【文匯網訊】今年受疫情影響，房地產市場降溫明顯。克而瑞數據顯示，今年1-5月TOP100房企銷售同比下降8%。然而，在一眾房企中，卻有一家業績獨領風騷——就是恆大。
截至6月22日，恆大年內已實現銷售3153億，與2019年前六月相比增長11.9%。
6月24日，中國恆大（3333.HK）曬出了亮眼成績單：截至6月22日，恆大年內已實現銷售3153億，與2019年前六月相比增長11.9%。公司在6月底前還計劃新開盤20個項目，預計上半年銷售金額將進一步上漲。此外，恆大同期已實現銷售回款2873億，與2019年前六個月相比，大幅增長53.3%，刷新了同期銷售及回款最高歷史紀錄。
在百強房企負增長的同時，恆大銷售卻逆市增12%、回款更大增超53%，這得益於其對市場節奏的精準把握，特別是從2月以來率先推行顛覆性的網上賣房，並藉助一系列讓利組合拳刺激市場，有力推動了業績高增長。
業內人士認為，除了網上賣房營銷策略，恆大今年以來全面實施的「高增長、控規模、凈負債」發展戰略更是其制勝市場的關鍵。只有通過銷售高增長，帶動回款高增長，才能大力降低有息負債。
這一策略的巨大成效在本次業績公告中得到充分體現，目前上半年銷售回款已飆升至2873億，且去年年報顯示恆大現金餘額為2287.7億，充裕的現金流確保公司擁有更穩健的財務狀況，抗風險能力進一步增強。
建銀國際發佈報告稱，恆大目前已實現2020年銷售目標的48.5%，並預計2020年上半年合同銷售有望達3500億元，完成全年目標6500億元毫無懸念。同時，恆大回款率高達92%，將有力改善2020年上半年的各項經營指標。
此外，建銀國際重申對恆大的買入評級，並強調新能源汽車突破性進展將成為其長期催化劑之一，給出目標價25.2港元，較昨日收盤價19.88港元潛在升幅達27%。
為何穆迪調降恆大評級站不住腳？三問三答拆解背後玄機
今年表現優異的恆大，近日卻收到了一份「不太善意」的評價。
6月23日，穆迪將恆大及其附屬公司評級展望從穩定調整至負面。其主要觀點是，恆大截至2019年底短期債務高達3720億，對公司償債能力表示擔憂。
翌日，恆大便提前曬出了亮眼成績單，疑似隔空回擊穆迪的看空。報告顯示，截至6月22日，恆大銷售額約3153億，同比增長11.9%；銷售回款達2873億，同比大增53.3%，二者齊創歷史新高。
那麼，穆迪觀點是否站得住腳？恆大真實的償債能力究竟如何？其他國際機構對恆大有何評價？不妨從以下三問三答中，一探究竟。
一問：如何真正評價恆大的償債能力？
「錢」，才是一家房企償債能力的命脈。這其中，又包括賬面現金、銷售帶來的回款資金等。
那麼，恆大這兩項指標表現如何呢？答案顯然是積極的。
以銷售回款而言，恆大業績公告已展現了其強勁實力：目前恆大已完成銷售目標約40%，隨着下半年銷售旺季的來臨，預計恆大將順利完成8000億銷售，若按照91%的回款率計算，將實現銷售回款超7200億，這一數字遠遠超過3720億的短期債務。
此外，恆大在今年實施「高增長、控規模、降負債」新戰略時，提出了2021年銷售9000億、2022年銷售1萬億的目標。同樣以91%的回款率計算，2021年、2022年銷售回款達8200億、9100億，足以償還所有有息負債。
再看看另一個指標，現金餘額。多年來，恆大始終堅持「現金為王」的策略，2016-2019年，恆大現金餘額分別為3043.3億、2877億、2042億、2287.7億，位居行業前列。
充裕的現金餘額、強勁的銷售回款，恆大的償債能力究竟如何？答案已經不言而喻了。
二問：恆大償債能力是否具有可持續性？
通常來講，一個房企的償債能力是動態的，會隨着銷售、回款等指標變化。但穆迪報告中，卻以2019年底現金餘額對比同期短期債務，以靜態眼光看待動態問題，未免有些「刻舟求劍」。
事實上，恆大償債能力的可持續性，從根本上而言，體現在其龐大土儲帶來的持續變現能力。
數據顯示，截止2019年末，恆大土儲共 2.93億平方米，其中一二線佔比67%，三線佔比33%，項目儲備地段優越，周邊土地市場價格均已有較大升幅。
同時，恆大土儲成本較低，保障了較高的凈利率。恆大總裁夏海鈞曾表示，公司土儲成本僅1800元/平方米，行業最低之一，總建設成本約6000元/平方米，預計凈利率在10%左右。
業內分析人士預計，恆大2019年實現銷售6010億，2020年將實現營業收入約6000億，以10%凈利率計算，將實現凈利潤600億，同理可預計未來2年凈利潤有可能達到800億、900億。
綜上而言，龐大優質土儲才能帶來源源不斷的銷售回款，帶來不斷增長的高盈利，進而確保恆大償債能力的可持續性。
三問：其他國際機構怎麼評價恆大？
關於恆大的償債能力，若僅看穆迪的「一家之言」，未免有失偏頗。事實上，在恆大秀出「雙增長」成績單後，便立刻獲得多家國際機構的認可和唱好，其中不乏野村、建銀國際等知名投行。
野村對恆大的流動性充滿信心，其報告表示，預計恆大上半年銷售額達3500億，完成其內部銷售目標8000億的44%。鑒於強勁的現金回籠和寬鬆的信貸市場，並不擔心其流動性。
銀河聯昌證券亦表示，恆大的強勁銷售勢頭和快速現金回籠有利於改善其資產負債表，重申買入評級。此外，建銀國際給出恆大目標價25.2港元，較昨日收盤價19.88港元潛在升幅達27%。
而資本市場在更早時候已給出答案，自3月末以來恆大股價漲幅接近100%，成為走勢最強勁的內房股，這充分表明了各路投資者對恆大前景的看好。
從上述三問三答中不難發現，穆迪對恆大短期償債能力的擔憂，確實有些「杞人憂天」。可以預見的是，未來隨着房地產市場的進一步復蘇，恆大必將繼續保持業績穩步增長，持續實現高質量發展。
責任編輯：一粟