑給出了一劑「定心丸」。
終於，3月最後一周，各省開始有了動作。3月25日，廣東率先發佈了響應「國五條」的地方細則。雖然明確了要繼續貫徹樓市調控新政，但是在對於轉讓二手房是否徵收20%的個稅和房價控制目標上，廣東只是作了原則上的響應和要求，具體的執行程度仍然留待深圳、廣州等市一級的細則。
這依然沒有對「二手房轉讓徵收20%所得稅」的政策作出一個解答，房價會不會得到一定程度的遏制？抑或是二手房交易過程中個稅從嚴徵收會不會以通過提高房價的方式轉嫁至消費者身上？依然需要進一步觀察。但專家表示，只要通過政策優化，例如針對只擁有一套房、賣方為了改善住房條件的不徵稅，就會在達到調控效果的同時避免「誤傷」。
稅收加碼表明調控決心
雖然被炒得很熱，國家稅務總局稅收科學研究所所長劉佐表示，20%收取個人所得稅並不是新的政策，只是對先前政策的重申。
1993年我國第一次對個人所得稅法進行修訂，就明確了對財產轉讓所得進行徵稅的規定。其中規定財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額，為應納稅所得額，稅率為20%。在此之後，個人所得稅法經歷多次修訂，但這一條規定一直未變。從1993年算起，已經存在了20年。
1999年，財政部、國家稅務總局、原建設部聯合發文，就個人出售住房所得徵收個人所得稅作出具體規定，細化了何為出售住房個人所得，還提出對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
2006年，國家稅務總局發佈《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，對房產交易所得，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用都被視為可以減除的合理費用。自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，依然免徵個人所得稅。
但是，由於當前新「國五條」只對「20%」進行了規定，卻並沒有對免征情況進行重申，由此造成社會上種種「誤傷」的猜測。
包括北京在內，新政出台後半個月內，各地房產過戶中心都出現了人滿為患的過戶潮。某房地產專業網站調查顯示，七成以上網友表示調控新政中關於「二手房過戶嚴格徵收20%個稅」的政策對自己影響最大；超過八成的網友認為增加的個稅成本會轉嫁到購房者身上；更有近六成網友表示自己屬於賣舊買新的改善型需求，但因為新政出台將推遲購房計劃。
此外，國家稅務總局2006年的文件對那些無法確定原有價值的房屋如何徵稅作出規定，「未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的」按交易總價1%---3%的稅率徵稅。權威專家表示，由於先前鼓勵房地產發展，實際上這些年，房產交易所得稅的徵收基本上就變成了按交易總價的1%---3%徵稅。此次提出嚴格按轉讓所得的20%徵稅，屬於政策強調，在嚴格稅收上予以加碼，實際上表明政府對房價調控的決心。
避免「誤傷」需動態優化
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，新政會不會「誤傷」改善型需求，主要取決於當地市場的供求關係。當供應短缺時，一般由賣方決定價格，稅負較易轉嫁，相反則難以轉嫁。目前，我國絕大部分城市的房產交易就相對容易轉嫁。「目前我國改善型需求量還很大，仍以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場規模較小，轉嫁的風險有限。但在一線城市，二手房的規模與新房相當，且由於城市規模大，二手房所處的地段優越，供給有剛性，所以加稅的政策對這種需求一定會有影響。」秦虹表示。
