【文匯網訊】有傳聞稱「首套房認定標準將放鬆」已獲得申萬地產證實，四大行將出政策，放鬆首套房認定標準，只要房貸貸款餘額還清都算首套房。
據上海證券報9月23日報道，上海中原研究咨詢部總監宋會雍對網易財經表示，若放鬆首套房認定標準，政策效果可能不如二套房首付款比例降低。對於銀行來說，資金流向改善性需求更為合理。
隨著樓市「寒冬」的延續，地方「救市」政策陸續出台，截止9月22日，全國範圍還有6城市堅持限購政策，其中包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞。
四大行放鬆首套房認定標準的傳聞也讓市場引發猜想，樓市政策進一步放鬆，一線城市限購是否也會隨之有所鬆動。宋會雍對此分析，從已經放鬆限購的城市來看，政策效果並不明顯，限購放鬆只是改變市場的順暢程度，並沒有改善市場的流量。樓市中的投機行為已經被擠出，在北上廣深一線城市中同樣如此，也同樣面臨供大於求的情況。從技術上看，上海的限購可以取消了。但問題在於，放鬆限購會給市場傳遞出樓市回調的信號，造成市場預期跳躍，進而導致市場產生波動。就現在來看，一線城市限購政策堅挺，主要起到了抑制市場心態波動的作用，只有等市場情緒穩定之後，一線城市的限購政策才有鬆綁的可能。
首套房認定標準放鬆的傳聞一出，也同樣影響著市場對樓市後期走勢的預期。網易財經注意到，進入傳統意義上的「金九」，樓市回暖的跡象並不明顯。「我以前一周賣10套房子，現在一個月賣10套，金九月的成交量也並未有明顯上揚。」某商品房代理商對網易財經表示。
宋會雍也對此表示，儘管9月份的交易量在數據上和8月份相比有小幅上漲，但是數據「成色差」。在他看來，引發成交量上升需要兩個條件，一是價格降到了消費者認為不可能再降的位置，二是價格降到降不動後出現了反轉。但是現在這兩個條件均不具備，成交反彈的機會很小。未來9、10月份的成交量將趨於保守，樓市持續壓抑。
同策咨詢則對此預判，在「後限購時代」，下半年開發貸和房貸利率仍難有實質性鬆動，年底樓市背水一戰不可避免，年底將進入深入調整階段。
銀行證實
昨日下午，有傳聞稱「首套房認定標準將放鬆」，其表示「四大行將發佈政策，只要房貸餘額還清都算首套房」。
記者從被傳聞的一家銀行瞭解到，此消息基本屬實。這家銀行昨天上午召開了會議，部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。從具體的政策上看，首套房貸的優惠力度加大，首套房利率或重回7折時代；房貸還清的可視為首套房，享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所鬆動。
記者還瞭解到，由於地區之間的房地產市場發展不均衡，因而在政策實施過程中，將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。
局地已當急先鋒
事實上，部分地方已經鬆綁了房貸政策。
昨日，福州市政府正式發文，宣佈購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。
而南京、杭州等地目前的首套房認定標準已經按照「只要房貸餘額還清，就算首套房」執行了。
有開發商告訴記者，農業銀行[0.00% 資金 研報]江蘇分行目前在首套房認定上有兩個放鬆執行的口子：一是貸款餘額已還清的，即可認定為首套房；二是夫妻雙方只要有一方未貸款的，以其為主貸人，就可認定為首套房。
杭州早在8月初就有銀行放鬆了首套房認定標準。如招商銀行[0.00% 資金 研報]，已還清房貸餘額的即算首套房，在杭州主城區無房的再購房也可視為首套。且二套房的貸款政策也有所放鬆，部分購房者的二套房貸首付可降至三成，但利率依然要上浮10%。
湖北本月出台「鄂七條」，稱首套房貸利率最低可7折。
有分析人士指出，中央曾將穩定房價和住房保障工作的職責賦予了省級人民政府。因此，地方政府根據當地房地產市場發展的實際情況進行政策調整也屬合理。
開發商歡欣鼓舞
房貸政策在當前出現鬆動的原因或與經濟形勢有關。業內人士稱，儘管多地已放開了限購政策，但8月樓市的數據仍創下10年來最低，成交量還在持續走低。為此，房貸政策的鬆動，有利於釋放、刺激一些自住和改善型需求。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，以目前市場情況來看，首套房貸款的放鬆勢在必行，首套房的認定為認房不認貸、二套房利率恢復到基準利率，都會逐步成為現實。「限貸放鬆一定會遵循一個原則：凡自住需求都會得到支持，但由銀行把控風險。」楊紅旭表示。
對於開發商來說，限貸鬆綁無疑是重大利好，尤其是在「金九」失色、購買力疲弱的當下，限購鬆綁對於促進買家入市作用巨大。
「房企都在討論貸款鬆綁的事，雖然消息還未確認，但大家都感到歡欣鼓舞。」一家福建上市房企內部人士告訴記者，在銷售過程中，開發商明顯能感受到，購房需求不是沒有，而是信貸支持不足導致需求難以釋放。「尤其是很多改善型住房需求，按照二套房認定首付必須達到七成，這對於很多購房者來說難度很大。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能換得起房了。」
一家全國性房企上海公司負責人向記者表示， 「一旦限貸鬆綁，配合四季度供應高峰，衝刺全年銷售指標才有可能，否則今年鐵定完不成任務。」
房貸政策演變
2007年9月的政策是：「對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高」。隨後，央行和銀監會補充通知：「對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行」。
2008年10月27日起，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。
2010年4月，國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。此後，房地產政策愈加嚴格。同時還輔以出台了限購政策。
商品房貸款政策在部分銀行和部分地區出現鬆動。 | 
