【文匯網訊】「396個月，不會是把小數點掉了吧?」當聽說陝西省榆林市的商品房庫存量需要33年才能賣完時，西安市一位房地產業內人士發出這樣的疑問。
據華商報報道，7月3日，陝西省統計局發佈了今年以來房地產開發市場運行情況及展望報告。報告稱，今年以來，全省及各市相繼出台了一系列促進房地產市場發展的政策措施，自住改善型住房需求逐步釋放，房地產市場開始回暖，但去庫存壓力依然很大。
榆林銷量最少 增速下滑80.7%
報告稱，今年前5個月，我省（陝西省）因為4、5月新開工規模明顯增加，拉動了房地產投資、土地購置增長，帶動了施工進度稍有加快，但竣工速度仍在放緩;商品房銷售降幅繼續收窄，待售面積增速持續回落，但是企業去庫存壓力依然很大;銷售回升帶動定金及預收款和個人按揭降幅收窄，但房地產開發企業到位資金仍趨於緊張。
前5個月，全省房地產開發投資持續回升，共完成投資763.64億元，同比增長4.3%，投資增速連續兩個月回升。同時，房屋施工和新開工速度持續提高，房屋施工面積17178.35萬平方米，同比增長12.5%。房屋新開工面積1434.01萬平方米，同比增長14.7%。
從商品房銷售情況來看，1-5月銷售面積766.71萬平方米，同比下降9.3%。銷售額398.98億元，下降13.3%，降幅比1-4月收窄2個百分點;其中，住宅銷售額340.22億元，下降13.5%，降幅1-4月收窄2.4個百分點。
值得注意的是，1-5月我省各地市商品房銷售面積中，同比上漲的只有咸陽、渭南、安康、商洛，增速分別為0.2%、1.4%、1.3%、4.2%，其餘地市銷售均下滑。其中，西安市銷售面積450.91萬平方米，下滑8.5%，佔全省比重58.8%。銷量最少並且下降最嚴重的是榆林市，銷售面積僅有4.91萬平方米，增速下滑高達80.7%。下滑排在第二位的是銅川市，銷售面積5.36萬平方米，下滑39.3%。
個人按揭貸款降幅持續收窄
從房地產土地購置面積來看，1-5月全省土地購置面積131.25萬平方米，同比增長116.2%，增速比1-4月提高27.4個百分點，增速較大的主要原因是我省今年以來新入庫企業126家，新增土地購置面積86.75萬平方米，占土地購置面積的66.1%，拉動土地購置同比增長。1-5月全省土地成交價款39.15億元，同比增長138.1%，增速比1-4月回落97.7個百分點。土地購置面積增速提高而土地成交價款增速回落的原因，是土地價格的降低。3、4月新增企業所購得的土地價格較高，而5月份新增企業中有大宗購地的企業所購得的土地價格偏低，1-5月比1-4月每平方米價格低368元，導致土地成交價款和土地購置面積波動趨勢相反。
從房地產開發資金方面來看，1-5月房地產開發企業到位資金1008.98億元，同比增長9.5%，增速比1-4月提高3.2個百分點。在其他資金中，定金及預收款185.49億元，同比下降18.8%，比1-4月降幅收窄5.1個百分點，占比55.7%;個人按揭貸款95.49億元，下降1.3%，比1-4月降幅收窄4.8個百分點，占比28.7%。隨著商品房銷售有所好轉，定金及預付資金和個人按揭降幅比1-4月進一步收窄。
全省消化庫存平均需21.5個月
前5個月雖然現房銷售降幅擴大，但由於竣工速度減緩和上年基數較大的影響，5月末商品房待售面積增速持續回落。全省5月末商品房待售面積524.78萬平方米，同比增長15.8%，增速是2012年以來最低點。
今年5月底全省商品房待售面積為524.78萬平方米，雖然比2014年底下降14.33萬平方米，但房地產企業去庫存化的壓力依然存在。其中，住宅待售面積達373.5萬平方米，佔全部待售面積的71.2%，如果按照今年1-5月現房銷售月平均水平估算，全省商品住宅待售面積需消化庫存的時間為21.5個月，其中西安為23.2個月，接近2年;榆林的住宅消化庫存的時間最長，為396個月。
此外，其他各城市住宅待售消化月份分別為：銅川87.2個月、寶雞26.3個月、咸陽13.3個月、渭南16.6個月、延安22.9個月、漢中32.1個月、安康5.4個月、商洛7.8個月。
住宅待售消化月份數是怎樣計算出來的?省統計局解釋稱，住宅待售面積除以平均每個月的現房銷售面積，就得出當地的庫存消化時間。
能源經濟衰退致榆林庫存大
「396個月，不會是把小數點掉了吧?」陝西經典派商業地產管理公司總經理朱林說，西安住宅庫存消化時間符合市場實際情況，雖然庫存壓力不小，但基本在可控範圍內，「之前只知道榆林樓市的庫存量很大，但396個月，也就是33年，這太驚人了!」他說。
西安一家房地產銷售代理公司的負責人介紹，近幾天他們正在製作一份有關陝北房地產市場的調研報告，榆林的庫存統計如果的確是33年，「那太不可思議了，估計大部分有意向進軍榆林市場的開發商會重新考慮的。」
朱林表示，2009年以後，鄂爾多斯、榆林等依靠能源經濟膨脹起來的樓市，因為能源經濟的衰退、外來投資和投機需求的撤場而迅速衰退。
城市地產運營專家王建紅告訴華商報記者，因為炒房客的離開，榆林不少樓盤在建好以後無人問津。還有一些原本投資了多套房產的人，也把手裡的房子拿出來掛牌到二手房市場，「他們從購買者變成了供給者，一時間導致市場上的存量房大增。」
對於榆林消化庫存達到33年的數據，另有不願透露姓名的業內人士猜測，不排除包括部分炒房客留下的二手房源與新房庫存疊加後所致。
符合保障房政策的商品房可轉為公租房
報告稱，儘管今年以來國家和地方出台一系列房地產調控政策，但有一定的滯後性，尤其對西安這樣的二線城市，以及我省其他處於三、四線城市的市區來說，政策效果還有待進一步觀察。
隨著房地產市場的逐步回暖，以及人們收入增長後對生活品質要求的進一步提升，優質住房仍然具有一定的稀缺性，需求也將穩步增長。
報告建議，在待售面積比較高、同比增速比較快的市、縣(區)，應協調房地產開發經營企業，通過長期租賃和回購方式將待售多年、符合保障房政策的商品房，轉為公租房租給中低收入人群。同時，根據國家政策和當地實際，提高棚戶區改造貨幣化安置的比重。這樣，既可以解決房地產企業商品房閒置問題，減輕去庫存化的壓力和盤活資金，又可以降低保障房的建設和管理成本。同時，也可以在國家相關法律政策許可的範圍內，通過適當下調稅收比例、減低手續費、貼息貸款等方式，刺激和鼓勵剛需和改善性住房需求。 | 
