圖：深圳啟動二次房改將可以更好地保障人才安居，吸引海內外人才。圖為深圳市龍崗區布吉一在建樓盤
【文匯網訊】據大公報記者李昌鴻報道，深圳住建局本月初出台了一項新的住房改革政策，俗稱「二次房改」，計劃到2035年新增170萬套住房，其中保障房比例要佔到60%。美聯物業全國研究總監何倩茹在作客《大公報》「財經下午茶」時表示，該措施有助於深圳更好地吸引人才，以及增強城市競爭力。同時，可以較好地穩定居民對未來樓市的預期，體現出政府租購並舉和住有所居兩大思路，這也是將來內地房地產市場的基調。
這項名為《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》(簡稱意見稿)的政策計劃未來供應三類住房：市場商品住房40%，包括市場商品住房在內的政策性支持住房40%，公共租賃住房20%。具體而言，就是到2035年，深圳將新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
增強人才吸引力
何倩茹分析稱，意見稿中深圳明顯加大保障性住房的建設比例，使保障房與商品房的比例在2035年有望達到6：4，市民住有所居將會成為現實。這樣的比例無論是在內地還是全世界範圍內，都是較高的水平。從社會民生角度看，房地產市場的平穩發展，可以有效降低高房價帶來的焦慮，增強居民幸福感，即使對於一些剛到深圳打拚的學生，也不會因為高房價、高租金而被擠出。因此，意見稿十分有利於增強深圳的吸引力，促進深圳經濟的勻速發展。
不過，徵求意見稿新增住房的規模是按照2035年常住人口預計達到1800萬人來推算的，但實際上，根據民間的統計，深圳的常住人口已超過2000萬人。所以在何倩茹看來，新增住房供應還是不足的。此外，一些政策性的住房，在意見稿中，它在一定的年限後通過補償地價差價，可以流入一般商品住房進行交易。而她認為，政策性住房應當在全年限封閉流轉，而且應該是在特定的人群中流轉，如此才能更加有效的穩定政策性住房未來價格議價的可能性。
對中產照顧不多
徵求意見稿向人才傾斜非常明顯，但是對中產階級的照顧卻不多。她分析道，未來十八年，68萬商品住房會供應市場，不過根據過去十年的平均需求量來看，深圳每年新房銷售量達到4.4萬套，未來十八年68萬套，也就是每年大約3.8萬套商品住房的供應量是否能夠滿足。因此，在新增住房供應量沒有明顯增加的情況下，房價呈現上漲的趨勢。
她預計，未來深圳二手房的交易量，或者說二手房在整個商品房交易的佔比會進一步上漲。綜合以上所述，對於中產階級來說，他們買不起高價房，又沒有資格申請保障性住房，這對於他們在深圳穩定的生活會帶來很大影響。因此，她建議，深圳需增加一些普通商品住房的土地供應，才能根本地解決房價越走越高和房屋供應不足帶來的恐慌性購房問題。
鑒於真正的商品房供應量在減少，故她判斷，深圳這兩年的房價還是保持一個平穩的態勢，但是從長期來看，還是看漲。
對於深圳「二次房改」，何倩茹相信，未來內地將會有一些城市參考借鑒，並據此向市民發出信號，不要恐慌地買房，房價是可以穩定住的。她認為，政策帶出來的信號比政策本身會更有意義，因為可以給予市民和市場一個穩定的預期。
拿地挑戰大開發商加快轉型
深圳「二次房改」對於開發商來講是一大挑戰，因為他們想在深圳拿地會變得更加困難。何倩茹表示，無論深圳有沒有「二次房改」的出現，開發商都會面臨沒有土地可供開發、商品房建設量日漸減少、業績進一步下滑等問題。所以，不少開發商都在積極應對，紛紛加快推進業務向多元化轉型。
何倩茹注意到，有些開發商慢慢地把房地產開發的佔比縮小。同時，由於租賃市場蓬勃發展，有不少開發商逐漸從開發轉向物業管理，進軍長租公寓業務。另外，也有轉向商業市場、寫字樓和購物中心等相關業務。即便商業地產領域的業務增速很快，但她還是提醒開發商應當控制風險，畢竟每個城市都不一定需要這麼多的商業地產。
此外，開發商還積極進行工業園區的開發，因為工業園區整體的開發和運營，對於城市經濟發展的促進作用明顯，故工業園區開發也很受諸多城市的歡迎，此中所蘊藏的商機值得關注。
大灣區規劃或引來新一波調控
令人特別關注的粵港澳大灣區，五月份已有六個城市出台了大大小小不等的樓市調控政策，主要是維持市場平穩發展。因為對應時間點是大灣區的整體規劃有望近期出台，目前整個大灣區的樓市，雖然處於蠢蠢欲動的狀態，但表面上還是比較平靜的，因為各地政府把控較好。所以，何倩茹預計，港澳大灣區規劃出台後，估計部分城市的樓市調控政策是有機會再調整的，同時也會更加嚴格。
她分析稱，加大調控的主要目的還是為了保證整個大灣區的經濟發展不要被房地產綁架。從以前的經驗看到，如果房地產過度發展，會影響到實體經濟。從目前來看，也不會說大力打壓房地產市場，但起碼不會讓它發展得過於蓬勃火爆。
從全國樓市來看，她認為，整體較穩定。尤其是一線城市的成交量從去年的低位慢慢地回升，雖然速度不快，但勢頭較好。而且整個一線城市的樓價把控得還是比較平穩，惟三四線城市樓價出現了比較大的波動。
她還注意到，五月份，內地有超過40個城市出台了50餘次的調控政策，這些政策主要集中在三四線城市。現在無論是國家還是地方政府，會隨着重大規劃出台，相對應地推出配套的樓市調控政策。從目前情況來看，穩定作用不錯，比如海南島、雄安新區，整個房地產市場的情況比較平穩。
來源：大公報6月28日B3
責任編輯：蘇萊