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專家:土地流轉急需公正裁判機構


http://news.wenweipo.com   [2013-11-18]    我要評論

【文匯網訊】《中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)中以不少篇幅提及房地產、土地改革、房產稅、城鎮化。廣東房地產業內人士和部分學者期待:通過「增加供應改變供求關係,稅費手段改變市場需求結構」等市場化調控手段更加突出,市場在房地產資源配置中的決定性作用將更加明顯。

資源配置要靠市場

據羊城晚報報道,《決定》明確,建立城鄉統一的建設用地市場、保障農戶宅基地用益物權、保障農民公平分享土地增值收益、加快房產稅立法並適時推進全國住房信息聯網,健全住房保障和供應體系、建立公開規範的公積金製度。

「由關注制度要素的設計到制度體系設計,這就是所謂的『頂層設計』。『頂層設計』才是從根本上解決『頭痛醫頭腳痛醫腳』、『政出多門』的問題。」保利地產廣東公司董事長余英,對《決定》中關於「健全住房保障和供應體系」的表述這樣概括:要住房找市長,要買房找市場。

深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松認為,房地產將快步進入「市場起配置資源決定性作用」和「保障歸保障、市場歸巿場」的新階段。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,從當前市場表現來看,無論是最近的「深八條」、「京七條」,還是十八屆三中全會後政府表態來看,已經呈現出通過「市場化手段增加供應改變供求關係,稅費手段改變市場需求結構,行政化手段將逐步退出」的特徵。

不少業內人士認為,就房地產市場而言,三中全會後,市場化調控手段會更加突出,在房地產市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。業界期待,待市場手段、經濟手段可以發揮其對市場主導影響作用時,以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產市場。

土地改革方面,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,建立城鄉統一的建設用地市場,旨在盤活土地存量,增加土地市場供應,從市場的角度對於未來建設用地市場進行調節,以實現城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置,最終推進新型城鎮化建設。

房產稅擴圍勢在必行

《決定》明確,加快房產稅立法並適時推進全國住房信息聯網,對此,廣東省房地產行業協會秘書長王韶表示,最近省房協市場研究部發表了一份報告,建議加快推進房產稅改革,按財產稅的原則實行對所有房產不區分套數,一視同仁,對擁有房產的人群普遍徵收,逐步建立地方政府相對穩定的財源。

「房產稅是我國未來實施房地產調控機制的一個方面。」王韶認為,對政府而言,第一,改變「輕改革、重調控」的思路,盡快完善房地產市場長效機制;第二,堅持「有保有壓」,堅定不移地實行差別化信貸政策,制定合理的個人按揭貸款發放計劃和利率優惠,充分保護首次置業需求;第三,準確把握市場,制定科學合理的土地、住房供應計劃,避免住宅超規模發展,減少市場波動;第四,減少對土地財政依賴,因地制宜,鼓勵多產業共同發展。王韶預測,不排除廣州會在今年內開徵房產稅的可能。

專家解讀

「土地流轉」觸動土地壟斷根基

廣東省房地產協會理事趙卓文在結合廣東實際解讀《決定》時談及土地改革,在他看來,「土地流轉」觸動了土地壟斷的根基,未來率先落實的是農村集體建設用地的流轉試點。

羊城晚報:《決定》對廣東的「土地流轉」有何意義?

趙卓文:《決定》中提出了「建立城鄉統一的建設用地市場」、「賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置」。

安徽省11月12日推出《關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》,在20個縣(區)開展農村綜合改革示範試點工作,建立多元統一的農村土地市場。「土地流轉」成為現實,意味著農民可通過流轉方式買賣宅基地,集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉,用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設。

選擇安徽作為「土地流轉」試點省份,有一定道理。廣東是改革開放前沿陣地,珠三角地區農村集體建設用地雖未被允許正式「流轉」,但「土地商品化」的運作已經潛行了多年。2003年到2013年這十年,房地產市場興旺,土地的價格快速上升。珠三角9市商服用地平均出讓地價增長7.2倍,住宅用地平均出讓地價增長7.4倍,工業用地地價增長了2倍。廣州、深圳、佛山等中心城市普遍面臨建設用地不足,征地困難,土地資源儲備不足以支持經濟高速增長對用地的渴求。

羊城晚報:農村集體建設用地流轉試點將帶來哪些重大突破?

