【文匯網訊】（香港文匯網記者 張豪 上海報道）9月18日，杭州樓市限購宣佈落地，將於9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非杭州戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之後第三個重啟限購的城市。
儘管杭州樓市限購政策主要針對主城區，且主要針對非本市戶籍，力度不大，但此前，合肥、南京、蘇州已相繼推出調控政策，長三角二線城市房價、地價、政策均出現擊鼓傳花式傳導效應。
業內人士表示，部分樓市的異常火爆，令房地產調控政策重新收緊，針對房地產領域的降低槓桿政策正在密集出現，不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列。
中原地產市場總監張大偉表示，現階段購房者投資需求之所以旺盛，或者是因為看中未來上漲預期，期待投資獲利，或者是因為害怕將來再漲，早買早安心。
央行日前發佈的數據顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶部門貸款新增額度高達6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環比增加47.65%。張大偉說，信貸的強勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發了今年房地產銷售市場的火爆行情。而過度的加槓桿事實上帶來了越來越大的房地產風險。
的確，在高成交的帶動下，重點城市庫存均快速去化，多個城市或面臨「無房可賣」。上海易居房地產研究院數據顯示，截至2016年8月底，其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環比減少0.9%，同比減少5.7%，庫存已連續13個月同比下跌，回到了5年前的水平。
造成庫存下降的主要原因便是新增供應趕不上去庫存的速度。易居數據顯示，雖然8月份推盤節奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應2336萬平方米，依然低於其新增成交量2558萬平方米。
上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分地區去化週期快速下降。以杭州為例，2014年6月杭州存銷比為26.0個月，屬於本輪樓市調整週期中的偏高水平。隨後該曲線持續下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月，而到了8月份繼續下跌至5.2個月。
「同時，南昌、南京、合肥去化週期甚至已分別降至4個月、3個月、1個月，當地樓市需開啟『補庫存』階段。」嚴躍進說。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期國家統計局數據顯示投資開發意願出現反彈，原因是一二線城市土地市場持續高溫，房價上漲預期有增無減。且隨著部分二線城市政策收緊，投資力量向周邊城市轉移。比如無錫市場開始走熱，溢出效應顯現。
盧文曦認為，在一城一策調控思路下，三四線城市出台更多支持性政策，一二線城市雖調控收緊，但是在高熱的背景下政策很難實現「急剎車」式降溫，因此商品房銷售還是延續去庫存態勢，去化速度比此前略有加快。此外，商業用房庫存仍在增加，不過比前期增加量有所減少，情況在逐步好轉。
核心二線城市重啟限購主要是為了限制投資投機性需求。但核心二線城市的房價上漲預期仍然存在，此時進場仍有利可圖，這成為投資客持續進場核心二線城市樓市的很重要的原因。
這一輪投資潮中，隨著各城市間市場基本面復甦進程不一，投資客資金也開始在不同城市間輪動，因此在城市間形成房價輪動上漲局面。
CRIC研究中心執行總裁丁祖昱指出，政策的出台離不開市場超出預期的「過熱」。8月杭州商品住宅成交均價1.8萬元/平方米，環比上漲11%，漲幅超過近期市場大熱的南京、合肥、武漢等市，在研究中心監測的71座重點城市中排在第二，僅次於上海的14%。
丁祖昱認為，一二線樓市全面收緊在即，限購政策收緊範圍或會進一步擴容，市場沒有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出台類似政策的可能;力度上也可能進一步加強，如果熱點城市市場還是「越控越漲」，出台更為嚴厲的首套房限購等政策也不無可能。
但張大偉表示，政策力度有限，對實際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場消化。
但值得注意的是，丁祖昱強調，雖然現階段除蘇州外政策未有力度，但未來如果調控政策不斷加碼、不斷升級，超過一定的「臨界點」後，將有可能成為「壓垮駱駝的最後一根稻草」。
「政策是有疊加效應的。隨著購買力透支、需求透支，最後幾個月的成交量或將回落。」丁祖昱說。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，可以將今年樓市投資客的進場特徵劃分為三個階段：
第一階段，基本在第一季度，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標的基本為本市優質項目，投資客輾轉尋求價值窪地。
第二個階段為4-7月，今年3月底，京滬深樓市新政出台或執行層面從嚴，投資客開始轉戰類住宅產品，周邊核心熱點城市的優質項目也成為它們涉獵的對象。長三角經濟圈中，蘇州樓市火熱令投資客轉戰無錫，常州交易量也被帶動起來，杭州火熱帶動了寧波等城市交易量活躍。
第三個階段是8月份至今，出現跨區域跨經濟圈投資輪動。此時一線城市、核心二線城市房價已經抬升，部分敏感的投資客開始轉向房價還處於價值窪地、未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長沙、鄭州、南昌、天津等。
記者在走訪二線城市時，發現買房者資金流動性很大，資金槓桿率很高。一些剛需置換買家不惜運用首付貸。
資金流動活躍一方面導致熱點市場先後出現房價快速上漲與市場交易量價透支，另一方面也形成了從一線城市到經濟圈內核心二線城市的資金通道，這導致城市間樓市出現輪番上漲。高價地頻出也為樓市量價齊升帶來影響。
張宏偉認為，現階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫;從土地市場來看，儘管大部分地方政府表態增加土地供應，但經驗和實際行動表明，核心二線城市的土地供應也很難大幅增加，因此，這也很難起到緩解樓市供應緊張的作用。
分析人士指出，伴隨供應量增加，預計明年上半年市場去化週期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及高價地頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述核心一二線城市房價上漲預期打破，投資客開始退場，核心城市周邊也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。
上述業內人士提醒房企應關注未來1年左右的市場調整期。
從政策面的趨勢來看，上述熱點城市仍然存在政策層面「降槓桿」收信貸的可能性，並且隨著調控政策(比如樓市限購)的從嚴執行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風險在增加
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