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李嘉誠新盤似「單人牢房」有贊有彈


http://news.wenweipo.com   [2014-07-25]    我要評論
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新界大埔區的新樓「嵐山」本周開售,預計2015年一季度入住。

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微型公寓三維仿真圖。

【文匯網訊】首富李嘉誠最近又被香港人罵了,原因是他新推出的一個樓盤,其中的「小戶型」小得可以媲美香港監獄的單人牢房,輿論紛紛指責他「賺盡最後一分錢」。但學界卻持不同看法,認為「小戶型」代表未來住宅發展的趨勢。

香港樓市一回暖,首富李嘉誠又上了新聞頭條。

長實在新界大埔區的新樓「嵐山」本周開售,不聲不響地刷新了新盤「小戶型」的紀錄——其中一套「開放式」戶型實用面積僅177平方英尺,折合約16平方米。新盤資料一面世,長實馬上被套上「無良開發商」的帽子,媒體冷嘲熱諷,紛紛送上「殺房豪宅」、「牢房豪宅」等稱號。

超迷你戶型「小如牢房」

香港樓價長年居高不下,小戶型的面積就越來越小得令人稱奇。包括恆基、華人置業、信和置業等開發商,近年來都曾推出總面積不到20平方米,居室面積小於10平方米的迷你戶型。「嵐山」這次引發爭議的戶型,居室面積只有8平方米多,而香港赤柱監獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

然而,輿論罵歸罵,開發商每次推出這類迷你戶,卻總是意外地受歡迎,有時甚至要用「哄搶」來形容——最近信和置業推售的九龍大角咀新盤奧朗-御峰,其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶,僅僅開售半天就售罄,收到的預訂更超購21倍,早上9點開售前售樓處已經排起長龍。

更加令人意外的則是,香港的學界專家這回並沒有像往常一樣,跟媒體站在一起痛批開發商,反而紛紛表示認可,不少更指出這是「大勢所趨」。香港中文大學未來城市研究所副所長姚松炎更引述調查數據指出,過去一年來面積在400平方英尺(約36平方米)以下的小型單位,無論租金、價格升幅還是成交量都遠超平均水平,反映市場對小型單位的需求很大,因此日後開發商設計新盤時一定會增加這類單位。

高樓價下的「窮人恩物」

回想2012年前,80平方米以上的「大型單位」曾經一度是開發商們的「最愛」,原因是當時的樓市增長很大一部分由內地來的購房者支撐,他們大多不習慣購買狹小的住宅。然而自2012年10月,香港政府為了遏制樓市炒賣,向所有非香港永久性居民的買家徵收相當於樓價15%的「買家印花稅」,內地買家大大減少,此後隨著內地「禁奢」和嚴查腐敗行為,內地買樓「豪客」更近乎絕跡。大型住宅「泡沫」破滅,迅速成為了空置率最高的戶型。

前幾年不受開發商重視,面積也小得有些「不人道」的迷你戶型,開始大行其道。最直觀的原因當然是小戶型面積小,總價也低,在樓價常年居高不下的香港,這類戶型成了資金不足的置業者唯一選擇。例如嵐山的超小戶型,最低僅售165萬港元(約合人民幣132萬元),相對於過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型,總價低了一半以上。這就像許多地產中介一針見血地在推介中說的,真正是「窮人恩物」。

Y太太剛剛購買了上文中信和置業奧朗-御峰一個約20平方米的小戶型,她坦言房子是給自己的兒子買的,「要結婚,房子太貴,現在只有這麼小的我們才買得起。」她表示,兒子並無儲蓄,首付是自己給的,不過孩子則負責月供,她希望以後有了能力,孩子們可以逐漸換更大的房子。

單身貴族青睞迷你戶

這類迷你戶的買家,不少都是首次置業的單身人士,或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究者都認為未來單身和無孩小家庭將越來越多,因此也令超小型住宅的發展長遠看好。

香港城市大學教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文,鼓勵政府、開發商興建超小型公寓。他認為大多數單身人士,其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所,傳統設計給一家三口以上居住的2、3居室,對於不富裕的單身一族而言根本是浪費空間。「就像超市也推出多種微波爐食品,對象就是這些不煮飯的單身者」,他相信,由於這類家庭的增加是時代大趨勢,因此在長實之後,其他開發商也一定會跟隨。

同樣由於小家庭居住的需求旺盛,小戶型無論租售都非常走俏。在今年上半年由於內地經濟走低和美聯儲「退市」陰影,香港樓價走勢一度出現跌幅,其中大型住宅價格更有不少下調逾30%的案例,但中小型單位的價格則一直堅挺。在樓價下跌的同時今年一季度整體租金也開始下滑,其中迷你戶同樣「一枝獨秀」,在逆市中不跌反升。

從事地產中介的姚先生透露,過去半年租金最為堅挺的是總價在300萬港元以下,實用面積低於300平方英尺(約27平方米)的市區小型單位,月租約在10000到14000港元,算起來年回報額可以高達4%至6%,在香港目前接近零利率的環境中,好過不少投資產品。

現在,「牢房豪宅」是否看起來沒那麼面目可憎了?事實上,長實旗下「嵐山」的迷你戶開售四天以來,也一直是最受歡迎的戶型,這裡麻雀雖小五臟俱全,精緻豪華,不但有單人廚房,浴室還裝有浴缸,甚至有個小小的陽台。這個開放式單位還被設計成與旁邊一套三居室的大單位相鄰,而且可以打通,長實更美其名曰「1+親」,指最適合年輕家庭帶著老人一起居住,也的確有不少買家將兩套住宅同時買下。

事實上,沒有開發商建房子是為了「良心」,無論建豪宅還是小戶型,出發點無非都是為了公司的利潤。「迷你戶」越來越小,其實只反映了這類住宅的需求越來越大,也折射出香港地產市場正從過往的炒作豪宅,轉變為更多由自主需求主導市場。房子越來越小,房子的總價也隨之越來越低,變相讓樓市「降溫」,其實未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。

      責任編輯:俞墨
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