【文匯網訊】 儘管本港樓價升勢未止，但住宅潛在供應量卻持續增加，始終會對樓市狂態產生遏抑作用。根據運輸及房屋局最新數據顯示，截至今年三月底止，合計落成未售、興建之中以及批出土地而可動工的住宅單位達九萬六千個，意味未來三、四年私樓潛在供應再創新高，相等於平均每年提供二萬七千個單位，遠高於每年二萬個私樓供應目標。
事實上，港府持續加大住宅土地供應的力度，私人住宅潛在供應預期遠未見頂，在未來數個季度供應有望進一步增加，向上挑戰十萬個單位大關。換言之，本港私人住宅供不應求的現象將會逐步逆轉，有助改變樓價只升不跌的市場預期。隨着本港住宅新供應到位，現時買家實在無必要盲搶樓、恐慌性入市。
差餉物業估價署公布今年三月份住宅樓價指數為三一九點八，按月上升約百分之二點一，呈現十二個月連升以及連續五個月創新高，樓市表面上出現失控狀態。不過，上述數據仍未反映港府出招堵塞樓市辣招漏洞的因素。從近月「一約多伙」的交易近乎絕跡的情況來看，可見需求管理措施再度發揮效用，況且樓市辣招還有加辣空間，當局在必要時可進一步上調辣招稅率。在這客觀環境下，有理由相信樓價升勢逐步放慢，甚至有可能出現回調。
事實上，最新私人住宅潛在供應數字，正好向市場釋出三個重要信息。
一是港府增加住宅供應量逐步落實。包括今年在內的未來五年內，當局預計住宅落成量逾十萬個，平均每年約有二萬個單位落成，較過去五年的平均數增加約七成，可見當局增加住宅供應是可以落實，並非紙上談兵，一定程度制約樓價升勢。
二是地產發展商需要加快賣樓套現，以應對住宅供求逐步走向平衡。面對住宅地皮一幅接一幅推出，地產商不可能囤積居奇，需要採取貨如輪轉策略，加快賣樓速度，套現所得再作投地之用。
三是住宅供應源源不絕，消耗市場購買力。截至四月底止的過去一年，一手樓成交急增至二萬宗，涉及金額高達二千億元，創出歷來新高。隨着購買力大量消耗，加上地產商今年餘下時間仍有逾萬個單位推出，樓市後市不宜過度樂觀，樓價呈現回落的可能性不低。
值得注視的是，由於私樓價格已達到「高不可攀」的水平，不少買家退而求其次，高價追入二手居屋與公屋，結果近日頻頻錄破頂成交例子，一個不足五百方呎單位的市區二手居屋單位，成交價接近九百萬元，實在令人咋舌，就連居屋與公屋也出現瘋搶情況，看來樓市升勢已到「水尾」了。
全球寬鬆貨幣政策已現拐點，市場流動性持續收緊，物業資產價格下行壓力愈來愈大，加上住宅供應進入高峰期，本港樓市基本因素呈現根本性變化，樓價將會加速尋頂。
責任編輯：于岄鳴