【文匯網訊】杭州樓市8月29日零時起全面放開，西安、貴陽9月1日取消限購。高庫存迫使各地再掀救市浪潮，未鬆綁城市只剩九個。
據央廣網8月29日報道，最近樓市新聞鋪天蓋地，讓人有點聽覺疲勞。不過昨晚的一則重磅消息還是多少引爆了輿論。杭州市宣佈，從今天零點起，樓市限購政策全面取消。此外，西安、貴陽也發文明確，將從9月1日開始徹底放開樓市。
由此，本來羞答答的地方樓市調控又徹底揭開了幾塊面紗。7月以來，已有30多個城市取消或者大幅度鬆綁限購，截至目前，全國僅有9個城市限購還沒有放開，這主要集中在北上廣深等一線或者熱點城市。最新數據統計，截至今年7月底，35個城市商品住宅累計庫存余量達到3億平方米，如此巨大的庫存量倒逼地方政府不得不出手救市。
拿杭州為例，此次全面放開限購距離上次限購政策調整剛好一個月，第一次是7月28日當晚宣佈，杭州餘杭區、蕭山區取消限購，主城區140平米及以上取消限購。然而政策發佈後，杭州的樓市成交量依舊低迷。
今年以來，房價下跌、限購政策放鬆成為樓市看點。告別黃金十年，房地產的未來眾說紛紜。據統計，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，由此可見未來中國住房需求是剛性的，但對於房地產市場本身來說，造成成交低迷的因素複雜多變，並不是只靠政策鬆綁可以解決的。我們要提醒大家的是，隨著中國經濟進入新常態，房價有漲有跌將成樓市「新常態」。
杭州等城市宣佈取消限購政策，引發熱議。記者第一時間聯繫了杭州當地的房產專家、浙報傳媒地產研究院院長丁建剛，他對未來房地產市場的前景持比較悲觀的態度。
丁建剛：我個人認為，中國房地產市場正在經歷一場危機。當然，很多人不太認可這樣的說法。我們看到很多城市，比如說像北京這樣的城市，它本身是供不應求的，但在最近幾個月，北京的成交量也暴跌，這說明我們這一次市場的表現和真實的供求關係並沒有大的聯繫，而是人們的預期開始迷茫和悲觀，導致了市場一致的成交量暴跌。部分城市價格有較大幅度下跌，包括杭州在內，而且相互有一些傳導的效應。
危機如果發展到極端的時候，確實有崩盤的風險。儘管這種概率很低，但我們並不能完全排除這樣的風險。由於整個房地產市場急劇的減速，會帶來很多問題，比如說在我們整個房地產市場鏈條上的鋼鐵、水泥、建材、家裝業、家電業等50幾個行業同時都會受到較大的影響，整個經濟的增速也會受到較大的影響。
與此相對，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對於樓市仍持樂觀態度，他認為房地產市場現在處於短期的合理調整，隨著經濟和人們生活水平的變化，樓市也會逐漸回歸理性。
楊紅旭：僅靠限購放鬆這一個現象很難推導出樓市非常危險，泡沫會破的結論。限購放鬆第一是因為地方樓市確實降溫了，沒必要限購了。第二是中央層面的調控方針發生了大的變化。
看樓市是不是危險，是不是泡沫會破，還是要分析很多數據。從短期來看，成交量和價格確實量價齊跌，但是你很難預測未來幾年會不會大幅調整，大幅降溫，房價跌50%以上。
我認為中國樓市暫時還不會大跌，目前還是一個短週期合理的調整。因為房地產總歸會隨著經濟和人民居住水平的提高，慢慢回歸到一個理性狀態，目前其實就是正在向理性回歸這樣一個道路在行進。樓市的黃金十年已經過去了，回歸理性然後成波浪式的發展，這是常態。
針對這兩種不同的觀點，經濟之聲特約評論員、房地產專家韓世同表示，兩種觀點都有道理，我們對樓市既不必大驚小怪或過分擔憂，但也不應該完全掉以輕心。
經濟之聲：對於樓市未來，悲觀者有之，樂觀者也有之。哪種看法更有道理？這次限購鬆綁潮會帶來怎樣的結果？
韓世同：這兩種觀點都蠻有道理，但我覺得我們既不必大驚小怪或者過分擔憂，但是也不應該完全掉以輕心。其實我們目前相對好一點的局面已經是在微刺激、穩增長、定向降准、分類調控等一系列措施下取得的，但樓市下行的狀況並沒有得到改變和很大的扭轉。在這種狀況下，我覺得要採取適當的措施積極應對，這是必要的，不能夠過於樂觀也不能夠過於悲觀。
經濟之聲：現在大多數人覺得鬆綁限購的主要目的是去庫存，您覺得鬆綁限購真的能夠實現去庫存嗎？
韓世同：我覺得如果在合適的時機上，是可以刺激一定成交的，但它並不是唯一的措施和手段，如果在貸款方面適當放鬆或適當調整的話，可能對市場產生的影響會更大。
我覺得鬆綁限購的真正原因主要還是由於地方政府的財政稅收和土地出讓金等方面受到嚴重的威脅和影響，地方政府如果不採取一定的措施，可能自己的收支平衡問題都會受到很大的威脅。
還有一個更重要的原因，利率市場化其實導致了銀行可以自由調節利率，但它對個人房貸的按揭利率還是限制的，這意味著對銀行而言，現在個人房貸的利率不是太高了，而是太低了。銀行貸給個人房貸的話，只有7%的年利率，但銀行貸給企業的話，可以至少是13%-15%的利率，有一部分是15%-20%的利率，這種情況下，銀行不願意把錢用於個人房貸。我覺得這反而是一個主要原因，而且現在找不到解決的辦法。要不就取消利率市場化，要不就把個人房貸也提到十幾個點的利率，我覺得這個路徑和方法恐怕都行不通。
經濟之聲：您認為房地產市場當前最需要解決的問題是什麼？
韓世同：房地產市場當前其實還是要讓它下行，但是要避免過度大幅的降價和大幅度的跳水。
編輯部觀點：市場的問題要交給市場解決 才能引導樓市回歸理性
評論編輯李碩：限購政策的鬆動實際上對於市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。房價走勢關乎群眾切身利益，住房政策的調控目標應當是供求平衡、市場平穩。供求狀況變化是導致此次房地產市場調整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時間要多2倍左右。
因此我們認為，應該通過市場機制的主導作用促進住房市場的深化調整。市場的問題要交給市場解決，順應趨勢才能引導樓市回歸理性。 | 
