記者毛麗娟攝
【文匯網訊】(香港文匯網記者毛麗娟)百萬茶水費、動輒掛牌單價20萬元/平、4月離婚量占結婚量84%、房價上漲依舊熱銷、房租一降再降無人問津……深圳樓市的魔幻不是今年才有，而是十年來從未在熱點席上缺席過。今年二三月份以來，與全國樓市當時的冷清相比，深圳房地產市場的火熱成為特例。與前幾年的火爆不同，深圳這波年初以來的樓市熱潮炒作氛圍更為濃烈，開發商、中介、自媒體、各類掮客、投資者、貸款公司等等，都涉身其中。
「8秒售罄」、「一夜漲百萬」、「天價喝茶費」，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季重現。
新冠肺炎疫情以來，深圳第一個線下開盤的項目是招商蛇口開發的位於蛇口太子灣的灣璽項目，3月7日，灣璽第一次開盤，僅放出70套房源，2000萬左右一套的豪宅公寓，號稱開盤即售罄。緊接著，灣璽又在3月13日推出14套房源，總價4200萬起步，同樣號稱8秒售罄。4月5日，灣璽第三次放出54套公寓，市場消息顯示當天就賣完了。
深圳灣單價已破20萬
房價越上漲，深圳人越著急買房
這些信息強烈刺激了市場神經，與此同時，關於灣璽開發商「捂盤惜售」、「宣傳秒光、售罄」、「收取喝茶費」等的質疑也蔓延開來，但該樓盤的開發商4月9日發表聲明，稱自己沒有「捂盤惜售」等行為，「秒光、售罄」等消息也不屬實。
是否存在上述行為已經不重要了，重要的是，在「豪宅灣璽三次開盤三次售罄」的消息刺激下，深圳樓市投資炒作的熱情、投資性需求被徹底激活了，深圳南山、前海、寶安、龍華、光明等熱點片區的二手房掛盤價一浪高過一浪。
根據鏈家數據，深圳灣單價已破20萬元/平方米、南山區的華潤城單價掛到18萬元/平方米以上、寶中片區的均價漲至10.4萬元/平方米、碧海灣片區的最高單價攀爬至9.1萬元/平方米，西鄉片區的均價範圍提升到6.3萬－8.7萬/平方米，而光明區域的部分樓盤單價也衝到了7.4萬元/平方米。
深圳中原地產研究中心的數據顯示，3月深圳樓市投資客占比達38.01%，4月深圳投資客占比為30.68%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。
聲稱不成交全額退
圖為深圳龍崗某新盤對外開放，單價5萬多一平吸引了不少剛需
深圳樓市炒作火爆之際，「喝茶費」也重出江湖。快速上漲的樓價與嚴格的新房限價舉措，催生了深圳樓市「特產」——「喝茶費」。3月份。有爆料稱，位於深圳寶安中心區的新錦安海納公館、潤恆都市名薈、榕江雲璽錦庭等新盤對外宣稱售罄，實際上轉為內部消化，需要繳納「喝茶費」後才能買房。
不難看出，「喝茶費」是當下深圳樓市需求旺盛的一個矛盾縮影。 「喝茶費」的出現，會讓更有渠道和優勢的人更容易買到房，普通人購房變得更困加難。
知情人士透露，「喝茶費」的慣用操作手法是：開發商先是打出熱銷的廣告，引起購房者的興趣，接著官宣「售罄」。在圍觀者正準備離場之時，有「熱心」中介告訴購房者「不要慌」，可拿出幾套房源給購房者解渴，前提是給一筆「喝茶費」，「喝茶費」依戶型大小、總價高低而不等，總價700萬到1100萬的房子，喝茶費大概在60萬到100萬不等。
值得警惕的是，這筆費用既不屬於中介佣金，也不計入購房款，至於最後這筆錢的走向，更是無從探尋。 有售房渠道人士再三強調購房者交的「喝茶費」絕對安全：「購房者和我們在銀行開聯名賬戶，將錢款打到賬戶上做資金監管，直到房產交易完成後才會提走款項，如果沒有選購到心儀的房源，會退還資金。」
而事實上，「喝茶費」是一種典型的違法違規行為，嚴重違反了《商品房銷售明碼標價規定》的相關規定，這種行為還會逃避房款的資金監管，按照法律規定，開發商預售而來的所有的購房款，必須先進入專門的資金監管賬戶，只有在徹底完工後才能動用剩餘資金。
針對新房市場亂象，深圳寶安區住建局於4月3日發佈通知，表示將嚴厲打擊收取「喝茶費」「更名費」等違法行為，聯合市場監管、公安、稅務等相關部門進行查處，暫停涉案樓盤全部房源網簽權限。
