今年以來，深圳、上海和北京等地房租不停地上漲，深圳漲幅最高達兩三成，導致許多市民租不起。香港文匯網 記者 李昌鴻 攝
【文匯網訊】(香港文匯網記者 毛麗娟 李昌鴻 深圳報道)「房租一年一個樣，工資五年一個樣」。這輪漲租風暴席捲內地多個城市，租客們在漲價潮中感嘆：不僅買不起房，也租不起房了。到底是什麼原因導致了租金的上漲，除了畢業季、老房子拆遷改造帶來租賃需求、住房交易量下滑、長租公寓推高周邊租金等因素外，根本原因恐怕還是可租賃房源不足。有數據顯示，北京上海租賃住房缺口在380—420萬間，廣州和深圳在160—200萬間。要想解決房租大漲的難題，治本還在於一方面鼓勵市場釋放房源、一方面政府提供更多可供租賃的房源。
商品房租不起 大學生蝸居農民房
許多市民感嘆以前買不起房，現在租不起房。文匯網 記者 李昌鴻 攝
開學了，租住在深圳益田村的李女士被房東漲租1200元。李女士租的房子是一年一簽，9月1日剛好是續簽的日子，房東已提前通知租金從7300/月漲至8500元/每月。
「沒辦法，認了，當初租在這裏就是因為方便兩個孩子上學，現在家裡的核心需求依然是這個，所以也不可能搬走，還是會租下來。」李女士說，她租的是三房，漲租雖然心裏不舒服，但好在房東沒有獅子大開口，像北京那樣一漲漲三成、沒人受得了。
和李女士一樣遭遇漲租的租客不在少數。今年以來，深圳市場的租客幾乎都遭遇過一次漲租。
張龍是一名去年剛畢業的大學生，租住在深圳福田區的河背村，房間為單間，帶小廚房和衞生間，大概15平米左右，今年6月，房東要求漲租150元，房租變成了1100元。「好在是農民房，租金起始基數不大，還能承受，如果是商品房，租個單間，動輒2000元—4000元。」張龍說，為節約開支，公司里他這樣的同事都會選擇暫租農民房幾年，否則，一個月工資的1/2、1/3就沒了。
根據深圳市統計局調查隊數據，今年7月，深圳市住房租金同比上漲5%。而深圳市房地產研究中心的調查顯示，今年1-7月，商品住宅平均租金同比上漲7.4%; 7月，商品住宅租金環比上漲5.1%、同比上漲9.6%。
與官方數據相比，來自中介機構的統計顯示7月房租漲幅較猛。根據Q房網統計，7月份深圳全市商品住宅租金為78.66元/平方米，環比上漲0.46%，同比上漲11.65%。7月份美聯物業(深圳)藍籌住宅租金指數上升至240.96點，對應的租金水平為87.1元/平方米，環比漲2.8%，同比漲11.6%。深圳中原研究中心監測顯示，7月租金指數205.1點，環比上升1.9%，當前全市租金71.1元/平方米。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，造成深圳房屋租金上漲，原因有多方面：一是需求端的增加。近期深圳樓市持續調控，一部分購買需求得不到滿足，進而轉移到租賃市場;而且7月份適逢畢業季，深圳每年常住人口凈流入幾十萬，短租需求上揚。二是政策和資金鼓勵，很多大企業進入長租公寓市場，拆遷、改造成本增加，傳導至租房市場使得租金上漲。第三是存量市場服務商在拿到出租房源後，進行改造，再轉租出去，盈利是他們首先會考慮的。
增供應穩租房預期 深圳將完善住房租賃法律法規
對於房租的快速上漲，深圳市規土委也表示，已關注到此現象，深圳此前出台的營商環境改革「20條」中也明確提出要實施租賃分級分類價格管理，促進租賃房屋租期和租金穩定。現時正進一步完善住房租賃法律法規體系建設;建立健全租金價格發佈和管理制度、探索實施穩租金商品房制度。
深圳市房地產研究中心主任王鋒受訪認為，要培育機構化、規模化住房租賃企業，建立租賃交易服務平台，增加租賃住房供應，同時積極推進穩租金商品房試點，探索「政企合作、穩定租金」的穩租金商品房模式。
王鋒表示，為實現「穩地價、穩房價、穩租金、穩預期」的房地產調控目標，建議政府加快制定保證租賃住房民生屬性、促進租賃市場規範發展的相關政策。比如，通過加快啟動《深圳市住房租賃管理條例》的研究制訂，為住房租賃市場規範健康發展提供法律依據。此外，要加快建立租賃企業資質備案制度，加快建立住房租金指導價格體系，建議年租金上漲控制在合理水平。
同時，對租賃合同備案、統計分析、租金管控加強管理，除有法律法規規定的正當理由，出租人不得隨便解除合同。
王鋒同時建議，要加大市場秩序整治，嚴格查處租賃企業哄抬租金、搶佔房源、發佈虛假信息等擾亂租賃市場的行為。同時，加強租賃住房日常檢查，對存在房屋安全隱患的督促整改，持續增加只租不售商品住宅用地供應，加快推進穩租金商品房工作，完善管理手段，引導市場價格預期。
農民房改公寓 房租飆升七八成
「現在的深圳，不但房子買不起，馬上也快租不起了。」 來深圳從事物流業務的羅先生告訴記者，他來深圳打拚已有五六年，因深圳房價太高，他沒有能力購買，只得租房。但近年房租也在不斷上漲，他租住的農民房從去年的每月550元漲到了950元。
羅先生租住在龍崗區坂田一城中村，房子是一房一廳，約30多平米，空房子，家電家私全要自己買，去年3月份是每月租金550元，當時感覺還不貴。但沒想到，隨着許多片區的租金上漲，去年底房東獅子大開口，竟然要求上漲250元，漲幅近五成，因為有小孩、加上搬家麻煩，他就同意了。今年以來，房東看到周邊房租又在上漲，馬上要求再上漲150元。
