【文匯網訊】(香港文匯網記者 毛麗娟)2016年深圳兩次樓市新政，投資者購買需求四季度出現暴跌。政府分別通過樓市調控政策及上調房產評估價手段抑制深圳住宅價格過快增長。一手市場方面，自「3.25新政」後，投資者入市受限，剛需及改善型需求買家主導市場，使得深圳全市住宅二、三季度成交量與一季度相比均下跌近五成。然而，新政對於住宅售價的飆升影響甚微，二、三季度累計升幅仍超過兩成。
為加大調控力度，深圳政府在四季度初推行「10.4新政」，除了進一步提高投資者入市門檻外，條例更影響改善型買家的換房需求。根據政府數據，年末整體一手市場的成交量價均有所下降。二手住宅市場方面，政府在4月1日及11月8日相繼上調房產評估價，直接導致二手房交易稅費上升累計超過五成，削弱部分剛需及改善型買家的購買需求。2016年全市二手住宅成交量較2015年下降了約兩成半。
一手高端住宅價格全年升幅超兩成半
仲量聯行華南區研究總監曾麗分析，由於政策因素影響，部分高端住宅開發商適時調整推盤節奏。受調控影響，三、四季度很多開發商擱置了在核心區位的推盤步伐。因此，高端住宅供應在下半年主要集中在關外龍崗、龍華區。關內區域除南山區有少量新推之外，其餘主要區域均以去化存量為主。雖然推盤節奏放慢，本年度新推高端住宅盤源仍超1.3萬套，為近年來最高。
在新政下，第四季度一手高端住宅價格停止上漲，但全年升幅仍超過兩成半。承接2015年的升勢，一手高端住宅在第一季度仍然保持較強的升幅。鑒於一手高端住宅盤源的稀缺性，開發商叫價仍然保持穩定。二手高端市場方面，多次調高房產評估價使得稅費提高，削弱大多買家買賣二手房的意向，導致詢盤量及交易量驟降。但是，除了部分急售項目外，大部分業主保持較強的惜售心態，下半年買賣雙方持續博弈，二手價格相對穩定。
政府維持現有調控政策的可能性較大
展望2017年，曾麗指出，政府開始正視房地產市場存在的風險，維持房地產市場穩健自然成為政府在下一年希望實現的目標，因此，央行將對貨幣供應進行控制，避免過多貨幣進入房地產市場;與此同時，在人民幣匯率承壓的背景下，利率也難有下調空間，甚至有一定幾率上浮。所以，曾麗認為開發商借貸成本和購房借貸成本皆會上漲。
曾麗指出：「本地市場層面，深圳政府仍將高度重視房價過快增長，通過調控手段促使房價回歸理性水平，因此我們預期政府維持現有調控政策的可能性較大。預計在政府調控從嚴的基調下，投資者需求將持續受壓，加大其謹慎觀望態度，再加上改善型需求買家換房門檻大增，預計未來12個月全市高端住宅銷量持續遇冷。然而，由於開發商在過去一年市場行情向好的情況下，普遍沒有現金流壓力，因此預計沒有即時下調價格來維持銷量的壓力。因此，預計高端住宅市場仍會有溫和的升值潛力，但升幅遠遠較2016年幅度低。」
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