【急於上車】買家憂慮：遲買更貴
深圳業主「自嗨式」報價，房子掛盤價一波高過一波，單價超20萬一平樓盤比比皆是
預期一旦改變，就會導致恐慌性買盤湧入。由於深圳樓市自去年以來連續大漲，本來沒有那麼急迫入市的購房者擔心後面「上車」會導致價格更高，疫情中，購房者傾巢而出，外出看房升溫。一些此前交投不太活躍的老樓盤週末也迎來了不少看房者。
在西麗大學城附近住的林小姐一家最近決定出售目前所住的房子，入手一套學區房。她和公婆所住的這套房子110平米，地理位置優越、環境好，旁邊有地鐵、有西麗湖，戶型也不錯，三房外加一個小閣樓，陽台還很大，周圍的鄰居覺得沒理由賣出。但徐小姐執意要賣出換個學位房，她掛牌1100萬，打算出手成功後再添個200萬買入一套1300萬的學區房。
掛出房源後，第一個週末就有好幾撥人來看房。周圍鄰居都感歎，這可是千萬的房子，購房者好像不在意價格高，要知道這個小區的樓盤，幾年前均價還只有四萬，現在已經翻番了。
和林小姐購置學區房不同，何小姐是改善型居住大軍中的一員。自從有孩子後，家裡七十多平米的空間頓時覺得擁擠了，何小姐想和老公、孩子與公婆分開住，原本計劃就在原小區附近買套小房子，一方面方便照顧老人，另一方面老人也方便幫忙照看孩子，但看來看去，自己的預算還是不夠，對於已有一套房的家庭來說，二套房首付要七成。
何小姐不得不將眼光轉移到了深圳原關外，她去深圳平湖看了某國企開發的樓盤，70多平的房子總價300萬，想入手又感覺離市區實在太遠，上下班很不方便。「如果不是深圳房價暴漲，我們又怎會急匆匆忙著去看房，實在是怕以後再也買不起單獨住的小房子了。」何小姐表示。
有房者無奈，沒房者更是焦慮。轉眼35歲的胡先生為了購置婚房跑遍了市中心3個區。「這幾個月我就沒閒著，本來指望疫情給房價降降火，合適就出手，但如意算盤打翻了，不跌反漲，一天一個價，真的焦慮到不行。」胡先生形容業主返價是自嗨，都想掛高價，指望接盤俠傻乎乎接盤，「人性在利益面前不堪一擊。」他感歎。
【拉抬房價】天價房源躲避監管轉攻線下
一波房價的癲狂激活了人性深處的貪婪。在深圳這個不乏精明炒作的城市，業主們發動起一波拉抬房價的競賽，有片區均價是6萬元每平，有業主敢掛價19.8萬/平，活脫脫回到了幾十年前的「人有多大膽、地有多大產」。
深圳市房地產中介協會近日(以下稱「深房中協」)發佈的「熱點片區樣本樓盤項目報價數據觀察表」顯示，寶安區「TATA公寓」、「鴻榮源·壹方中心」、龍華區「星河丹堤」、「金亨利首府」等4個樓盤二手房報價大幅上漲。
TATA公寓在樂有家最高掛盤價為198654元/㎡，片區參考均價為61662元/㎡，偏離度達222.17%;星河丹堤在深圳中原地產最高掛盤價為198413元/㎡，片區參考均價為69600元/㎡，偏離度達185.08%;金亨利首府在樂有家最高掛盤價為167224元/㎡，偏離度達132.95%;鴻榮源壹方中心在Q房網最高掛盤價為191278元/㎡，片區參考均價為99865元/㎡，偏離度達91.54%。
深房中協稱，以上樓盤報價大幅上漲，但結合放盤及成交數據觀察，其中「TATA公寓」、「星河丹堤」兩盤放盤量較大，「貨源」充足;「鴻榮源·壹方中心」、「金亨利首府」則近90天成交情況並不旺盛，甚至在部分中介平台上為「零成交」。 針對上述異動，深房中協提醒，購房者應謹慎對待，理性入市，切勿盲目跟風。
5月22日下午，深圳住建局對上述涉事樓盤第一時間進行核查，同時對房地產經紀機構二手房掛牌價格進行排查。
單價每平超20萬的房源已悄悄轉到線下
4月下旬，深圳各中介接到政府管理部門通知對20萬/平以上的房源、明顯高於市場價的房源進行不同程度的限制，記者在鏈家、貝殼找房等中介APP上確實很難再找到深圳單價超20萬/平米的房源。
