【文匯網訊】(香港文匯網 記者 李昌鴻 深圳報道)《粵港澳大灣區規劃綱要》(簡稱《綱要》)2月中旬發佈時強調，大灣區將打造全球創科中心，並推動便利通關和建設發達的交通網絡，將11城市便捷緊密地串聯起來。在房住不炒和推動實體經濟發展背景下，大灣區的寫字樓、公寓、商業和產業地產將迎來新一波發展機遇。內地高端腦庫、中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任日前宋丁接受香港文匯網記者採訪時表示，大灣區地產投資可以沿「中軸線戰略站位、東西軸策略挺進」，深圳大空港、大前海地帶超過100平方公里的空間將是大灣區絕佳投資寶地。
前海正成為中外地產商爭奪的重點，圖為港企恆裕集團開發的前海金融中心項目，有望於今年底投入運營。香港文匯網 記者 李昌鴻 攝
《綱要》公布後，大灣區吸引了全球的目光，引發了海內外高度關注。《綱要》提出將大灣區建設國際科技創新中心，推進「廣州-深圳-香港-澳門」科技創新走廊建設。宋丁表示，大灣區11市正在構建世界級城市群，在過去40年，他們已經奠定了城市群整合發展的基礎，尤其是中國香港、深圳、廣州高密度集聚，分別主要扮演着國際金融、創新和製造基地，再加上東莞、佛山等市，大灣區擁有良好的高端和先進製造產業基礎。
受大灣區概念的吸引和貸款利率上浮下調，3月深圳新房成交5365套，環比暴漲181.6%，圖為龍崗一新樓項目。一些開發商撤離內地加速投資大灣區。香港文匯網 記者 李昌鴻 攝
而城市群則需要發達的交通網絡相互連通，形成快速生活圈。《綱要》提出將構築大灣區快速交通網絡，構建以高鐵、城際鐵路和高速公路為主體的城際快速交通網絡，力爭實現大灣區主要城市間1小時通達。編製粵港澳大灣區城際(鐵路)建設規劃，加快深中通道、虎門二橋過江通道建設。創新通關模式，提升粵港澳口岸通關能力和通關便利化水平，促進人員、物資高效便捷流動，更好發揮廣深港高速鐵路、港珠澳大橋作用。便捷高效的交通將大灣區11城市連通，形成高度發達的交通網絡。此舉無疑對大灣區居住和購房無疑帶來極大的便利和利好。
宋丁稱，《綱要》將為大灣區地產投資帶來巨大的機遇。全球實踐表明資產價值最高的地方就是國際科技創新能力密集的地區，如硅谷作為國際創新之都，其物業價值遠超美國其他地區，是美國其他城市平均房價的三倍。未來廣深港澳科創走廊建設將集中體現大灣區的綜合價值。科技創新中心建設必然推動大灣區成為未來中國高端產業的標桿地帶，這是不可阻擋的潮流。全球頂級科技研發、商務產業鏈都會引導房地產中重要的寫字樓、公寓等商務型產品更新換代。從房地產角度看是第二波機遇，高端產業、區域升級、標桿效應都代表着房地產的重大機遇。
宋丁建議，大灣區房產投資應沿廣深中軸線和東西軸布局。香港文匯網 記者 李昌鴻 攝
他認為，大灣區房產投資首先按港深極點為核心來選擇，將輻射形成港深莞惠都市圈，這是未來大灣區的核心地帶。廣佛片區也很重要，但相比之下，其國際化程度、市場化程度、產業規模和結構不及港深莞惠。惠州、東莞，及未來中山、珠海等周邊城市都存在投資聯動的較強效應，開發商可重點關注這些城市。因此，大灣區房地產投資可採用「三軸線模式」，投資策略是「廣州深圳中軸線戰略站位、珠海、佛山和東莞等東西軸策略挺進」，投資者要緊機抓住港深莞惠的超級融合機會，這四個城市相當於大灣區人口、產業、資金總量的70%以上。投資一定要往人口、資金密度集中的地方布局。
宋丁強調，中軸線的核心地帶就是深圳的大空港、前海地帶，將成為大灣區中央地帶最大的交通樞紐地，伴隨着大交通的革命性大變化，大灣區房地產開發投資必將按照該模式緊緊跟隨。深圳的大空港、大前海地帶，當地有超過100平方公里的空間是大灣區絕佳的投資寶地。此外，東莞濱海灣新區、廣州南沙也都是可以高度關注的中軸線核心地帶。
開發商需積極轉型和改變發思維 做懂產業地產商