趙卓文:首先,打破了城市政府長期以來靠「剪刀差」獲取土地價差收入的壟斷行為。

土地二元制,使得城市政府高度壟斷經營性用地。農村土地必須先徵收、後出讓的程序,讓城市政府可以依靠壟斷地位開「土地銀行」。農村建設用地「流轉」無疑打破了這一壟斷,讓村鎮集體和農民權益得以保護。

與此同時,農村建設用地交易市場的建立將使其「市場化」,為「城鄉建設用地統一市場」的建立鋪平了道路。此外,農村集體建設用地被允許可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式進行流轉,可用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設。這就意味著農村集體建設用地可用於住房、商業、旅遊、工業等全方位的房地產產品開發建設。甚至到敏感的林業用地,也被清晰地定義為「鼓勵農民以林權為資本與龍頭企業合作經營」。農村集體建設用地「入市」的步伐邁得很大,對資本的進入呈開放態度。無疑令未來幾年的土地市場和房地產市場都將深受影響。

另一個亮點,是建立宅基地退出補償激勵機制,這是創新嘗試,有利於宅基地的整合和規模化利用。

值得一提的是,配套措施齊全。特別是「加快推進農村金融綜合改革」一項,意味著在信貸政策和信貸規模上,都將向農村地區傾斜。「土地流轉」後,意味著農村集體建設用地及其衍生出的各種產品,都將成為金融機構認可的「資產」,享受當前城市經營性用地的條件。有了金融方面的支持,「土地流轉」將會被全面提速。

羊城晚報:「土地流轉」試點,對城市房地產的影響有多大?

趙卓文:目前還難以評估。在目前這個階段,還亟需有更完善的細則和配套政策,防止三亂:

防「亂規劃,亂建設」。土地流轉後,隨著開發商及各類資本的介入,農村集體建設用地難免「一哄而起」,「一哄而建」。必須貫徹先規劃,後建設的程序。政府的規劃管理權,萬萬不能放鬆。

防生態環境和自然資源的破壞。特別是旅遊用地、林用地被放開,資本高度介入後,大量脆弱的自然資源和生態環境面臨挑戰。中國的農村不能再走中國城市先污染後整治的老路了。

防「透支性」流轉。農村集體建設用地的土地資源,也屬於稀缺資源,需要有長期經營的計劃和方案,才能保證農民有長期收益,生活長期有保障,要防止村鎮集體經濟組織的一些領導,在位時過度「流轉」,過度「賣地」、「租地」,把子孫後代的土地資源都提前透支。

換言之,「土地流轉」也需要監管,需要規範,至少需要有一個公正的「裁判員」機構。

需要提醒的是,農村的問題很複雜。要做到讓農民滿意,已經很不容易。如果要做到讓農民滿意,讓城市居民滿意,讓政府滿意,三方面都滿意,那更是一項艱難的工作。至少在現在看來,農村集體建設用地「流轉」試點後,村鎮集體滿意了,農民滿意了。城市政府和城市裡大量擁有房地產的物業持有者們,卻表情複雜,難言心聲。

房地產十年九調軌跡

十八屆三中全會圍繞「市場」二字強調,要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革,隻字未提房地產調控。而過去十年,中國房地產經歷了十年九調的曲折歷程。

2003年8月確立房地產已經成為國民經濟支柱產業;增加普通商品房供應;控制高檔商品房建設;整頓規範房地產市場秩序;加強對土地市場宏觀調控;繼續推進現有公房出售;搞活住房二級市場。

2004年4月繼續深入開展土地市場治理整頓;嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃。

2005年3月「國八條」出台,穩房價不力要問責地方政府負責人;著力增加普通商品房、經適房和廉租房供給;合理拆遷,嚴控被動性住房需求;正確引導居民合理消費預期。

2006年5月「國六條」要求新開工商品房套型建築面積90平方米以下的比重須達總面積的70%以上,購買住房不足5年轉手交易按售房收入全額徵收營業稅;個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%;加大對閒置土地的處置力度,2年未動工開發的無償收回。

2007年9月購買第二套(含)以上住房貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍,貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

2008年1月「國十三條」進一步鼓勵普通商品住房消費;加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度,享受貸款利率和首付款比例優惠;對住房轉讓環節營業稅由5年改為2年免征,按收入差額徵收營業稅;支持房企合理融資要求;各地可採取鼓勵住房合理消費、促進樓市健康發展的政策措施。

2010年4月「國十條」 明確購買首套房貸款首付款比例不低於30%;購買第二套房貸款首付款比例不低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;確保完成2010年建設保障房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務;完善房地產市場信息披露制度。

2011年1月新「國八條」要求各地政府向社會公佈新建住房價格控制目標;逐步擴大住房保障制度覆蓋面;個人購房不足5年轉手按銷售收入全額徵收營業稅;購買第二套住房首付款比例不低於60%;商品供地原則上不得低於前2年年均供應量;主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當地再購房;落實住房保障和穩定房價約談問責機制。

2013年2月「國五條」要求各省市制定年度新建商品住房價格控制目標;擴大個人住房房產稅改革試點範圍;住房用地供應總量不低於過去五年平均實際供應量;地級以上城市符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍;推進城鎮個人住房信息系統建設。

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      責任編輯:新道
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