在貝殼找房的頁面上，深圳灣網紅盤恆裕濱城二期的價格雖然被標注為25.7萬/平，但該中介網站上只有一套標價17.5萬/平的豪宅在售，其餘標價超20萬/平的房源被下架。而另一個網紅盤華潤城潤府三期同樣受到監管層的價格監控，此前，在利益的驅使下，該樓盤不少業主哄抬價格，以單價高於實際成交價好幾萬/平米的價格對外掛盤，標價20萬/平米的房子比比皆是;目前，上述房源也被中介下架了，能看到的是15萬—19萬/平米的房源。
但單價20萬元+的房子真的沒了嗎?恆裕深圳灣附近一家中介經紀人向記者透露：「網上查不到、我們線下門店櫥窗也不會展示單價20萬以上的房源，但並不代表沒有、不代表不能買賣，想買的話直接找我們現場問就行。」
目前，深圳正在開展房地產市場專項治理行動，監督房地產市場違法違規行為，包括：捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發佈虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散佈不實言論等。一旦發現相關違法違規行為和樓盤，將予以曝光。
【離婚潮起】房價把婚姻變成一場買賣
過去人們為了結婚而買房，現在人們為了買房而離婚。婚姻在高房價城市成了買賣，賣出的是一紙婚約和百般無奈，期望換來的是家庭資產高速增值。
「5.20」這個示愛的日子，一則消息迅速竄上網絡熱搜：深圳4月離婚總量達到結婚總量的84%，深圳民政局離婚名額預約已經排到了6月中旬。
是深圳人愛離婚?當然沒這麼簡單，深圳人都心知肚明：離婚與房子和利益有關。
根據深圳目前的政策，若是已婚，在深圳無房且無房貸記錄，最低首付3成;在深圳有1套房，不管貸款有無結清，最低首付7成;若有2筆及以上房貸未結清，則停貸，需全款買房。 若是離異2年內，離婚前家庭無房且無房貸記錄，最低首付3成;有一套房貸未結清，最低首付7成;有2筆及以上房貸未結清，則停貸。離婚前家庭僅1套房，且無房貸記錄，最低首付5成;有一套房貸未結清，最低首付7成;有2筆及以上房貸未結清，則停貸。
買一套千萬豪宅，離一次婚，首付就能省下好幾百萬。 9元的結婚證對比省下的好幾百萬。放在任何一個人面前，這都是一個沒法不動心的誘惑，也是一道不難做的選擇題。
記者在採訪中發現，由於2011年以來深圳對新房實行「限價令」，新房開盤價往往低於周邊二手盤樓價，「打新」成為眾多購房者首選的買房渠道。為了以更低的首付購置家庭的第二套房、第三套房，深圳每年有網紅盤開盤前，都會出現一波「離婚潮」。今年這一現象更甚，一來因為房價太高了，能省幾百萬首付白不省，二來有經濟實力的人相信自己可以承擔得起高昂房貸和月供、相信房價沒有最高、只有更高，3年限售期結束後賣出又能大賺一筆。
知情人士告訴記者，今年深圳位於科技園附近、位於安托山附近、位於沙井附近的幾個新盤尚未對外公開發售時間已經被提前「炒熱」了，不少購房者投資者都盯著那幾個盤，甚至組建了「打新」群。記者在一個「備戰潤四」的500人的微信群看到，離婚成了家常便飯，有人在群裡說：今天剛去離了，有人附和：我也離了。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示：「深圳限購政策規定，深圳戶籍家庭最多只能買兩套，非深圳戶籍家庭只能買一套。因此，目前有一些購房者會通過離婚來獲得購房資格，但是明面的數據比較難統計，從接觸到的客戶來看，這種情況應該是不在少數。」
「喝茶費」操作流程：
1.開發商先打出熱銷的廣告，引發購房者的興趣，接著官宣 「售罄」。
2.在圍觀者正準備離場之時，有 「熱心」 中介告訴購房者 「不要慌」 ，可拿出幾套房源給購房者解渴，前提是給一筆 「喝茶費」。
3.「喝茶費」 依戶型大小、總價高低而不等，總價700萬到 1100萬的房子，喝茶費大概在60萬到100萬不等。
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