深圳市出台新政推出二次房改，將有利幫助市民實現住房夢(記者 李昌鴻 攝)
【文匯網訊】(香港文匯網 記者 李昌鴻)深圳市近日出台《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》(簡稱《意見》，該《意見》稱，進入新時代，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應，擴大保障範圍，不斷提升城市對人才的吸引力。美聯物業全國研究總監何倩茹表示，《意見》尤其是優質人才實現傾斜，提出在2035有深圳保障性住房與商品房的比例望達到6：4，從而更好地吸引人才和增強城市競爭力。
該《意見》明確住房市場的多主體供給，包括以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房;以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓;以市、區政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;支持社區股份合作公司和原村民，通過「城中村」綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房;支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;支持各類金融機構，採取直接投資、融資等方式，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。
在臨深片區開發建設人才、安居和公共租賃房
深圳市將多渠道確保保障房建設，增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區。盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。實施公共設施綜合開發，通過軌道交通車輛段和停車場、公交場站等城市基礎設施和公共配套設施等綜合開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
深圳將推公共租賃住房向低收入和先進製造業職工等傾斜(記者 李昌鴻 攝)
公共租賃住房向低收入和先進製造業職工等傾斜
深圳市還將建設租購併舉制度，包括實物供應，市場商品住房，佔住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。人才住房，佔住房供應總量的 20%左右，重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的 60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。安居型商品房，佔住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於 70 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的 50%左右。公共租賃住房，佔住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的 10%。
此外，深圳市還將面向多種群體發放貨幣補貼，包括符合條件的基本住房保障對像發放住房租賃補貼、符合條件的人才發放人才安居補貼、符合條件的人才實施購房貸款貼息、探索採用住房租賃券的形式發放住房租賃補貼和人才安居補貼。
向優才傾斜 在深5年可獲贈房產權
此次出台的《意見》全面實施人才安居工程，尤其向優才傾斜， 在深圳工作5年可獲贈房產權引發了許多人士的關注。
該《意見》稱，完善人才安居政策體系，通過貨幣補貼、租售人才住房、免租入住等多種方式，有效解決各類人才的住房困難。加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才通過市場方式解決居住問題。
探索人才住房先租後購、以租抵購制度，在我市工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關規定的人才，可申請購買人才住房。
深圳將進一步優化高層次人才安居措施，符合條件的高層次人才可以申請在一定年限內免租入住相應面積標準的住房;在深全職工作滿 5 年以上、符合條件的可以按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。
充分發揮市人才住房專營機構的作用，積極調動企事業單位、社區股份合作公司等社會力量共同參與人才住房建設籌集。出售的人才住房在土地出讓、建設模式、建設階段的規費標準等方面，適用安居型商品房的相關政策;出租的人才住房在土地出讓、建設階段的規費標準等方面，適用公共租賃住房的相關政策。
市民期待能夠實現住房夢
此次出台的《意見》對於許多低收入、製造業員工等是一大利好，有利他們實現住房夢。
在深圳從事物流業務的羅先生表示，他和太太月薪一共也就1.5萬元，還要房租、吃喝和撫養小孩，因此在房價高達5-8萬甚至更高的深圳，買房是一種奢望。而《意見》則讓他們看到了希望，從 2018 年起，深圳在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於 60%，同時在新出讓居住用地中提高「只租不售」用地比例。實行軌道交通車輛段上蓋及其站點一定範圍內的居住用地用途控制，主要用於建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。因此，他認為這樣保障了中低收入人群和人才的住房需求，有利他們實現住房夢，從而可以吸引和留住人才。
拿地更難開發商加速轉型
深圳二次房改無疑對開發商是不利消息，這意味著他們想在深圳拿地是十分困難並且市場激烈也難以獲勝。中原地產華南區董事總經理李耀智認為，隨著中央嚴控房地產投機和提出「房是住不是炒的理念」後，無論深圳有沒有二次房改的出現，開放商都會面臨沒有土地可供開發，商品房建設量日前減少，業績進一步下滑。全國各地的開發商都在積極應對，他們紛紛加快推進業務向多元化轉型。
他表示，為了應對市場變化，許多開發商紛紛向多元化轉型。現在開發商應房地產開發的占比在不斷縮小。因國家鼓勵租賃市場蓬勃發展，所以，目前很多開發商，逐漸從開發轉向物業管理，同時積極爭相拓展長租公寓業務。
目前，一些許多開發商也轉向商業市場、寫字樓和購物中心，增長速度也是蠻快的。但是，他稱，商業地產增長速度過快也給開發商帶來風險，許多城市根據經濟發展水平需求不同。此外，開發商積極進行工業園區的開發，這也是開發商比較喜歡做的項目。因為工業園區整體的開發和運營，也會促進城市的一個經濟發展，所以，工業園區開發也很受城市的歡迎。有相關資源的開發商也很樂意拓展工業物業。
專家：未來全國多城市將借鑒
此次深圳推動的二次房改，已在全國引發高度的關注。深圳房地產業內人士認為，深圳作為全國改革開放試驗田和拓荒牛，許多經驗被全國各地市爭相學習和借鑒。
因此，他認為，未來內地將會有一些城市借鑒深圳的做法，無論是成都還是全國其他城市，它的借鑒意義在於，政府提出了一個這麼長的一個住房規劃。而且，六成新建住房都是一些保障性住房，這樣是較好地能穩定居民的對未來樓市的展望，體現出政府租購併舉和住有所居這兩個主題，有利留住和吸引人才。這也是未來內地房地產市場的基調，國家正在落實的長期政策。所以通過這些政策最重要的信號是，市民不要恐慌地買房，房價是可以穩定發展的。所以她認為政策給帶出來的信號比政策本身會更有益。因為人們看到很多的規劃和住房的供應計劃並不見得未來都能實現，但卻可以給予市民和市場一個穩定的預期。
財經觀察：新房改將助深圳保持競爭優勢
此次深圳出台的《意見》旨在更好地穩定房價加大住房供給，從而可以吸引和留住海內外人才。筆者認為，深圳此舉也提升自身競爭力和優勢，助推深圳科技、金融等優勢產業發展。
目前，深圳平均房價為5.4萬元，一套80平米的三房需430多萬，首付需近140萬元，這對一對夫妻月薪共計三萬的中等收入家庭而言，即使不吃不喝也要14-15年。因此許多市民是望房興歎，他們一家人只得擠住在30-40平米的出租房。而2014-2016年深圳房價持續上漲，導致深圳一些人才流失，成本高也令企業難以吸引和留住人才，如果深圳缺房子的現象持續並且難以得到緩解，深圳將流失大量人才，從而喪失競爭力和優勢。
此次發佈的《意見》提出人才安居房或可在一定年限內實行封閉流轉，以及 2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%等創新性政策。到 2035年，深圳將籌集建設各類住房 170萬套。
筆者認為，該《意見》將有利於穩定房地產市場，優才在深圳工作5年可獲贈房產權，這將會吸引海內外中端人才集聚，從而更好推動深圳科技創新、金融科技發展和物流、文化等支柱產業發展，有利於抑制以往持續高漲的房價和生活成本，為企業吸引和留住人才提供了很好的氛圍。
作為全國科技創新中心和邁向國際化的城市，深圳只有不斷地吸引大量海內外人才，才能提高自身競爭力，並在全國搶人大戰中保持競爭優勢。
責任編輯：京辰