【文匯網訊】（香港文匯網記者毛麗娟）高力國際9日下午發佈2018年上半年深圳物業市場回顧與展望報告。高力國際深圳分公司資本市場與投資服務部高級副董事林楚洲受訪表示，深圳經濟發展勢頭強勁，吸引投資機構的目光；粵港澳大灣區概念提出以來，深圳大宗交易的潛力得到釋放，詢價和成交增多；投資人眼中的熱點為長租公寓與聯合辦公。
高力國際研究團隊判斷，深圳甲級寫字樓物業市場租賃需求持續活躍，全市空置率表現平穩，季內平均租金增長強勁；新入市的高品質樓宇將在下半年進一步推動租金上漲，實現年度同比增長8%。
深圳經濟發展勢頭強勁
2017年深圳GDP總量超過2.2萬億人民幣，僅次於上海和北京，位於全國所有城市第三位，大灣區各城市首位；人均GDP為17.8萬元，僅次於香港，超越北京和上海，位於全國第二位。2017年深圳經濟增速驚人:名義增速為15.1%，實際增速為8.8%,依然位於一線城市首位。在2018年第一季度，深圳依然維持高位經濟增速，縮短與北京上海之間的距離，同廣州香港進一步拉開差距。
林楚洲指出：「在一線城市的定位中，深圳最突出的兩個定位是」創新引領型全球城市」和」全球海洋中心」。根據深圳2018年最新規劃，深圳將立足於創新，將自身打造成「代表中國參與世界競爭的，影響力卓著的創新引領型全球城市」。此外，基於自身的區位優勢，深圳將成為中國第一個全球海洋中心城市。這個概念下包括「海洋經濟中心、航運中心、海洋科技中心、海洋金融及法律等海洋服務業、宜居的自然環境」等多方面城市競爭力。」
深圳人口增速驚人，人口紅利潛力巨大；有別於其他一線城市，深圳在經濟發展重點在於2.5產業；新興產業，基於創新，並融合第二產業和第三產業的產業結構占GDP的四成以上；在華南乃至東南亞片區，深圳研發支出最高。綜上所述，深圳經濟發展勢頭強勁，吸引投資人的目光。
縱觀2017年全國各大城市大宗交易，深圳整體成交相較落後於北京、上海，但同比增長達到106%，未來發展潛力巨大。在深圳的大宗交易市場中，寫字樓仍是最受投資人關注的領域，但長租公寓及聯合辦公也是他們看好的投資方向。
寫字樓租賃需求持續活躍
2018年上半年深圳的租賃需求持續活躍，季內平均租金增長強勁，環比攀升了3.5個百分點，同比攀升6.3個百分點。租賃需求在福田和南山區尤為強勁。其中的租賃主力行業包括金融、科技、專業服務和先進製造。此外，聯合辦公也在深圳持續擴張。
2018年第二季度深圳錄得五個項目新增，共計可租賃面積為194,000平方米。此外，2018下半年我們或將見證約130萬平方米的新增供應入市。未來三年，深圳核心地區新增甲級寫字樓供應超過600萬平方米；其中一半的供應量將來自前海。
高力國際深圳分公司副董事總經理袁嘉隆表示：「預計新入市的高品質樓宇將在2018年下半年進一步推動租金上漲，實現年度同比增長8%。而由於未來兩年將有持續大量新增供應入市，尤其是前海，我們預測空置率將於2019年攀升至29%。然而，南山、羅湖和福田的租金或將保持穩定。到2020年，受益於前海的重點基建項目的完成，深圳寫字樓租金將重新拾起增勢。」
本季度深圳市空置率表現平穩，為13.6%，環比上浮0.3個百分點,但同比下調11.1個百分點。中長期來看，南山和前海的租賃需求將日漸活躍。截至2018年第二季度末，深圳市甲級寫字樓市場的平均租金為245元每月每平方米，環比增長3.5%，同比增長6.3%。
高力國際深圳分公司辦公樓服務部董事周之惠預測：「2018年租金會穩中有升，同比或有8%的增幅，而到2019年受前海大量新增供應的壓力或有調整性下浮，浮動區域約為4個百分點。但福田和南山依然預計有小幅租金增長。全市租金隨後於2020年會有所回升。由於未來新增供應趨於穩定，對福田核心商業區有大面積需求的租戶應儘早入市。」
城市更新持續發熱
2018年上半年深圳城市更新成功立項48個，申報主體中開發商佔據主導，其次為工業/實業企業與國企/集體股份制企業。城市更新的重點區域中，寶安成功立項的均為工改項目；龍崗以舊村及片區改造為主；南山以舊村改造為主；鹽田以舊村與小區改造為主，且多為政府主導；光明新區工改佔比較高；龍華工改與舊村改造相對均衡。寶安和龍崗持續成為深圳工改的最主要區域，上半年工改的用地規模都在300,000㎡以上；光明新區和龍華也成為工改的重點區域，上半年工改用地規模在100,000㎡上下。
高力國際深圳分公司諮詢服務部副董事譚彥表示：「2017年12月發佈的《深圳市工業區塊線管理辦法(徵求意見稿)》對於工改的導向作用明顯，更新方向為M1用地的項目增多，且多個更新方向為M1+M0用地的項目中均明確約定M0用地佔比不超過20%。開發商作為深圳工改最重要主體，對於M0用地以及R+C用地的偏好仍然存在；更新方向為M1用地的項目申報主體均為工業/實業企業。工改項目申報主體以開發商和工業/實業企業為主，其中開發商佔比一半，成為工改的主要力量；16個工改工項目申報主體中，開發商亦佔據一半，與工改整體的比例一致。」
上半年深圳工改項目的整體土地貢獻率約為28.34%。其中，龍崗、南山及光明新區等區域的工改項目平均土地貢獻率均超過了30%。工改居項目要求的土地貢獻率最高，約為50%；其次為工改商住類項目，工改M0要求的土地貢獻率顯著高於M1。
高力國際華南區產業及工業地產服務部董事陳劍鋒預測：「未來深圳工改仍會以工改工為主要方向(產業申報導向)，而且以M1用地為更新方向的項目比例預期將會有所提升；工改趨於保障實體產業發展空間，在增加工改M1用地供應的基礎上，未來將對於工改發展的物業類型作進一步要求，增加生產用房/無污染廠房等物業類型的供應。大灣區城市中，以深圳作為引領的工改是新常態；開發商/產業運營商將會由單一城市到灣區城市的資產組合，因此，臨深城市對於工業企業的吸引力也會日漸提高。」
責任編輯：喬一