張啟韻（資料圖）。【文匯網訊】2013年9月，揚子晚報曾獨家報道過南京首位申請「以房養老」的老奶奶，講述了新街口街道高齡老人張啟韻，自2010年起向社區和街道提出以自己名下的一套產權房作倒按揭，所得用於改善自己獨居的生活條件，然而沒有機構和企業敢於接招。昨天，記者多方打聽了解到，老人已於兩年前去世，生前把房子賣出61萬元。
臨終前半年還是把房子賣了
據揚子晚報報道，新街口街道某社區退休主任邵女士一直陪伴張啟韻走到人生最後，她回憶，當時報道見報後，張啟韻一時間成為省內外各地來採訪以房養老的「活案例」。隨後，張啟韻向邵主任提出來，自己在新街口如意裡那套40平米左右的單室套產權房，還是盡早賣掉算了。畢竟90歲高齡，身邊也沒有至親照料，「來不及等倒按揭辦妥，我也用不了什麼錢了，將來人一走房子還不是便宜了銀行。」邵主任說，張啟韻畢竟是受過良好教育的老人，心裡的一本賬清楚得很。
2013年底，老人自己找到兩家房產公司到她當時居住的新街口街道敬老院來，委託他們幫忙賣房。「當時其中一家房產公司開的價高一點，是61萬，張老就拍板讓他們辦理了。」邵主任透露，張啟韻繼續在敬老院現場辦公，請來銀行工作人員，將賣房款分成幾批存定期，存折請邵主任代管，密碼則告訴一直照顧自己的乾女兒。
從賣房到她去世只有半年多時間，邵主任記得張老取過幾次錢，都不多，主要是用在她入住市立醫院和鼓樓醫院看病。出院後，張啟韻在邵主任的幫助下，入住天山路上醫養融合的民營養老院，費用比先前的敬老院高，她的退休金不夠了，就從存折取了一點來補貼。記者算了一下，從張老搬出敬老院到養老院，中間去掉在醫院治療，只有幾個月時間，每月養老院的費用在3000多元。也就是說，張啟韻每月在退休金外需要再拿出1000多元。
這麼算起來，「以房養老」的動議，在南京的張啟韻老人身上是落空了，即便最終進行市場化運作，老人也沒有享受到房款為自己帶來的實惠。假如一開始就把住房賣掉來改善生活，也許獲得的實惠能多一些?張啟韻臨終前有沒有為自己的想法後悔，邵主任說「真不清楚」。
沒人敢接招，主要是操作有難度
張啟韻對她的房款立下遺囑，基本上給了乾女兒及她的後輩。邵主任回憶，老人追悼會上，真沒想到來了那麼多人，據稱都是她的親友。「生前多少年那麼孤單，走後卻有這麼多自稱的家人。」邵主任告訴記者，張啟韻和她說起過，確實有過倒按揭以房養老的打算，但是幾年沒有機構和企業接招，她就知道這裡操作有難度，主要是責任難以理清。「她說，最後人走了，房子劃給銀行或是保險機構，我還不如把錢給到幫助我的社區和親近的人。」邵主任表示，儘管張老這麼說，但從她把存折和密碼單獨處置、將房款分幾批存儲的精明勁來分析，張老一點都不傻，真有人來接她的招，也未必肯交給人家辦。
記者了解到，目前新街口附近二手房的房價，已近3萬元一平米。要是擱在今天，張老的房子可以說已經翻倍了。
再來看看試點城市的調查
以房養老推進2年 武漢9成受訪老人排斥
武漢是試點以房養老的四個城市之一，就在今年，長江商報記者跟蹤採訪了2年來的試點情況。
連日來，接受長江商報記者採訪的九成以上老人均表示，我國傳統觀念就是「養兒防老」和「家產傳後」，房產更願意留給子女繼承，交給銀行、保險公司處理則看起來很不靠譜，也容易使親人之間產生隔閡。
此外，記者在採訪中瞭解到，受傳統觀念、經濟收入、房屋產權等多方面的因素影響，目前武漢市大多數老人不願意選擇「以房養老」，保險公司對「以房養老」客戶的審核也非常謹慎。
不過，也有專家樂觀地表示，雖然以房養老可能將成為「小眾」的選擇，但就算僅有一成老人選擇以房養老，這一市場也仍然令人無法割捨。
以房養老究竟難在何處?
存在觀念挑戰、成本過高等3大劣勢
從外部環境來看,目前推進以房養老,還存在三大劣勢。
首先是「以房養老」需要面對社會觀念和傳統倫理的挑戰。上海保監局副局長李峰說,中國是反哺式的養老方式,養兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經地義的,要打破這個倫理觀念很難。
其次,「以房養老」目前的協調溝通成本較高。比如房產登記要做相應的變更,但比較繁瑣。此外,房屋抵押的期限、金額怎麼設定,抵押到期後如何處置房屋,也還需要一些法律上的協調。
最後,目前推進以房養老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環節,還有方方面面需要中介機構去完成的環節。「整個程序下來,如果說你要拿20年的養老金給付,有兩年要給到中介公司,相對來說成本比較高。」李峰說。
為什麼有保險公司也不積極?
對保險公司而言,「以房養老」也存在3大風險
首先是業務固有的風險,李峰說,這是一項創新業務,風險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風險。
「因為這是一個長期風險,作為貸款利率的穩定是非常關鍵的。」李峰說,目前受全世界經濟下行影響,匯率不穩定,而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。
其次,對保險公司來說,也面臨房產價值大幅度波動的風險。李峰說,保險公司做「以房養老」業務,是長期資產負債的匹配,精算基礎是房產價格穩定或穩中有升。如果房價下跌,風險如何應對,這對保險公司來講也是一個很大的挑戰。「你原來評估是100萬,現在只有80萬,那肯定是保險公司吃虧。」另外,李峰說,如果房價上漲,保險公司也可能面臨另外一種風險,就是投保人可能會退保,之後再重新保險,這樣拿到的養老金會更多。
第三個風險,李峰說,是道德風險。反向按揭貸款過程中,可能會發生欺詐、信息不對稱、誤導甚至是道德風險。
「總體而言,反向按揭貸款雖然剛剛起步,但是以後發展的前景非常廣闊。這對服務於國家社會經濟發展,對解決老齡化社會可以發揮很大的作用。」
責任編輯：東方