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北京商住房限購 專家預判房價跌3成

2017-03-27

【文匯網訊】 最近一段時間,不只北上廣的樓市炙手可熱,其他二三線城市的樓市調控政策也是密集出台。就在26日,北京市又發佈了一道樓市調控新政:明確規定商辦類項目不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此,北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

央廣網3月27日報道,這一明確將矛頭指向「商住房」的政策,將會對市場產生哪些影響?對此,中原地產首席分析師張大偉解讀稱,首先,這已經不是簡單的「認房又認貸」政策內容了,它全面改變了過去的遊戲規則。第二,對於市場的影響就是回歸商辦類的真實用途。在過去多年的樓市發展中,商辦類本身就是一個畸形的存在,大部分都成了一個類居住物業。就這點來看,這個政策對未來的影響主要有兩點:第一、對於再拿商辦類土地的開發商來說,不論是上市還是既有庫存,都會重新進行估值;第二、對既有的市場交易,包括開發商手中的庫存量,包括市場上過去已經進入二手交易的商辦類物業,全部都有一個非常明顯的打壓,這種打壓主要體現在量和價上。業內估計,成交量起碼有60%以上的下調幅度,甚至有可能導致這個市場全面進入休眠狀態。從價格來看,保守、樂觀估計,起碼要跌3成以上。信貸、購買資格已經跟過去的遊戲規則完全不一樣,不論是投資需求還是自住需求,可能全部在政策重壓之下離場。

與此同時,張大偉認為,通過這次的新政,也可以看出樓市調控邏輯的變化。作為首都,北京「商改住」政策的出台也會多多少少對其它一線城市產生「風向標」的作用。過去,大家都認為使抑制過快上漲,現在來看,有可能真正執行了中央「房子是用來住的,不是用來炒的」政策。從商辦類的政策邏輯來看,基本上全面抑制了任何炒房的可能性,這也是中國房地產市場調控以來的第一次,因為從來沒有過這麼徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現。這點也會影響其他城市同類型的調控。這個政策雖然是在周末發佈的,沒有317出台時那麼多媒體和個人的關注,但其實對業內的影響是歷史最大的一次。

所以,對於其它一線城市來說,效仿的可能性很大。之前,上海等一些城市也出台了針對商辦類的條款,但跟北京相比都要弱很多。後續,上海、深圳甚至其他一些二線城市,有可能針對商辦類物業逐漸向北京政策看齊。

可以說,2017年成為近幾年來,房地產調控政策出台最為密集的一年。從2016年「9·30」政策揭開調控序幕至今,全國已有超過35個城市出台了多達110餘次對房地產收緊的調控措施。而在今年3月再次加碼的此輪調控中,三四線城市也加入限購大軍。專家認為,目前政策正朝蚨踳T化管控導向發展,抑制房價過快增長的長效機制亟待完善。

業內普遍把這一輪密集出台的樓市調控新政看作2016年「9.30」政策以來的又一次加碼,更是對北京樓市踩下的又一腳急剎車。正是今年2月中下旬,北京樓市的再度升溫,恐慌性購房、搶房現象的再度抬頭,直接觸發了此輪「3.17」調控的啟動。

隨茯Q天清晨廣東中山市發佈調控限購政策,3月以來全國啟動或升級限購的城市已達24個。和往年調控集中在一二線城市不同,今年調控已席捲部分三線城市和一些環一線城市的四線城市。有媒體統計,河北崇禮、河北保定淶水縣、河北涿州、江西贛州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相對陌生的名字,更是首次登上房地產限購政策的歷史舞台。

這些現象背後的邏輯是,三四線城市房地產銷售近年來的不斷升溫。地處南京都市圈的鎮江句容成為江蘇首個限購縣級市,由於南京「限購限貸」導致購買力外溢,句容房價扶搖直上,每平米已破萬,當地規定非本地戶籍家庭限購1套住房。

江蘇大學管理學院市場營銷系主任李文遠認為,由於房價走高,購買力正從南京向周邊郊區,從新房向二手房轉移。剛需是存在的,主要是南京的過高房價驅使人們往郊區轉移,如果房子都沒有了,肯定會進行二手交易。

值得一提的是,此輪三四線城市在加入限購大軍的同時,限購、貸款標準的嚴格度大有向一二線城市看齊的趨勢。如江西南昌規定,除九龍湖等兩個在建新城外,暫停向市區已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。

易居研究院研究總監嚴躍進提出,目前三四線城市已逐漸分化為:一部分保持寬鬆政策以去庫存為目標,另一部分大城市周邊城市則以控房價為主。「主要是圍繞三大城市群,尤其是北京、上海、廣州周邊城市進行調控。同時,對於其它熱點城市,比如天津周邊、南京周邊城市也在調控。這體現了一些外來人口聚集區域或者一些限購城市的外溢需求導入到這些城市,進而引起調控的做法。」

有人將此輪房地產調控政策概括為三句話:剛需買得起,換房需謹慎,炒房不劃算。整體上看,各地政策均緊緊圍繞「房子是用來住的,不是用來炒」這一定位制定,用管住「炒」,來保障「住」。從策略上,和前兩輪樓市調控不同,此次中央並未制定一刀切的統一政策,調控基本實行「一城一策」,各地視自身市場情況確定調控政策的自主性加強,政策正朝精確化管控導向發展。

國家金融實驗室理事長李揚在正在進行的博鰲亞洲論壇上表示,地方制定政策要遵循幾個標準:第一,以前是全部統一,現在是一城一策,這是非常好的。每個城市應該做什麼事?城市化是要用土地的,用地計劃要和城市化步調要一致;第二,地價占房價的比例一定要控制;第三,大規模減少稅費;第四,房價收入比,這個地方政府是可以控制的。

財政部原財科所所長賈康提出,應逐步形成抑制房價過快增長的長效機制。住房問題需要從制度建設層面去解決配套改革問題。房地產市場要想實現健康發展,要構建基礎性制度,這才能形成長效機制。基礎性制度建設不光是住房制度,還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動產相關的稅收制度。

政策雖然是好的,但突然面臨一大波新政落地,難免引發一些準備購房或者正在購房的人的焦慮。針對此前一些人「吐槽」的因新政付不起首付、「連環單」引發違約風險等問題,中原地產首席分析師張大偉說,影響確實存在,但仍在市場可接受的範圍內,只要在過去的交易過程中不盲目加槓桿,這次政策的影響相對比較有限。北京317新政最大的影響是賣一買一型,從35%首付提高到60%,甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在裡邊。我們也做過一個測算,對於大部分家庭來說,如果購買的是普通住宅,首付影響大概在117萬左右,除非是購買第二套或購買改善性住宅時強行加大了槓桿,否則對大部分家庭來說,首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當然的確也存在一些個案,比如家庭年收入50萬,月供達到60萬。這種極端的案例事實上帶有賭博的成份在,所以這波調控主要影響的還是這部分人群。不能說政策是100%完美的,但從目前的政策力度來看,它對於大部分剛需和首套改善來說,影響仍在市場可接受的範圍內。

責任編輯:劉雲

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