【文匯網訊】《中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)中以不少篇幅提及房地產、土地改革、房產稅、城鎮化。廣東房地產業內人士和部分學者期待：通過「增加供應改變供求關係，稅費手段改變市場需求結構」等市場化調控手段更加突出，市場在房地產資源配置中的決定性作用將更加明顯。
資源配置要靠市場
據羊城晚報報道，《決定》明確，建立城鄉統一的建設用地市場、保障農戶宅基地用益物權、保障農民公平分享土地增值收益、加快房產稅立法並適時推進全國住房信息聯網，健全住房保障和供應體系、建立公開規範的公積金製度。
「由關注制度要素的設計到制度體系設計，這就是所謂的『頂層設計』。『頂層設計』才是從根本上解決『頭痛醫頭腳痛醫腳』、『政出多門』的問題。」保利地產廣東公司董事長余英，對《決定》中關於「健全住房保障和供應體系」的表述這樣概括：要住房找市長，要買房找市場。
深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松認為，房地產將快步進入「市場起配置資源決定性作用」和「保障歸保障、市場歸巿場」的新階段。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從當前市場表現來看，無論是最近的「深八條」、「京七條」，還是十八屆三中全會後政府表態來看，已經呈現出通過「市場化手段增加供應改變供求關係，稅費手段改變市場需求結構，行政化手段將逐步退出」的特徵。
不少業內人士認為，就房地產市場而言，三中全會後，市場化調控手段會更加突出，在房地產市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。業界期待，待市場手段、經濟手段可以發揮其對市場主導影響作用時，以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產市場。
土地改革方面，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，建立城鄉統一的建設用地市場，旨在盤活土地存量，增加土地市場供應，從市場的角度對於未來建設用地市場進行調節，以實現城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進新型城鎮化建設。
房產稅擴圍勢在必行
《決定》明確，加快房產稅立法並適時推進全國住房信息聯網，對此，廣東省房地產行業協會秘書長王韶表示，最近省房協市場研究部發表了一份報告，建議加快推進房產稅改革，按財產稅的原則實行對所有房產不區分套數，一視同仁，對擁有房產的人群普遍徵收，逐步建立地方政府相對穩定的財源。
「房產稅是我國未來實施房地產調控機制的一個方面。」王韶認為，對政府而言，第一，改變「輕改革、重調控」的思路，盡快完善房地產市場長效機制;第二，堅持「有保有壓」，堅定不移地實行差別化信貸政策，制定合理的個人按揭貸款發放計劃和利率優惠，充分保護首次置業需求;第三，準確把握市場，制定科學合理的土地、住房供應計劃，避免住宅超規模發展，減少市場波動;第四，減少對土地財政依賴，因地制宜，鼓勵多產業共同發展。王韶預測，不排除廣州會在今年內開徵房產稅的可能。
專家解讀
「土地流轉」觸動土地壟斷根基
廣東省房地產協會理事趙卓文在結合廣東實際解讀《決定》時談及土地改革，在他看來，「土地流轉」觸動了土地壟斷的根基，未來率先落實的是農村集體建設用地的流轉試點。
羊城晚報：《決定》對廣東的「土地流轉」有何意義?
趙卓文：《決定》中提出了「建立城鄉統一的建設用地市場」、「賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置」。
安徽省11月12日推出《關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》，在20個縣(區)開展農村綜合改革示範試點工作，建立多元統一的農村土地市場。「土地流轉」成為現實，意味著農民可通過流轉方式買賣宅基地，集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉，用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設。
選擇安徽作為「土地流轉」試點省份，有一定道理。廣東是改革開放前沿陣地，珠三角地區農村集體建設用地雖未被允許正式「流轉」，但「土地商品化」的運作已經潛行了多年。2003年到2013年這十年，房地產市場興旺，土地的價格快速上升。珠三角9市商服用地平均出讓地價增長7.2倍，住宅用地平均出讓地價增長7.4倍，工業用地地價增長了2倍。廣州、深圳、佛山等中心城市普遍面臨建設用地不足，征地困難，土地資源儲備不足以支持經濟高速增長對用地的渴求。
羊城晚報：農村集體建設用地流轉試點將帶來哪些重大突破?
