【文匯網訊】(香港文匯網記者 毛麗娟)萬科26日上午在深圳舉行2018年業績發佈會。去年以來,萬科因為「活下去」「基本盤」「收斂聚焦」等頻頻站上風口浪尖。 發佈會現場,郁亮回應稱,「去年下半年以來,萬科的內部講話變成了公開講話,造成了很多困擾,讓大家操心了,說『活下去』是對自己人說的,萬科是一個危機感驅動的公司,而不是危機驅動的公司,這一點上分別很大。」
萬科發佈的2018年業績報告顯示,2018年萬科實現營業收入2976.8億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤337.7億元,同比分別增長22.6%和20.4%;實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%。各項指標顯示,地產下行周期,萬科仍保持穩定的增長。
行業集中度上升
郁亮說,行業集中度上升已是事實,2018年中國房地產市場TOP3包括萬科在內的發展商共獲得12.6%的市場份額,超過1/8,TOP10佔市場份額是26.9%,超過1/4。這說明競爭正變得越來越激烈,而且主要是重量級選手之間的相互競爭。
數據顯示,頭部房企中的競爭日趨激烈,碧桂園2018年實現權益銷售額5018.8億元,折算流量銷售額後排名第一,萬科以6069.5億元銷售額排名第二,恆大則是排名第三,銷售額為5513億元。
對於萬科來說,失去規模「老大」位置後,其銷售增速14.5%也創下了近幾年的最低。不過相比2017年僅增長1.01%的營業收入,萬科在2018年的增幅達到22.6%,這主要得益於地產開發業務增速的上漲。
對於營業收入的上漲,朱旭表示,主要還是得益於在2018年結算項目中,主要是來自於2016年、2017年的結算項目中,這些項目賣價比較高,凈利潤比較高,導致2018年的結算毛利率相對有所提升。
截至去年底,萬科合併報表範圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約5307.1億元,較上年末分別增長25.2%和28.1%。這將為新一年萬科營業收入和利潤增長提供保障。
「收斂聚焦」是為了先求根基的穩固
從營業收入來看,萬科來自創新業務的佔比依然疲弱。年報顯示,2018年萬科實現營業收入2976.8億元,同比增長22.6%,其中來自房地產業務的結算收入2846.21億元,佔比高達95.6%,物業服務營收97.96億元,佔比3.29%,其他業務僅佔1.11%。
2012年萬科正式提出「城市配套服務商」戰略,開啟多元化戰略,截至目前,萬科的多元業務涉及到物流地產、租賃住房、物業服務、長租公寓、養老、滑雪度假與文化娛樂等方面,部分業務甚至在規模上位居全國前列。
郁亮表示,2012年,萬科得出判斷,房地產市場進入白銀時代,萬科也開始轉型,這六七年以來,萬科對於白銀時代的判斷、對轉型艱巨性的認識、從事轉型的決心也從來沒有改變過。若干年前,包括萬科在內,很多同行都嘗試轉型,但是行業轉型是非常不容易的。「做新業務的時候,讓賺大錢的人去賺小錢,難度太大。到今天為止,坦率而言,似乎沒有什麼特別成功的轉型案例。」
「轉型絕非易事」,萬科在《致股東》中這樣寫到:「我們不能寄希望於再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣,幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。」
因此, 「收斂聚焦」, 「基本盤「成為此次業績發佈會上出現頻率較高的詞,也是萬科2019年發展的關鍵詞。對於基本盤與轉型的關係,郁亮表示,收斂聚焦,是階段性的總結和調整,聚焦收斂不是砍樹,而是修剪枝葉。適當修剪枝葉,大樹才能把根扎得更深,讓樹榦更粗壯,然後才能結出更多的果實。「先求根基的穩固,才能開支散葉。」
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