【文匯網訊】（香港文匯報記者 顏倫樂 蘇洪鏘）使用公帑的資助房屋原意是協助低收入首置人士安居，但在高樓價年代，竟變成業主搖錢樹，回報還好過私樓。大角咀富榮花園日前誕生首個千萬元「居屋王」，以1,065萬元補地價成交，但沒有最高只有更高，屋苑現時唯一連租約的放盤，同樣是3房戶叫價竟高達1,200萬元，實用呎價20,270元，這價錢已足夠買入港島藍籌私人屋苑太古城。難怪有人說「買到居屋如中六合彩」，回報之厚隨時多過私樓，令到一眾超出資格、苦捱私樓的市民心生怨憤。
■居屋在高樓價年代，竟變成業主搖錢樹。圖為「居屋王」大角咀富榮花園。 資料圖片
富榮花園由於位置優越，鄰近奧運站的中高價私樓群，附近又有大型商場，亦鄰近零售核心區油尖旺，一向被稱為「居屋王搖籃」。
翻查資料，對上的居屋成交價紀錄亦是來自富榮花園，今年3月，一個實用面積592方呎單位，以920萬元自由市場成交（即已補地價)，不過事隔短短4個月，舊紀錄就被打破了。
「居屋王」貴過估值20%
中原地產陳焯偉表示，富榮花園17座中層A室，實用面積592方呎，3房間隔，原業主上月於自由市場開價1,100萬元，剛以1,065萬元易手，實用呎價17,990元。今次單位除了創出本港居屋成交金額歷史新高之外，亦打破資助房屋的成交價新高，舊紀錄為房協深水埗居屋樂年花園高層單位，今年6月時以980萬元易主。
據了解，「居屋王」原業主於1998年11月以約182萬元未補地價向房委會買入單位，持貨至今20年。除了自由市場放盤外，據悉原業主之前亦曾同時於未補價居二市場放盤，叫價750萬至800萬元。市場估計單位補價折扣率約33%，以是次成交價計，補地價金額逾350萬元，扣除補地價後沽貨相信原業主賬面獲利豐厚，料有500多萬元進賬。
值得一提的是，銀行對單位估值只830萬至850萬元，較成交價低約20%，由此可見今次成交價高於市價甚多。
呎價逾2萬 媲美太古城
不過，高處未算高，「居屋王」的誕生，堅定了屋苑一眾業主的雄心壯志，代理指，富榮花園目前只有1個單位於自由市場上放盤，位於1座低層B室，單位實用面積592方呎，3房間隔，現時連租約於自由市場叫價1,200萬元，實用呎價高達20,270元。
再看一看港島區藍籌私人屋苑太古城，現時平均呎價亦僅20,393元，屋苑近月錄得的成交中，不乏低於1,200萬元的單位，例如高山台7座中層G室，實用面積536方呎，最近以970萬元成交；翠湖台2座中高層G室，面積545方呎，以1,188萬元成交。若以上述富榮花園的放盤價來看，其實於私樓市場有極多選擇。
倘1200萬元成交 回報率9厘
資料指，上述富榮花園的放盤，業主於2008年以295萬元已補價買入，今年5月時獲承租，月租約2.25萬元，折合呎租38元，以買入價計，回報率高達9厘。業主今年5月亦曾放盤，叫價1,100萬元，1個月後提升至1,200萬元，較之前多100萬元，亦較最新成交的「居屋王」高135萬元或13%；若以1,200萬元成交，又會刷新居屋成交價紀錄。
事實上，最近各區居屋不斷破頂，日前屯門美樂花園才剛錄得一個「新界西居屋王」，該屋苑4座低層G室，實用面積861方呎，買家已補價自由市場以885萬元購入，呎價約10,279元。
私樓高攀不起 轉搶公屋居屋
■樓價全面向上，買不起私樓的市民都湧向認購居屋。 資料圖片
以往置業階梯清晰，公屋、居屋、私樓檔次分明，不少公屋租戶均憧憬自置物業，二手居屋是門檻較低的階梯，最終目標是私樓。如今樓價全面向上，買不起私樓的人都湧向折扣率較大的居屋，且對比起私樓，1,000萬元只可買私樓2房，同樣價錢可以買到居屋3房，令「次選」都變成人人想追的女神。如果用「騎牛搵馬」來形容以往的置業階梯，今天「搵馬」太貴，市民乾脆「牛當馬騎」。
誕生全港首個千萬居屋成交的大角咀富榮花園，近年不乏高價成交，今年綠表實用呎價介乎1.01萬至1.27萬元，自由市場成交及放盤更見疏落，較近期的登記為今年3月呎售約1.55萬元，今次千萬居屋呎價更直撲1.8萬元創屋苑新高，不過比起鄰近私樓屋苑呎價卻仍是有明顯折讓。
環顧大角咀一帶，樓齡較新的屋苑包括柏景灣、浪澄灣，近期二手呎價2.1萬元起跳，2房單位入場價已達千萬元。相比起來，今次以1,065萬元購得3房，可謂「大件夾抵食」。
香港人向來精打細算、能屈能伸，當樓市升至大幅脫離實際負擔時，自會盤算環境的改善是否與付出相稱。以同樣價錢，買相對 「廉宜」的居屋可以買多1間房，大件夾抵食的居屋及公屋自然成為爭食目標。
資助屋應禁炒賣
港府2011年中宣佈復建新居屋，於2014年底推出首輪新居屋，幫助首置人士安居，原本是好事，但允許轉售，甚至淪為炒賣工具，令措施的美好初衷大打折扣。居屋運用公帑資助，現時卻淪為生財工具，難怪會令到一眾靠自己儲錢、苦捱買私樓者感到不公平和憤怒，港府實在有必要作出檢討。
近年樓價越升越快，相比之下售價有折扣的居屋變得更抵買，難怪近年坊間流傳一句話：「抽到居屋等於中六合彩」。尤其今年初房委會推出3個新居屋，收到多達15.2萬份申請，但筆者不禁懷疑，當中有多少是有投機成分。
筆者身邊就不乏朋友為買新居屋出盡奇謀，有人為抽居屋把原有物業轉名或轉移資金、甚至有人推遲婚期或離婚等等，為的是取得抽居屋的入門券。為什麼這般辛苦也要抽居屋？還不是看中居屋的投資價值。
廉售本意助民安居
居屋的政策原意是置業階梯的一部分，希望資助某一收入階層的市民上車，協助他們向上流動，因此居屋是可以轉售的。但隨着私樓價格極速飆升，居屋價值也被放大，樓價開始非理性地追貼私樓，甚至綠表居屋價格都近1,000萬元，居屋已淪為投資工具，無疑是變相鼓勵「人人抽居屋」，即使是有能力的人士也會用盡「陰招」擠入這個抽獎遊戲，這絕非健康現象，相信也非政府運用公帑的原意。
新居屋既有資助性質，補地價由政府先行承擔，這就涉及公帑的運用。折扣越大，政府承擔就越多，房協主席鄔滿海日前就表示，新機制下房協每出售一個新界單位估計要蝕50萬元，每個市區單位更要蝕100萬元，這些虧蝕最終都是由公帑「埋單」。故此，最近有建議把新居屋的轉售限制大幅收窄，甚至改變「遊戲規則」，好像轉售時只可回售給政府，或者就居屋的售價作出限制等等，目的是把居屋的投資作用降低，回到為有需要的人士提供「有瓦遮頭」的本意。
責任編輯：劉雲