《綱要》提出建設宜居宜業宜游的優質生活圈，而房住不炒已是國策。因此，對許多開發商而言，以往投資房產賺取高額的利潤好時光已一去不復返。宋丁認為，開發商需要積極轉型和改變發思維，要做一個懂得產業思維和發展的地產商，才能屹於不敗之林。
大灣區未來房價仍存上漲空間
宋丁稱，《綱要》提出宜居目標，這是「房住不炒」的引申。近年來大灣區個城市住房制度出現重大改變，各地政府在大力推進保障房建設，房企要更新觀念，合理參與保障房建設。保障房任務重、收益低、責任大，很多房企不願意介入，但這是國家戰略，參與投資有很多綜合價值。政府會依據介入保障房程度，認定房企在社會公共領域中的責任並給予相應回報。大道至簡，這樣房企必定會積極參與本地保障房建設，樹立其良好品牌，這應該成為既定的方針。
他表示，做一個懂產業的地產商很重要。20多年來開發商一門心思拿地賣樓，並培育了一批超級房企。未來地產界必須清晰了解大灣區科創的大格局，積極投身產業地產，要以地產鞏固基礎，以高端科技創新產業為核心，創造全新的地產業態，未來房企主營業務要大幅提升科技內涵。大灣區未來將以高端產業為主導，房企要適應這個形勢。將來開發商即便不做產業，也要懂得產業，不然就做不出符合產業需要的平台。不少房企已經在轉型升級進軍產業，未來大灣區建設過程中，房企如果不改變必然要失敗。因此，他們要做好充分準備走向產業，做懂產業的地產商。
科技創新引領、產業地產爭鋒。科技創新方面，投資將以數萬億打造世界級科技大灣區，與之相關的產業地產必將大幅跟進投資，並實施轉型升級。大灣區整合過程中，房地產發展肯定要盯住城市群格局去做，資金、整個產業、土地使用、市場都是互動格局不是單一開發，這是重大差別。在世界級城市群之下，房地產要支撐產業長期發展目標為主，因此「充滿活力的世界級城市群」對房地產而言就是機遇。
宋丁稱，大灣區特別是深圳、廣州、香港目前地價處於高位，大灣區不可能採取雄安新區政府壟斷的管控該模式。從市場看，大灣區未來仍有很大的房價上漲空間，對此，人們要有充分心理準備，房價還是要往上走;從政策看，這就要伴隨着長短效機制結合的調控模式，房企在政策長短效政策夾擊下面臨生存挑戰，因此他們要有充分的準備。
大灣區交通便捷互通 社保、公積金社保互認 利人才流動和購房
近年來，大灣區一些城市推出社保、公積金社保互認等政策，打破了城市的界限。加上近期國家放開對城市戶籍的限制，人口流動更加自由。而高速互聯的交通則大幅促進大灣區城市間人口流動。未來大灣區大交通體系將發生巨大的變化，多條高鐵、密集城際軌道、香港、深圳和廣州三大航空樞紐和七個機場，特別是多條跨海超級大通道，從而讓巨大的人流便捷地在城市間往返。
對此，宋丁表示，大灣區城市群時代的購房行動將發生根本變化。過去人們去江門不方便，但三五年後隨着深茂高鐵的通車，問題就迎刃而解，可以令大量人才能在大灣區中自由選擇購房。未來大灣區大流通、大互動、市場化導向決定了未來資金、消費、產業、人口仍將按城市化發展的大方向，繼續向大城市集中。廣州和深圳人口都超1000萬，雖然在大灣區內是最大的，但從國際看並不大，國際上有的城市人口高達3000多萬。但廣深高端人口也繼續集中，非中心城市通過與大城市差異化發展模式，利用優勢資源和要素整合，專業化發展，其房價未必能和中心城市相比，但住的舒適度、環境好，其房產自然具有吸引力。房價高不一定就好，而是要看增值機會，如果非中心城市物業的增值幅度超過了廣深，這就成功了。
部分房企從內地撤資 集中投向大灣區
正是大灣區規劃綱要帶來巨大的利好，並將帶來良好的投資機遇，宋丁透露，一些房產企業已開始從內地撤資，集中投向大灣區。
