【文匯網訊】又是周五，不少人熱切盼望的「房產新政」終於出台了，國土資源部、住建部昨天聯合下發了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模;優化住房供應套型，促進用地結構調整;多措並舉，統籌保障性安居工程建設;加大市場秩序和供應實施監督力度。總的來說這波新政比較平淡，只涉及兩個相關部門，沒有之前設想的關於二套房貸、稅收等優惠內容。故有業內人士戲稱新政「二缺四」。
土地供應不再一味求大
據新聞晨報報道，與以往土地供應方面一味求大不同，本次《通知》指出，要對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。適當控制2015年住房開發建設規模、進度。
德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示：近年來，不少中小城市由於地方政府嚴重依賴土地財政，導致土地供應過量，隨之而來的便是房地產建設規模盲目擴大，大大超過了當地居民的實際居住需求，造成大量商品房閒置，尤其是一些缺乏產業支持的新城區，甚至淪為了「鬼城」。
對於這類供過於求的城市，適當減小其土地供應和住房開發建設的規模是完全必要的。不過，由於近年來供過於求的情況已經較為嚴重，因此開發商在一些中小城市的拿地意願大為降低，即便沒有政策限制，中小城市土地供應被迫減少也是大勢所趨。
其實，即便這條政策不出，開發商也已在「用腳投票」了。當前銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創歷史紀錄，占比高達92.5%，市場已嚴重分化，而三四線城市天量庫存積壓，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然有崩盤的風險，三四線城市的土地開發商基本不敢拿地了。
對戶型的調整政策成亮點
此次新政，國土部提出對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整。另外，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。
易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，關於住房戶型做出調整的政策凸顯改革的亮點。預計在此次政策後，對於住房戶型的規劃和標準調整、住宅產業化中對戶型的設計創新等，都將成為地方政府和房企的重要任務。
「與此同時，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案也是政策的亮點，反映了土地用途轉化機制的啟動。實際上，《通知》也明確了未來一些重點發展的產業，比如新興產業、養老產業、文化產業和體育產業等。這給予房企的啟示是，未來可「打探」此類產業的用地優惠政策，進而在轉型中適當加大對相應板塊的投資力度。
而對於改戶型，市場人士普遍對此不太看好。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示：「優化住房供應套型」意味政策向市場靠攏，原有規定得不到支持，那麼有必要對現行標準調整，讓市場認同。
新政對保障房提出要求
除了用地和戶型等亮點，此次新政關於保障房也有相應的要求。通知明確指出，可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
總體來說，兩部門的這份《通知》與許多地產業內人士的預期有較大差距，但他們仍樂觀地認為，接下來還會有系列政策跟進。北京中原首席分析師張大偉表示，兩會後一系列部門與城市調整樓市政策，可以說是兩會對房地產調整的落實。未來房地產政策的寬鬆可期，整體看，2015年房地產市場的政策面明顯在繼續寬鬆。
今年的房地產市場，除了受金融領域降准降息的刺激，各地公積金政策也開始放鬆。在張大偉看來，2015年，第一輪房地產救市政策將呈現深度和密集兩個特點。預計後續各部門都會出台類似的對房地產微調的政策，釋放有利市場回暖的信息。「而從各地方來看，來自土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多方面的政策，都旨在促進房地產市場發展，刺激購房需求入市。」張大偉補充說。
[ 解讀]
「兩個70%」政策將全面退出
據新華社報道國土資源部、住房城鄉建設部《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》昨日對外公佈。通知要求各地積極應對房地產市場形勢變化——「變化」這個詞在本次通知裡，有兩大看點可說。
看點1：套型可以「改」
通知的一大看點就是提出優化住房供應套型結構：在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，房地產開發企業可以適當調整套型結構;對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
強調多渠道籌措房源時，通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
很大程度上，這意味著2006年以來的「兩個70%」或「90/70」政策的全面退出。平心而論，針對當時房地產市場狀態，「90/70」政策對房地產市場狀態結構改變起到了不小作用，剛需小戶型房源顯著增加。當然9年下來，小戶型存量攀升、出現積壓。隨著改善型消費持續增加，限購取消、限貸放寬，適應居民居住條件改善需求，調整「90/70」政策，儘管多少有些馬後炮，但也是大勢所趨。
看點2：用途可以「變」
通知的又一看點：根據市場狀況，各地可以研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。
通知的第一部分，就提出合理安排住房及其用地供應規模，住房供過於求的要適當控制2015年住房開發建設規模進度;住房供應明顯偏多的市縣，或在建住宅用地規模過大的市縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。房地產市場上，「房」的去化壓力、「地」的去化壓力，既有市場因素，也有政策、因素，歸根到底是政策與市場「脫節」。提出促進房地產用地結構調整，就是要以用途之「變」突圍。
房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市縣，可根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。近來，從養老產業到旅遊休閒，中央出台一系列措施促進新興產業發展。在大多數省市用地指標極為緊張的情況下，土地用途依規改變，可以盤活存量，擠出閒置用地，損有餘以補不足。
房產電商加速攬客
二手房也「墊首付」
自從房產電商加入二手房戰局後，各種以往想都想不到的招數現在陸續都登場了，以往只有在新房市場才有的「墊首付」開始在二手房市場出現了。
平安旗下互聯網金融平台的二手房平台近日上線，同時推出互聯網金融創新產品。房東獨家委託房源至平安好房，可以先得到最高30%的房款，且90天內免息。此舉對一些急需現金馬上要換房的人應該很有吸引力，不過因為是獨家委託，所以可能要犧牲賣房速度和可能獲得的更高出售價。
墊首付適合「連環」賣家
在二手房的實際操作過程中，很多都是連環交易，房東賣出一套再買入一套，兩筆交易加在一起的時間週期在半年左右，如果手中房源沒有及時賣出勢必造成下一筆業務的停滯。自己也要買房的賣家，有了這筆先期支付的首付款後還可以及時購入其他房源，如此整個交易鏈就能變得順暢。
當前沒有哪家中介公司可以先期支付三成房款，因此「墊首付」對賣家而言有一定的吸引力。不過盧文曦認為，通常房東想多掛幾個中介既可以加快出售的時間週期，另一方面可以多家比較，盡可能以較高的價格成交。而如果選擇需要先支付三成房款，就必須接受獨家委託，那麼就無法多家掛牌，等於是犧牲出售時間和可能獲得的更高價格來換取首付。
不過天上也沒有白掉的餡餅，記者注意到，二手房「墊首付」也有諸多限制，賣家必須仔細研究。比如90天後如果平安好房沒有賣掉房，客戶需要償還本金，90天後按照2%的月息繳納利息。即便90天內成功賣掉了房子，也要繳納房屋成交款的0.9%作為電商服務費。
「墊首付」存市場風險
墊首付也有一定的市場風險，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，購房者要注意付了首付後房價到底如何調整的問題。比如開發商在購房者首付一成之後降價，那麼，購房者的首付一成或首付款項是否相對變多了呢?「購房者應該保留墊首付相關廣告及文件，並且仔細推敲文件中是否有陷阱，如果沒有，那麼要合理判斷購房成本及投資風險。如果一旦出現問題，就可以拿這些文件到相關司法部門維護自己的權益。」張宏偉說。
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