【文匯網訊】(香港文匯網記者 毛麗娟)過去的2019年，深圳辦公樓投資市場活躍，總成交金額創歷史新高，大型金融機構繼續看好市場。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅14日受訪表示：「儘管2019年深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，租金水平回落，但憑借大型金融機構與科技巨頭的需求支撐，淨吸納量小幅上升。中美第一階段經貿協議文本達成一致將在短期內提振市場情緒，2020年租賃需求將逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。」
2019年，在經濟增速放緩、中美貿易戰持續、金融監管進一步收緊等多重因素作用下，深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，但租賃活躍度在四季度稍有回升。不少中小企業由於經營困難或對盈利前景悲觀，成本管控更為嚴格，不得不搬遷至租金較低的辦公樓。部分中小型金融企業因受到衝擊較大，甚至出現退租的現象。
仲量聯行透露， 進入2019年下半年，科技企業，尤其是行業巨頭，在租賃市場上的表現相對搶眼，升級與擴張需求活躍，加上前海片區出台租金補貼政策與加大招商力度，市場錄得多筆大面積租賃成交。同時，國內大型金融機構仍能保持一定的擴張需求，外資金融企業也因應金融開放政策的落實而開始加速布點。此外，專業服務類企業也把握租賃成本下降的機會進行升級和擴張。依賴大型金融機構與科技巨頭升級、擴張和新設立需求的支撐，全年淨吸納量較2018年小幅上升，達90多萬平方米。 全年錄得200萬平方米新增供應入市，其中接近四成位於前海片區，福田區最少。由於租賃需求疲軟，全市空置壓力迅速上升，至年末空置率達25%，創歷史新高。 全市租金水平較大幅度回落。不少業主為達成年底出租率目標，多選擇以價換量以促進成交，其中以優質項目密集、競爭激烈的福田CBD租金下跌最多。後海片區因產業聚集效應，租戶較為穩定，租金降幅較小。
辦公樓投資市場成交矚目
2019年，深圳辦公樓市場全年錄得多筆整棟項目成交。夏春毅表示，由於深圳辦公樓投資市場供需兩旺，總成交金額創歷史新高。得益於新供應較多，能滿足大型機構投資者的自用和投資需求，南山區成交金額列全市之首，與市場發展趨勢及新供應分佈特點一致。種種跡象顯示出大型金融機構看好深圳城市發展，積極佈局辦公樓市場。
「中美第一階段經貿協議文本達成一致將在短期內提振市場情緒，製造業與外貿相關企業的經營狀況料將有所改善，金融開放也會繼續吸引外資金融機構進駐。」仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示，2020年全市租賃需求將逐步回暖。雖然未來12個月仍有超過180萬平方米新增供應入市，但由於科技巨頭將維持強勁的擴張與升級勢頭，國內外金融機構的需求也將持續上升，預計今年淨吸納量稍高於2019年。
值得一提的是，雖然聯合辦公行業進入調整期，但這一新型的靈活辦公模式已為越來越多的租戶所接受，業主也開始在樓宇內增加聯合辦公空間的比例及向租戶提供額外的增值服務。 全市空置率將繼續上升至26-30%。李文傑指出，因空置壓力短期內難以迅速緩解，部分業主仍將進一步下調租金，其中預計福田區租金跌幅仍較顯著，前海片區由於大量新增供應入市，租金也面臨較大下行壓力。但全市整體租金下跌幅度將較2019年有所收窄。
仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣預計投資市場供需兩旺的勢頭不變，粵港澳大灣區的發展前景吸引更多投資者關注深圳市場，內資保險、企業總部和外資機構投資者的詢盤量有增無減。市場上可售項目較多，買賣雙方的價格預期也比過去更趨一致，2020年投資市場的成交活躍度或將繼續上升。
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