北京市房地產協會住宅學術委員會委員蔡金水認為，之所以此次重申二手房轉讓徵收20%所得稅，主要是針對炒房者，「房地產佔用很多資源，尤其是土地資源。中國人多地少，無論是政府還是開發商的圈地，包括農民佔用的宅基地等，佔用了大量的土地。蓋好房子還需用水、電、煤氣，消耗大量的能源、水資源。房屋還需各種市政配套，佔用了大量社會資源，滿足人民的住房需求是無可厚非的，但想要借此來投資掙錢就有問題，此次20%徵稅的政策重申主要是針對炒房者。」
蔡金水透露，北京房協做過調查，北京現有住房1000餘萬套，這其中不包括平房、違章建築、小產權房，同時每年還有新建的樓房。北京市2012年底常住人口為2160萬，700萬戶，平均一戶大概擁有1.3套房子。這表明北京的空房率很高，持有這些空置住房的人正是此次政策的主要調控對象。
雖然「按轉讓所得的20%徵稅」會對二手房市場中的投機性需求產生抑製作用，但財政部財政科學研究所所長賈康認為，可能會「誤傷」一些有改善型住房需求的購房者。該政策增加了交易的稅收負擔。在二手房市場目前供不應求仍是主要矛盾的情況下，這種負擔一般是由買方承擔，因此，這可能會降低一部分人成交的可能性，二手房市場也將降溫；但與此同時，部分需求轉向新建商品住房市場，這可能會提升部分新樓盤的景氣程度。
3月25日，廣東省率先發佈了「國五條」地方細則。明確提出繼續貫徹樓市調控新政，但是對於轉讓二手房是否徵收20%的個稅和房價控制目標，廣東省只是作了原則上的響應和要求，並沒有對何種情況的免征作出明確規定，依然需要市一級的政策明確。蔡金水表示，為了防止「誤傷」，針對只擁有一套房、賣方為了改善住房條件的不徵稅，北京正在醞釀出台的政策細則有望朝向這個方向。
賈康認為，「二手房交易中個稅按個人所得的20%徵收」的政策將至少抑制兩類需求，對於整個房地產市場而言，抑制投機性需求是有正面效應的，但抑制改善型需求則可能會產生一定的副作用。「當然，現階段管理部門可能要先解決一些主要矛盾，這可能就隱含著這樣一個政策不是鐵板一塊，以後可能會根據情況進行動態優化」。
「因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區分改善型需求和投資性需求。從這個意義上來說，要達到抑制投資投機性需求的目的，出台任何政策都很難做到十全十美。」清華大學恆隆房地產研究中心主任劉洪玉說，從目前的政策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是「住有所居」目標能否實現的關鍵。
存量房去投資化
專家表示，對於樓市調控而言，關鍵是要找準著力點。目前來看，還有許多儲備政策可以適時推出。
國土資源部副部長胡存智在中國發展高層論壇2013年會經濟分會上表示，未來可以對保有住房征不動產調節稅，可考慮從第三套房開始徵收，使存量房失去投資價值。
胡存智算了一筆賬：八年以來住房用地的供應，如果按照容積率1.5來計算，可以建出的住房面積達到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標準來計算，可以滿足2.82億的新增城市人口住房的需求；而同期，真正進入城鎮的城市新增實際人口只有1.67億。他認為，目前在居住需求得到滿足的情況下，是投資性需求導致供不應求。
「當前最值得考慮的政策是對第二套以上的房屋徵收不動產調節稅。」胡存智說，調整房地產稅收，把投資投機性需求引導到兩套房之內，如使第三套房以上的房子失去過多的投資價值，就會令現在供不應求的局面得到扭轉。
此外，繼續加大保障房建設，是促進房地產市場調控的有效手段。蔡金水說：「擴大經濟適用房、公租房、廉租房的建設力度，使低收入人群的住房有保障。這樣，買房的需求就會變小，開發商的房子蓋多了，定價定得再高，如果賣不出去，價格自然會下來。商品房和保障性住房應該是兩個渠道。」
從保障性住房建設來看，蔡金水表示，政府一方面應當加大新建保障性住房建設，另一方面要注重盤活存量房市場。目前全國仍然有相當數量的公房礙於產權問題不能投入保障房市場。以北京為例，蔡金水指出，一些公房產權尚未明晰，央產、企業產，多種多樣相互交織，對其進入保障房市場形成了阻礙。應當盡快明晰這部分公房的產權，盤活存量，確保保障性住房的供應。 | 
