【文匯網訊】（香港文匯網 記者 毛麗娟）在 2018年開年之際，南京、鄭州、蘭州等多個二線城市出台人才引進政策或者定向取消限購，引起市場對樓市政策的討論。而這一被市場視為定向「放鬆」的政策也刺激地產股開年以來連續大漲，截止到1月底，整個板塊上漲超過10%，部分個股更是漲幅超過20%。其中，藍光發展、世茂股份、華夏幸福、金地集團、綠地控股、大龍地產、華遠地產漲幅逾20%，萬科A、中房股份等20只個股漲幅超過10%。
行業集中度提升 優質企業業績釋放
中信建投房地產行業首席分析師陳慎認為，戶籍制度變化以及限售限購政策的結構性調整是刺激此次地產股上漲的主要原因。人才引進的政策對房產需求是可以帶來增量改善的，儘管增量的規模還需觀察；此外，類似蘭州縮小限購區域範圍、購房後三年內不准銷售的政策，一方面可以提振一手房銷售市場，促進去庫存，另一方面以限售打擊投資性需求。
陳慎分析，近期出台人才引進政策的城市大多集中在二線城市，背後反映的是城市之間對人才的爭奪。在一線城市人口管控愈發嚴格的背景下，對溢出人口紅利的把握將成為多數二三線城市未來的焦點，而這也將成為房企未來重新對城市評估的重要標準。
值得關注的是，陳慎判斷，這次政策焦點在於博弈，而不是大放鬆的開始。 「調控政策不動搖」的框架在2018年不會變化，地方政府更多地是在「差別化調控」上做文章，而博弈的持續性依然有待觀察，倘若地方政策超出中央可接受範圍，甚至還會有政策加碼的風險。
他建議關注一二線城市的供給口徑的邊際改善，認為一二線城市在經歷了2017年的縮量之後，雖然政策管控口徑難以變化，但是預售證管理等帶來的供給端邊際改善是值得期待的。在2018年整體市場量價穩定的基礎上，行業集中度的提升仍將帶來優質企業業績持續釋放的機會。
供不應求支撐一二線城市房價
申萬宏源房地產行業分析師曹一凡表示持續看好核心都市圈內一二線城市的房地產市場，受益於這些市場的地產股也將有很好的股價表現。根據《全國國土規劃綱要（2016—2030年）》中的約束性指標國土開發強度，按照17%的住宅用地供應比例測算下的2016-2020年預計減少37%的住宅用地供應，2020-2030年預計減少46%的住宅用地供應。根據一線城市2017-2020年的土地供應計劃測算，至2020年一線年均新增建築面積4130萬平（不含租賃），而2012-2016年一線城市商品住宅年均銷售面積4449萬平，一線城市商品房市場供不應求格局難變。
曹一凡分析，供給持續小於需求是支撐一二線城市房價的核心邏輯，而核心城市逐步進入存量時代，政府財政有空間為發展租賃讓利決定了一二線依然是未來租賃市場發展的主要區域。
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