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北上廣二手房交易市場遇冷 大城市的房租降了嗎?

2017-07-17

【文匯網訊】 據人民日報報道,受調控政策影響,今年4月以來,北上廣等一線城市的二手房交易市場逐步降溫,北京二手房交易量更是連續三個月環比下降。不少媒體報道,二手房交易市場降溫導致「由售轉租」,「熱點城市住房租金下跌了」。事實果真如此嗎?我們對北京不同地段小區作了一次實地調查。

北京的房租還在漲,漲幅比往年有所縮小

「房東今年每個月只給我漲了120元,比去年漲得少。」碩士畢業3年的小李租住在北京東四環十里堡城市廣場小區,「去年5月份續租時,租金每月漲了200元,今年再漲這麼多我就想換房子了。」

小李通過房屋中介在該小區租了一個18平方米單間,雖是簡單裝修,但傢具齊全、採光良好。「去年月租金是2490元,現在每個月2610元,我不指望租金會下降,只要別漲太多,我就很滿意了。」

「目前較為低迷的二手房買賣對租賃市場影響不大,各種房源的租金也沒出現明顯下降。」北京鏈家地產金台里店一位租賃置業顧問介紹,暑期是租房旺季,地鐵房和中小學附近的房子都好租。

北京遠洋沁山水小區與市重點中學十一學校一街之隔,「我們家房租去年每月是8300元,今年漲到了8600元。」蔣女士在遠洋沁山水小區租了一套89平方米的兩居室。「家長一租就是好幾年,待租房源也不是很多,所以租金一直在漲。」

城市中心的二手房租金居高不下,經濟條件有限的租戶被迫選擇去城郊租房,這種需求溢出現象帶動了城郊地區的租金變化。

26歲的孕婦林怡在北京門頭溝區梧桐苑小區租了一套兩居室,「今年每月租金漲了500元,我想茤P邊環境越來越好、房東也靠譜,就續租了。」鏈家地產梧桐苑店的置業顧問介紹,梧桐苑小區靠近北京西六環,交通日益方便,雖然房源不緊俏,但隨荅略廒W多和周邊環境發展,租金每年都在上漲,今年小區兩居室漲幅在12%左右。

據偉業我愛我家市場研究院統計,今年5月通過北京我愛我家成交的房屋租賃量環比增長15.7%,月租金均價微升0.61%。

「由售轉租」並不多見,租賃市場供求仍偏緊

「目前,北京、上海等一線城市,即使二手房買賣市場遇冷,房源也不會大量湧入租賃市場,因此二手房買賣市場的變化與租金漲跌沒有太大關係。」鏈家研究院院長楊現領說,如今在北京房市,80%的購房交易需求是換房,即將要出售的房子都還處於業主自住狀態,房主買不到新房就不會賣舊房,「由售轉租」現象並不多見。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析,二手房租賃市場如何變化,還要看租賃需求與房源供應量的關係。首先,北京等一線城市流動人口多,需求集中,即使有少部分「由售轉租」的房源流入市場,租賃市場仍存在租房需求大於房源供應、租戶需求與房源質量不能較好匹配的現象,租金沒有明顯下降。其次,租房需求從市中心向城市郊區溢出,促使核心地區二手房租金的上漲速度變緩、漲幅縮小,城郊的二手房租金開始上漲。

「季節性規律也是影響租金變化的重要因素之一。」謝逸楓說,一線城市租房群體以年輕人為主,每年7、8月是畢業生租房旺季,供給緊張,租金漲幅明顯。國家加快規範二手房租賃市場,加大對違規租房的打擊力度,也是目前二手房租金小幅上漲的原因之一。

中原地產首席分析師張大偉認為,提高租賃住房供應量是穩定租賃市場的關鍵。「如果北京計劃建設的50萬套租賃住房真能投入市場,能一定程度上穩定二手房租賃市場。」張大偉說,政府還應通過調整產業結構、引導產業轉移等方法合理控制一線城市人口數量,避免租房需求病態增長。


責任編輯:于岄鳴

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