【文匯網訊】據第一財經網消息，政府不再壟斷居住用地供應，這將是涉及樓市大局的變革，其意味著什麼?各方解讀不一，但最直接的影響將有一個，就是以往因壟斷城市土地供應，從而成為土地增值收益主要受益者的地方政府，其每年高達數萬億元的土地財政勢必將縮水。
國土資源部部長姜大明15日說，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
過去多年來，我國城市住宅開發的模式一般為房地產開發企業從政府部門購得國有土地，然後進行開發並對外銷售。其特點一是政府土地部門通過招拍掛方式提供新增居住用地，二是出讓對像必須是國有土地，如集體土地須徵收為國有土地後方能出讓。
當然，政府部門也會無償劃撥一部分居住用地給建設企業，用來建設經濟適用房以定向配售。隨著我國保障房制度的逐漸完善，經濟適用房的建設總量在逐年減少，其對樓市總體供應的影響並不大，也基本無損於地方政府的土地收益。
此外，在土地存量市場上，房地產開發企業還可以受讓其他企業欲轉讓的居住用地，但這些都是存量居住用地，只不過其使用權發生了主體轉移，並不影響整個市場的供應格局。
因此，嚴格來說，以往政府也並不是城市居住用地的唯一提供者，更確切地說，政府是城市新增居住用地的唯一供應方，但整個土地市場中，對未來房地產市場預期影響最大的因素就是新增居住用地的供應量和節奏。
中原地產首席分析師張大偉認為，過去中國房地產的20年發展歷史，其實就是國有土地發展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓是商品房住宅土地的唯一來源。
從過往歷史看，這種模式有其優勢，政府通過管理土地出讓節奏來調節市場供需，盡量避免土地供應量過大造成樓市庫存，或者避免土地供應量小推高房價上漲預期;同時通過統一的公開出讓，可避免土地私下轉讓過程中的國有資產流失。
政府為何採用這種方式管控土地出讓，也有其歷史原因。
上世紀90年代初期，中國的土地分配和使用過程中出現了「隱性市場」，即不少機構和企業將無償劃撥所獲得的土地資源倒手變賣，此外，集體非農建設用地自發交易突出，土地投機屢有發生。在監管者看來，「土地隱性市場比較活躍」，這些行為都造成了土地資產大量流失。
為此，監管層開始土地資源與資產並重管理，在土地出讓環節逐漸從無償劃撥向有償出讓過渡，在土地供應方面，從多主體逐漸向政府壟斷一級市場過渡，在集體非農建設用地使用問題上，逐漸收緊政策，除了個別情況外，多數企業和機構如需要建設用地，只能去國有建設用地的那個市場上滿足需求。
但凡事都有兩面。政府壟斷土地一級市場後，土地資產獲得了保值增值，但也帶來了諸多問題，土地財政就是最大的弊端，也是困擾整個中國經濟社會多年的一個頑疾。
我國建國后土地有償出讓雖然肇始於1987年的深圳，但1994年卻是一個更重要的年份，一是分稅制開始推行，缺錢的地方政府有了賣地衝動，二是中央要求政府要壟斷土地一級市場，地方政府逐漸成為唯一賣家。
兩者因素相疊加，一個既想賣地，又能唯一賣地的實體出現了，土地+財政這才算是正式登上歷史舞台。
因新增居住用地供應被壟斷，加上熱點城市建設用地指標受限，兩方面因素造成熱點城市居住用地實際供應往往是短缺的，短缺進而造成高價，過去數年，土地出讓價格一再走高，助推了房價上漲。
其中，地方政府成為土地價格攀升的直接受益者，土地出讓收入多年維持在數萬億水平。
2014年全國土地出讓收入達到創紀錄的4.29萬億元，已經是1995年的100倍。財政部發佈的「2017年11月財政收支情況」顯示，2017年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%。如不出意外，2017年全國土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元，再創下歷史新高。
過去20餘年，隨著土地出讓制度的逐漸完善，我國土地出讓收入保持了較為平穩的增長態勢。1995年全國土地出讓收入僅僅420億元，到2010年全國土地出讓收入就已經達到2.91萬億元，首度邁進2萬億元大關。此後至今，這一數據未曾低於2萬億元。
自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。
從出讓的平均單價來看，近幾年居住用地的出讓價格也是逐漸走高的態勢，尤其是在一些房地產熱點城市，這不可避免地推高了業界對於未來房價的上漲預期。
不過，這些出讓收入不完全是地方政府的收入，現行土地出讓收入為「毛收入」，包含征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發支出、補助被征地農民支出等，這類支出為政府在徵收、儲備、整理土地等環節先期墊付的成本。
如果減去這些成本，能否算一算地方政府能夠到手的「土地利潤」到底有多少?
筆者查閱大量資料後統計出，自2003年的1799.1億元到2014年的8988億元， 這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，年均5869億元。
既然政府壟斷居住用地供應，會造成土地供應總量時有短缺，地價波動推高房價上漲預期，地方政府沉迷於土地增值收益等問題，相應的土地供應制度改革就應該適時推出了。這也可以理解，為何國土部的上述表態會引發市場上如此之多的關注和討論。
但這也只是一個政策信號和方向，其能對市場產生多大的影響，將主要看政策落地的力度有多大，尺度有多寬。
比如，哪些企業有資格利用自有工業用地來轉變土地性質，這些用地有多大規模，其中又會有多少能夠獲得政府部門的審批來轉變土地性質，土地轉變性質過程中是否要補繳土地出讓金?這些都需要相關部門出台具體實施細則。
還有，這些企業利用自有用地建好的房子怎麼分配，如何定價?產權是否有限制?是否國企福利分房回潮?對此，各界人士還多有不同意見。
另外一個供應主體——集體經營建設用地建租賃房試點，目前官方也僅僅限定於13個城市，其試點規模是否擴大?除了京滬外，目前尚未見到其他試點城市有明確的試點方案推出，推進速度是否應該加快?
在15日的全國國土資源工作會議上，姜大明表示，要明確新時代國土資源工作總體目標，其中之一是到2020年，城鄉統一的建設用地市場基本建立，兼顧國家、集體、個人的資源收益分配機制基本形成，土地增值收益投向「三農」力度明顯加大。
由是觀之，今後三年，將是推進城鄉建設用地市場統一的關鍵時刻，如能如預期建成，集體建設土地能較為順利地進入土地市場，緩解城市土地供應緊張局面，平抑地價，則圍繞城市土地出讓衍生出的土地財政才有可能最終退出歷史舞台。
這種改革的推進過程並不會一蹴而就，需要時間，需要耐心，更需要大局觀。政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產開發商也不再是一手住房的唯一提供方，這種大格局的變革之下，我們對於未來中國樓市的發展預期，是不是應該及時做個調整了呢？
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