宋丁表示，大灣區已是「充滿活力的世界級城市群」。全球世界級城市群都是人口、資金、產業、空間容積率非常密集的地帶。因此，大灣區房地產蘊藏了大量機遇。對於投資機遇，他建議先選擇港深、廣佛、澳珠，再選擇其他非極點城市，一定是這樣的模式確定投資價值。如果從中心的層次角度講，港澳成本高空間小開發商難以進入，廣州面積近8000平方公里，南沙是個很好的選擇。中部的深圳特別是前海是核心部分，是開發商志在必得的板塊，建議高度關注。大灣區價值制高點在香港和深圳，其GDP合計為4.8萬億元，而廣佛GDP3.2萬億元、澳珠GDP僅有0.6萬億元，因此開發商會更多地關注廣深概念。
他透露，最近他接觸了一些開發商，他們已經從內地撤資，將有限資金集中投入大灣區，這是對的，畢竟大灣區的機會越來越多。而這種現象未來幾年還會頻繁發生，不同企業在大灣區的投資訴求並不一樣。本地企業各方面關係熟悉，更多是從利潤角度考慮;外地企業則是作戰略投資作為首選，其項目可能不賺錢，但在大灣區一定要有其身影。
前海成資金爭奪熱點 高價難擋銷售暢旺
前海及其附近的寶安中心區作為大灣區核心區域，其房地產備受開發商和投資者關注，目前前海區域的許多住宅、公寓均價都已超過11萬，是深圳新房均價5.4萬的兩倍多。儘管如此，因前海作為深港現代服務業合作示範區，金融、物流、科技等產業集聚，加上優惠的稅收政策，前海自然成為各路資金爭奪的熱點，許多樓盤銷售暢旺。
隨着開放開發進入第九年，目前，前海許多寫字樓、公寓等紛紛對外發售，包括華潤前海中心和恆裕前海金融中心等共計有20多個樓盤對外銷售。但前海區域的房價高企，動輒千萬的房產價格令許多購房者和企業畏懼。記者獲悉，目前在儲的卓越前海壹號公寓，其中有戶型建築面積約530平米，均價高達18萬元一平米，總價為9540萬元，合1.1億港幣。前海區域的別墅漢京半山公館售價高達18萬元，一套總價人民幣7000萬-8000萬。
港企、香港上市公司華潤置地開發的華潤前海中心，其寫字樓售價也高達9.5萬元，房源建築面積區間為136-288平米，總價也在1300萬-2700萬之間。目前在售的公寓華潤前海中心悅璽，房屋建築面積介於121.24-337.07平米，均價為93000元/平米，總價在1100萬-3100萬之間。由港企恆裕集團開發的恆裕前海金融中心，目前其在售的標準寫字樓均價為9.5萬元左右。該中心售樓小姐告訴記者，其寫字樓基本快交樓，最小500平米，總價接近5000萬。其共計50多套寫字樓目前只剩下9套。其公寓尚未對外出售，不限購不限貸，有一戶型面積為300多平米，售價預計16萬，總價近5000萬。因此，無論是在前海購買寫字樓或者公寓，其購房者至少需準備上千萬甚至數千萬資金。
此外，臨近前海的寶安中心區許多樓盤房價也暴漲，高達每平米8-10萬的樓盤比比皆是。但由於前海及寶安中心區是稀缺資源，一些地產專家認為，未來這個區域隨着經濟快速發展、人氣旺盛和商業繁榮等帶動，其仍存在較好的升值機遇。
大灣區房產投資機遇
1)採用「三軸線模式」，投資策略「中軸線戰略站位、東西軸策略挺進」，投資者要緊機抓住港深莞惠的超級機;
2)投資一定要往人口、資金密度集中的地方布局,大灣區投資重點是中軸線，節點是深圳的大空港、大前海地帶超100平方公里為絕佳投資寶地;
3)開發商需積極轉型和改變發思維，做懂產業地產商，大灣區將投資將數萬億打造世界級科技大灣區，帶來巨大的產業地產發展機遇，地產商宜跟進和實施轉型升級;
4)大灣區將建設高度發達的交通網絡，實現便捷互通，並且社保、公積金互認，有利帶動大量人才流動和購房需求;
5)一些開發商已從內地撤資，將資金集中投入大灣區，這種現象未來幾年會頻繁發生;
6)城市群時代帶來核心城市向外輻射的中小型城市都有機會，鄰近深圳的地帶，有明顯的快速增長潛力，佛山、珠海大灣區非中心城市的核心地帶也有良好的成長性;
7)跟着地鐵走，大灣區正在構建強有力的聯通11個城市的軌道交通體系，未來非常發達，跟地鐵走是核心，在地鐵開建時選擇站點附近住房是明智選擇，未來必定會上漲。
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