羅先生透露，今年6月他去寶安區的福永、沙井、西鄉等找一房一廳或兩房一廳， 最明顯的現象就是大部分轉變為公寓長租，價格比去年高出很多。正常農民房房租年度增幅20%，現如今很多周邊農民房被成片收編改造為公寓，簡單粉刷牆面，加裝低配的空調和洗衣機、熱水器，房租蹭地就上漲30%以上。
農民房改公寓 房租飆升七八成
「以前一房一廳月租是1000-1500元，簡單改成公寓後，房租就飆升至2000-2500元。」談及買房時，羅先生感覺壓力太大，動輒500萬以上的房子，令他們這類自力更生的90後只能望房嘆息，沒資金下手，加上有小孩，家庭開銷大，難以存錢。
租住在龍華區觀瀾、從事醫療器件研發的曹先生告訴記者，由於他們挨近東莞，房租較市中心區便宜許多，他租的是20多平米的一房一廳，月租金為550元，房東準備將房租上漲100元，漲幅近兩成，他正考慮換房，他認為，如果只上漲50元，他還可以忍受。
目前，他正將家人的戶口調入深圳，未來會準備申請深圳的保障房或安居型商品房，只是那需要漫長的排隊等待。
專家：增供應穩租金是關鍵
房租的持續上漲也引起業內人士的關注，研究者認為，房源有限和長租公寓投資者競相爭奪房源，一定程度上推高了房租。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，根據美聯物業監測的數據顯示，深圳7月全市租金的平均租金為87元/平米.月，同比去年上升11%，今年租金上漲的幅度確實比往年要高一點。而其中最主要原因有三點：早幾年房價大漲的時候，租金處於停滯狀態，近幾年開始出現租金補漲;長租公寓的出現，明顯抬升周邊商品住房的出租價格;第三是房企進入城中村改造推高村屋租金，也引發周邊商品房或其他村屋的租金上漲。
「房租價格由供求市場決定，我認為政策可以做的是：一是增加政府供應的租賃住房，保證低價住房的供應;二是禁止對房屋結構隨便改造，並加大處罰力度，增加違法成本。」何倩茹稱。
她指，由於最近政府部門加大了對租賃市場的關注，因此出台調控政策的可能性增大。如果真有政策出台，屆時租賃價格的上升趨勢有可能暫時被中斷。
租賃企業仍處搶佔市場階段
深圳市房地產中介協會研究總監徐楓認為，隨着國家陸續提出租售同權，推行租賃市場發展，深圳在這個大環境下也湧現出很多租賃企業。就目前深圳租賃市場而言，雖有部分企業體量發展很大，但整體來說仍然處於搶佔市場的階段，而目前也沒有對租賃市場發展的相關法律法規，在快速發展的過程中，有租賃企業對收集房源進行裝修改造，成本的增加無疑對房租市場有拉升作用。
她指，深圳目前的長租公寓企業整體規模相對較小，加上7月是傳統的畢業旺季，因此也造成了近期租賃市場價格上漲明顯。她判斷，在年底前，只要沒有相關政策對市場進行調控，租金必然看漲，但由於這是涉及民生的重大問題，估計下半年會出台一些相關管理政策。
對於「長租公寓推高租金」，不久前，萬科集團總裁祝九勝在萬科中報發佈會上受訪稱：「這可能是一個誤會。從租賃市場份額來看，目前機構的滲透率在哪個城市都沒有達到5%，深圳甚至低於2%。」他指，萬科做租賃住宅業務，源於希望為城市居民提供一個有尊嚴、能夠融入城市、比較高性價比、有一定舒適度的居住解決方案。
德國隨意漲租會判刑
德國長期實行以居住為導向的住房制度設計，並以法律形式保障。德國《住房租賃法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴;如果超過50%，就構成犯罪。
因為對租房市場有着穩定的預期，因此，德國一直住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率一直維持在40%左右，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。
德國不能強行提高租金
整體來看，德國的租賃市場是一個供需平衡的市場，承租人付得起房租，相對購房劃算;出租人也可以獲得正常的回報。
德國對承租者的保護主要體現在法律和政策上。德國的《住房租賃法》就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進行約定，並對解約程序進行了嚴格規範。其次是租金管制制度，當一個家庭出租房屋時，租金是可以自由協商的，但之後就要對租金進行管制，長期以來，政府規定房東若想提高租金須經過房客同意，若不同意，可以訴訟，不能強行提高租金。
此外，德國有房租補貼政策。政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。
日本漲租需向法院提交理由
日本對租賃合同實行嚴厲的租賃控制。房東如果想要更改合同(比如提高房租)，必須要向法院提交正當的理由，法院通過比較租戶和房東兩者的需求來決定房東理由是否正當，而往往只有很少的房東會比他們的租戶更有需求，所以房東一般只能在租戶拒付租金的情況下才能得到法院的支持。
美國租金管製法、公寓法等對私房出租、公寓出租都有嚴格的規定。《住房法》規定政府須為低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市場租金的50%。市場房租也不是任意上漲的，美國實行「住宅租金管制」制度與「租金穩定」政策。
責任編輯：glory