趙卓文：首先，打破了城市政府長期以來靠「剪刀差」獲取土地價差收入的壟斷行為。
土地二元制，使得城市政府高度壟斷經營性用地。農村土地必須先徵收、後出讓的程序，讓城市政府可以依靠壟斷地位開「土地銀行」。農村建設用地「流轉」無疑打破了這一壟斷，讓村鎮集體和農民權益得以保護。
與此同時，農村建設用地交易市場的建立將使其「市場化」，為「城鄉建設用地統一市場」的建立鋪平了道路。此外，農村集體建設用地被允許可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式進行流轉，可用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設。這就意味著農村集體建設用地可用於住房、商業、旅遊、工業等全方位的房地產產品開發建設。甚至到敏感的林業用地，也被清晰地定義為「鼓勵農民以林權為資本與龍頭企業合作經營」。農村集體建設用地「入市」的步伐邁得很大，對資本的進入呈開放態度。無疑令未來幾年的土地市場和房地產市場都將深受影響。
另一個亮點，是建立宅基地退出補償激勵機制，這是創新嘗試，有利於宅基地的整合和規模化利用。
值得一提的是，配套措施齊全。特別是「加快推進農村金融綜合改革」一項，意味著在信貸政策和信貸規模上，都將向農村地區傾斜。「土地流轉」後，意味著農村集體建設用地及其衍生出的各種產品，都將成為金融機構認可的「資產」，享受當前城市經營性用地的條件。有了金融方面的支持，「土地流轉」將會被全面提速。
羊城晚報：「土地流轉」試點，對城市房地產的影響有多大?
趙卓文：目前還難以評估。在目前這個階段，還亟需有更完善的細則和配套政策，防止三亂：
防「亂規劃，亂建設」。土地流轉後，隨著開發商及各類資本的介入，農村集體建設用地難免「一哄而起」，「一哄而建」。必須貫徹先規劃，後建設的程序。政府的規劃管理權，萬萬不能放鬆。
防生態環境和自然資源的破壞。特別是旅遊用地、林用地被放開，資本高度介入後，大量脆弱的自然資源和生態環境面臨挑戰。中國的農村不能再走中國城市先污染後整治的老路了。
防「透支性」流轉。農村集體建設用地的土地資源，也屬於稀缺資源，需要有長期經營的計劃和方案，才能保證農民有長期收益，生活長期有保障，要防止村鎮集體經濟組織的一些領導，在位時過度「流轉」，過度「賣地」、「租地」，把子孫後代的土地資源都提前透支。
換言之，「土地流轉」也需要監管，需要規範，至少需要有一個公正的「裁判員」機構。
需要提醒的是，農村的問題很複雜。要做到讓農民滿意，已經很不容易。如果要做到讓農民滿意，讓城市居民滿意，讓政府滿意，三方面都滿意，那更是一項艱難的工作。至少在現在看來，農村集體建設用地「流轉」試點後，村鎮集體滿意了，農民滿意了。城市政府和城市裡大量擁有房地產的物業持有者們，卻表情複雜，難言心聲。
房地產十年九調軌跡
十八屆三中全會圍繞「市場」二字強調，要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革，隻字未提房地產調控。而過去十年，中國房地產經歷了十年九調的曲折歷程。
2003年8月確立房地產已經成為國民經濟支柱產業;增加普通商品房供應;控制高檔商品房建設;整頓規範房地產市場秩序;加強對土地市場宏觀調控;繼續推進現有公房出售;搞活住房二級市場。
2004年4月繼續深入開展土地市場治理整頓;嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃。
2005年3月「國八條」出台，穩房價不力要問責地方政府負責人;著力增加普通商品房、經適房和廉租房供給;合理拆遷，嚴控被動性住房需求;正確引導居民合理消費預期。
2006年5月「國六條」要求新開工商品房套型建築面積90平方米以下的比重須達總面積的70%以上，購買住房不足5年轉手交易按售房收入全額徵收營業稅;個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%;加大對閒置土地的處置力度，2年未動工開發的無償收回。
2007年9月購買第二套(含)以上住房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。
2008年1月「國十三條」進一步鼓勵普通商品住房消費;加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優惠;對住房轉讓環節營業稅由5年改為2年免征，按收入差額徵收營業稅;支持房企合理融資要求;各地可採取鼓勵住房合理消費、促進樓市健康發展的政策措施。
2010年4月「國十條」 明確購買首套房貸款首付款比例不低於30%;購買第二套房貸款首付款比例不低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;確保完成2010年建設保障房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務;完善房地產市場信息披露制度。
2011年1月新「國八條」要求各地政府向社會公佈新建住房價格控制目標;逐步擴大住房保障制度覆蓋面;個人購房不足5年轉手按銷售收入全額徵收營業稅;購買第二套住房首付款比例不低於60%;商品供地原則上不得低於前2年年均供應量;主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當地再購房;落實住房保障和穩定房價約談問責機制。
2013年2月「國五條」要求各省市制定年度新建商品住房價格控制目標;擴大個人住房房產稅改革試點範圍;住房用地供應總量不低於過去五年平均實際供應量;地級以上城市符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍;推進城鎮個人住房信息系統建設。 | 
